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Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Bail emphytéotique
 
 
Bail commercial - Enfin, on sait ce qu’est la « propriété commerciale » !
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Il y a si longtemps que l’on utilise l’expression que l’on croyait savoir ce qu’elle signifiait. La propriété commerciale n’est pas l’amputation de la propriété immobilière. Elle est autonome. Elle a un corpus spécifique. Une étendue limitée. Elle se comprend comme LA prérogative conférée par la loi au locataire qui prend à bail commercial un immeuble ou un local pour y exploiter son fonds de commerce.

La Cour de cassation a décidé, ce qu’elle était, dans un arrêt cardinal, le 11 mars 2021 (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639, FS-P+L : JurisData n° 2021-003382). La décision sera gravée dans tous les traités, manuels et autres ouvrages consacrés au droit des baux commerciaux. C’est l’arrêt qu’aucun étudiant, qu’aucun praticien ne pourra ignorer :
« La "propriété commerciale" du preneur d’un bail commercial protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce ».

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 5 août 2021
 
 
Copropriété - Notion d’absence d’équivoque de la ratification implicite de travaux irréguliers
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Rép. min. n° 19918 : JO Sénat 22 juill. 2021, p. 4624

À l’occasion d’une question posée par un parlementaire, le garde des Sceaux fait le point sur la ratification des travaux irréguliers effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et apporte des précisions quant à la notion d’absence d’équivoque de la ratification implicite.

Le ministre rappelle que des travaux irréguliers, engagés sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés :
- soit par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en connaissance de cause, à la majorité requise pour autoriser les travaux (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751 : JurisData n° 2002-013613) ;
- soit de manière implicite et se déduire, notamment, d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires refusant d’engager des poursuites contre le copropriétaire fautif aux fins de remise en état. Dans ce dernier cas, le ministre précise que la ratification implicite suppose, en toute hypothèse, l’absence d’équivoque, notion relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013 : JurisData n° 2010-009607).

À cet égard, pour caractériser l’absence d’équivoque de la ratification implicite, les juges du fond ne se limitent pas à relever qu’une assemblée générale de copropriétaires a rejeté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la décision d’habiliter le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif, alors qu’une autorisation ou une ratification expresse des travaux litigieux supposait une majorité différente, mais apprécient l’ensemble des élément factuels venant en renfort de cette décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif. À titre d’exemple, dans l’espèce qui avait été soumise à la Cour de cassation ayant donné lieu à l’arrêt du 9 juin 2010 susmentionné, la ratification implicite n’a pas été retenue alors que la décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif avait été prise à plus de 90 % des voix, au vu d’autres éléments factuels excluant l’absence d’équivoque quant à la volonté des copropriétaires de ratifier les travaux litigieux.

De la même manière, dans l’hypothèse où la décision d’habiliter le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif est rejetée à la majorité de l’article 24 mais ne l’aurait pas nécessairement été à la majorité des copropriétaires de la partie commune spéciale concernée par les travaux litigieux en vertu de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, la condition d’absence d’équivoque est appréciée souverainement par les juges du fond, tant au regard des conditions de vote de la décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif que d’autres éléments factuels venant le cas échéant en renfort de cette décision.

Le ministre constate ainsi que la jurisprudence ne déduit pas systématiquement la ratification implicite de la seule décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif. Au contraire, confier à l’appréciation souveraine des juges du fond la notion « d’absence d’équivoque » permet une lecture fine de chaque cas d’espèce qui revêt ses spécificités factuelles propres.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 5 août 2021
 
