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Droits immobiliers
 
 
Aménagement des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire
Services juridiques

Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, réuni le mardi 18 mars, a approuvé l’avant-projet de loi du pays portant aménagement des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire (confer, loi du pays n° 2013-10 du 13 déc. 2013, JONC du 19 déc. 2013, p. 10018 et arrêté n°2013-3943/GNC du 30 déc. 2013, JONC du 31 déc. 2013).
A ce jour, en application du 2°) du II de l’article 136 du Code des Impôts de la Nouvelle-Calédonie (CINC) : « La réduction d’impôt s’applique aux logements dont l’achèvement, constaté par la délivrance d’un certificat de conformité (supprimé par le projet de texte), intervient à compter de la date de promulgation de la loi du pays n° 2013-10 du 2013 (JONC du 19 décembre 2013) instituant une réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire et portant diverses dispositions d’ordre fiscal ».

Le projet de texte propose de rajouter un article 9 ter à l’article 2°) du II de l’article 136 du CINC : « La date d’achèvement du logement s’entend de la date figurant sur la déclaration d’achèvement des travaux ou sur tout autre document permettant d’établir que l’état d’achèvement des travaux en permet une utilisation effective. »
En principe, pour éviter que les logements déjà construits soient rendus éligibles au dispositif de relance du BTP créé par la loi du pays du 13 décembre 2013, il est requis que l’achèvement intervienne à compter de la date de promulgation de cette loi du pays. Pour l’heure, le critère ainsi retenu est la délivrance du certificat de conformité.
L’exposé des motifs du projet de texte du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie explique que le critère ainsi retenu de la délivrance du certificat de conformité présente, avec la pratique, plusieurs inconvénients, notamment celui de rendre éligible des logements construits mais dont la délivrance du certificat de conformité intervient tardivement. En conséquence, il est proposé de fixer la date d’achèvement à la date de déclaration d’achèvement des travaux, avec la possibilité de retenir la date à laquelle les locaux sont effectivement habitables.
Le texte voté en réunion de collégialité le 18 mars 2014 doit être déposé sur le bureau du congrès pour être examiné par le ou les commissions compétentes de cette institution avant de pouvoir être inscrit à l’ordre du jour d’une séance du congrès réuni en assemblée plénière. A ce jour, il n’est pas possible de prédire dans quels les délais ce projet de texte pourrait être voté, ni même s’il ne sera pas amendé par le ou les commissions compétentes du congrès.

Sources :
Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 18 mars 2014,
Exposé des motifs du projet de loi du pays, non publié.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 mars 2014
 
 
Crédit d’impôt au titre des investissements destinés à la production d’électricité d’origine photovoltaïque
Services juridiques

Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, réuni le mardi 18 mars, a approuvé l’avant-projet de loi du pays instituant un crédit d’impôt au titre des investissements destinés à la production d’électricité d’origine photovoltaïque. Ce dispositif prévoit d’accorder à chaque entreprise qui investit dans une installation de production d’électricité d’origine photovoltaïque un crédit d’impôt (remboursable s’il ne peut être imputé) égal à 30 % du montant de cet investissement majoré des coûts d’installation dans la limite de 2.500.000 F-CFP.

Source : Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 18 mars 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 mars 2014
 
 
PTZ
Services juridiques

Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, réuni le mardi 18 mars, a approuvé l’avant-projet de loi du pays portant extension du crédit d’impôt au titre d’une avance remboursable ne portant pas intérêt, dénommée « prêt à taux zéro (PTZ) », aux opérations de location-accession à la propriété. Ce texte propose d’étendre le dispositif du PTZ aux opérations de location-accession, afin que les locataires accédant à la propriété d’un logement à caractère social compris dans une opération pour laquelle le caractère social provisoire a été reconnu, puissent bénéficier de ce prêt aidé, et ce dès la phase de location.

Source : Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 18 Mars 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 mars 2014
 
 
Duflot outre-mer : plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les baux conclus en 2014
Services juridiques

L’investissement locatif Duflot outre-mer donne droit à une réduction d’ impôt sur le revenu pour les contribuables métropolitains. Le bailleur s’engage à louer un logement moyennant un loyer plafonné et doit sélectionner des locataires répondant à certaines conditions de ressources. Si le logement est situé en Nouvelle-Calédonie le plafonds de loyers / m2 est de 12,45 €

Ce plafond est corrigé par un coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement et ne pouvant pas dépasser 1,2. Il est calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface).

Plafonds de ressources annuelles des locataires
pour les baux conclus en 2014

Composition
du foyer du locataire

Personne seule : 30 169 €

Couple : 40 288 €

Personne seule ou couple avec une personne à charge : 48 451 €

Personne seule ou couple avec deux personnes à charge 58 491 €

Personne seule ou couple avec trois personnes à charge 68 808 €

Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge 77 546 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8 650 €

Source : note fiscale du 21 février 2014 / Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 18 mars 2014
 
 
Favoriser votre conjoint
Services juridiques

En matière de succession, le sort du conjoint s’est fortement amélioré. Depuis la loi du 3 décembre 2001, il hérite la plupart du temps de la totalité du patrimoine du défunt en usufruit, contre seulement 25% auparavant. Il peut ainsi rester dans sa maison continuer et percevoir les revenus des placements financiers du couple. La fiscalité a aussi été allégée. Depuis la réforme des droits d’enregistrement de 2007, le conjoint survivant ne paie plus de droits de succession. Reste à le favoriser le plus possible. La solution la plus simple consiste à signer une donation entre époux, aussi appelée au dernier vivant. Ce choix suppose un acte notarié peu couteux qui stipule qu’au décès de l’un des époux, les droits du survivant sont plus étendus que ceux prévus normalement par le code civil. Ainsi, si vous avez des enfants au lieu d’hériter de 100% du patrimoine du défunt en usufruit, vous pourrez en avoir 75% en usufruit et 25% en pleine propriété. De même, s’il n’y a pas de descendants et si l’un des beaux-parents est encore en vie, le conjoint survivant pourra obtenir la totalité du patrimoine en pleine propriété au lieu des trois quarts. La donation au dernier vivant est intéressante pour le conjoint quel que soit votre régime matrimonial, communauté universelle exceptée.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 17 mars 2014
 
 
CSGG et CRDS pour les non-résidents
Services juridiques

Depuis le vote de la seconde loi de finances rectificative en juillet 2012, les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française, perçus par les personnes domiciliées fiscalement hors de France, sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.
Le prélèvement contesté de la CSG et de la CRDS sur les revenus immobiliers, voté en juillet 2012 a été confirmé par la Majorité lors du vote de la loi de finances pour 2014.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 17 mars 2014
 
 
Droit de la concurrence
Services juridiques

La Loi du pays n° 2014-7 du 14 février 2014 relative aux livres III et IV de la partie législative du code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie publiée au JONC du 25/02/2014 modifie la Loi du pays n° 2013-8 du 24 octobre 2013 relative à la concurrence en Nouvelle-Calédonie publiée au JONC du 21 novembre 2013.
La loi porte notamment sur le contrôle des opérations de concentration et le contrôle des opérations
dans le secteur du commerce de détail (par exemple est soumis à autorisation toute mise en exploitation d’un nouveau magasin de commerce de détail, lorsque sa surface de vente est supérieure à 350 m².)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mars 2014
 
 
Renouvellement de la gamme de billets en francs CFP
Services juridiques

Depuis le 20 janvier dernier, les nouveaux billets en francs CFP sont en circulation à Wallis et à Futuna. L’opération se déroule de façon fluide et sans incident particulier. Il s’agit désormais de sortir peu à peu de la circulation fiduciaire les billets de l’ancienne gamme. Au 31 janvier, près de 13 % des anciens billets mis en circulation avaient déjà été récupérés par l’IEOM. Rappelons que, du 20 janvier au 30 septembre 2014, durant la période dite de « double circulation », la population peut régler ses achats aussi bien avec les anciens que les nouveaux billets. À partir du 1er octobre 2014, seule la nouvelle gamme de billets aura cours légal et sera acceptée en tant que moyen de règlement. L’échange des anciennes coupures ne pourra alors se faire pour les particuliers qu’auprès de l’IEOM.

Source : lettre de l’IEOM février 2014

RAPPEL DES RÈGLES RELATIVES À L’UTILISATION DES BILLETS ET DES PIÈCES
L’utilisation de la monnaie fiduciaire, c’est-à-dire des billets et des pièces, est soumise à des règles très strictes. Ces règles sont presque toutes regroupées dans le Code monétaire et financier. Ce dernier précise que « Les signes monétaires libellés en francs CFP ont cours légal et pouvoir libératoire en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans le territoire des îles Wallis et Futuna » (article L. 712-1). Il précise également que : « Le service de l’émission monétaire en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans le territoire des îles Wallis et Futuna est assuré par l’Institut d’émission d’Outre-mer dont le régime est fixé à l’article L. 712-4 » (article L. 712-3).
Par rapport aux autres moyens de paiement, les billets et les pièces en franc CFP possèdent les spécificités suivantes : ils sont dotés du cours légal, défini comme l’obligation faite par la loi d’accepter les billets et les pièces en paiement d’une somme d’argent déterminée ; ils ont pouvoir libératoire, défini comme le fait de libérer immédiatement de leur obligation de paiement les personnes qui les utilisent. Le transfert de monnaie est opéré sur l’instant par simple remise au créancier ; ils peuvent être immédiatement réutilisés par le porteur afin d’effectuer tout autre paiement.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 25 février 2014
 
 
L’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations
Services juridiques

Lors d’un divorce, l’épouse obtient une prestation compensatoire sous la forme, pour l’essentiel, de l’usufruit d’un immeuble appartenant à son mari. Ce dernier n’effectuant pas les travaux nécessaires, l’immeuble devient inhabitable et l’ex-épouse doit quitter les lieux pendant plusieurs années.
Elle demande à son ex-mari une indemnité pour la privation de la jouissance de l’immeuble qu’elle a subie.
La cour d’appel fait partiellement droit à sa demande et lui octroie 60 000 euros au titre de la perte de jouissance de l’immeuble pour la période comprise entre la date à laquelle elle a assigné son ex-mari et le moment où, les travaux ayant enfin été effectués par ce dernier, elle a pu réintégrer les lieux.
L’arrêt est cassé : sauf clause contraire de l’acte constitutif de l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations. Dès lors, il ne peut pas se prévaloir d’un trouble de jouissance causé par la carence du nu-propriétaire à effectuer les travaux.

Source : Cass. 1e civ. 18 décembre 2013 n° 12-18.537 (n° 1492 F-PB).

REMARQUES : 1. Jurisprudence constante : si les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire (C. civ. art. 605, al. 2), celui-ci n’a aucune obligation de les effectuer et l’usufruitier ne peut donc pas l’y contraindre (en ce sens, par exemple, Cass. 1e civ. 28-10-2009 n° 07-12.488 : BPAT 6/09 inf. 237). La seule possibilité qui s’offre à l’usufruitier en cas d’inaction du nu-propriétaire est d’effectuer lui-même les travaux ; il aura droit à une indemnisation en fin d’usufruit si les grosses réparations effectuées ont apporté une plus-value à l’immeuble et si cette plus-value subsiste encore à la fin de l’usufruit (soit le plus souvent au décès de l’usufruitier).
2. En l’espèce, l’épouse ne s’était pas contentée d’assigner son ex-mari pour se faire indemniser. Elle avait également pris une inscription hypothécaire sur son propre usufruit, croyant sans doute garantir celui-ci. Mais cette inscription n’avait pas de sens, puisque le droit d’usufruit n’est pas une créance, mais un droit réel (déjà, en ce sens, Req. 63-1861 : DP 1865, 1, 417). L’épouse ne pouvait donc en aucun cas prendre une garantie sur son propre usufruit. D’où la radiation de l’inscription par la cour d’appel, dont la décision est sur ce point confirmée par la Cour de cassation.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
Une société continuant son activité après l’arrivée de son terme dégénère en société de fait
Services juridiques

Une société civile constituée pour une durée de 30 ans avait créé une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). A l’expiration de cette durée, elle avait décidé de transformer l’EURL en société par actions simplifiée et le conseil de gérance avait donné tous pouvoirs à l’un de ses membres pour réaliser l’opération. L’un des associés de la société civile avait agi en nullité de cette transformation qui, selon lui, ne pouvait pas être valablement réalisée par l’organe d’une société dissoute, dont la personnalité morale ne peut subsister que pour les besoins de sa liquidation.
Cette action a été rejetée : l’activité de la société civile s’était maintenue après l’arrivée du terme statutaire et la volonté de s’associer (affectio societatis) avait persisté ; cette société était devenue de fait et ses statuts avaient continué de régir les rapports entre les associés. La gérance avait donc pu valablement conférer à l’un de ses membres le pouvoir de réaliser la transformation litigieuse.

Source : Cass. 3e civ. 23 octobre 2013 n° 12-30.129 (n° 1203 FS-D).

REMARQUE : La société est dissoute de plein droit par l’arrivée du terme, sauf prorogation décidée par les associés avant la survenance de celui-ci (C. civ. art. 1844-7, 1°). Si les associés poursuivent malgré tout l’exploitation au lieu de désigner un liquidateur et manifestent toujours leur volonté de s’associer, la société dégénère en société de fait. Précision importante : les statuts de la société dissoute continuent de régir les rapports entre les associés de fait (Cass. 1e civ. 13-12-2005 n° 1702 : BPAT 2/06 inf. 73). Il n’est donc nul besoin de l’accord unanime de ces derniers pour prendre une décision de gestion ; celle-ci peut être adoptée par les dirigeants de l’ancienne société désignés conformément aux statuts. Ces dirigeants ne représentent pas la société de fait (puisque celle-ci n’a pas la personnalité morale) mais agissent comme mandataires des associés.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 

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