 
Droit de préemption du locataire
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C’est ici le droit au maintien du locataire dans les locaux à usage d’habitation ou mixte habitation-professionnel qui est recherchée.
Le droit de préemption de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étendu par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 – Art. 34, s’exerce au terme du bail dans le cadre d’un congé délivré par le bailleur désireux de vendre libre de toute occupation. Le congé met fin au renouvellement du bail et permet au bailleur de vendre le logement libre. Le droit de préemption du locataire s’analyse comme étant la contrepartie du non-renouvellement du bail. Ainsi la nullité du congé ou la nullité de l’offre de vente qui l’accompagne entraîne la nullité du congé-vente et le renouvellement du bail.
Par l’acceptation du locataire, la vente n’est pas parfaite. La loi conditionne la formation de la vente à la signature de l’acte authentique de vente dans le délai de réalisation lequel diffère selon que le locataire indique qu’il aura ou non recours à un prêt pour son acquisition (2 à 4 mois à compter de la date d’envoi de la réponse au bailleur). En pratique un nouveau compromis sera signé avec le locataire sans dépôt de garantie. La réalisation dans le délai légal est érigée en condition suspensive de la vente.
Si à l’expiration de ce délai de réalisation la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (sauf le cas où le locataire a reçu tardivement son offre de prêt et que ce retard ne lui est pas imputable).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 28 juillet 2021
 
 
La promesse d’affectation hypothécaire
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Ce n’est pas une hypothèque non inscrite et ne constitue pas une garantie immobilière – M. Mathieu, « Une vraie fausse garantie : la promesse d’affectation hypothécaire », RD bancaire et bourse 1992. 48.
D’ailleurs, la Cour de Cassation, rappelle souvent l’inefficacité d’une hypothèque, en garantie d’un prêt antérieur, constituée après la date de cessation des paiements alors même qu’une promesse d’hypothèque préexistait :
la promesse d’hypothèque n’équivaut pas à la constitution d’hypothèque - Com. 28 nov. 1972, n° 71-13.246 ; Bull. civile IV, n° 313. Ainsi, « l’hypothèque constituée pendant la période suspecte pour une dette antérieure est inopposable à la masse, peu importe qu’une promesse d’hypothèque ait été constituée antérieurement à la période suspecte » - Com. 3 mai 1988, n° 86-10.655,
Bull. Civile IV, n° 145.

Contrairement aux autres promesses de contrat qui valent contrat au sens de l’article 1124 du Code civil, la promesse d’hypothèque ne vaut pas hypothèque. Elle est certes valable mais, ne contient qu’une obligation de faire ouvrant droit, en cas d’inexécution, à une action en dommages-intérêts et non à une exécution forcée. On voit mal un tribunal décider que son jugement tiendra lieu d’acte constitutif d’hypothèque en réalisation d’une exécution forcée d’une promesse d’hypothèque… L’article 2127 du
code civil est très clair : l’hypothèque est consentie par un acte passé en forme authentique. C’est un contrat solennel. Par conséquent, la promesse d’hypothèque est un acte consensuel et ne peut être érigée au rang de sûreté réelle.

Par conséquent, la promesse d’hypothèque demeure fragile à l’analyse du droit positif en tant que sûreté. Cet engagement de faire que constitue la promesse ne peut valoir le
contrat lui-même. Et, son inexécution conduit à l’octroi de
dommages-intérêts et non à son exécution forcée. La promesse d’hypothèque n’est donc pas une bonne sûreté.

Le mandat d’hypothéquer à titre de sûreté peut être plus efficace que la promesse d’hypothèque. Une rédaction envisageant une exigibilité anticipée du prêt en cas de révocation du mandat serait alors pertinente.

Ce mandat comporte des avantages non négligeables sur la
promesse d’hypothèque. Il permet de constituer une hypothèque dans des délais et à la diligence de l’établissement de crédit, prêteur et de lui seul. Pour être efficace, ce mandat se doit d’être irrévocable. Il est alors nécessaire de rechercher une technique permettant, en pratique, une
« quasi » irrévocabilité du mandat. En effet, même s’il est admis qu’un mandat peut être
déclaré irrévocable par une clause conventionnelle ou en raison de son économie générale ; le droit positif attache une portée limitée à cette irrévocabilité indiquant qu’ « un mandat, même stipulé irrévocable, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l’opération – Cassation 1re civile, 5 février 2002, Bull civile I, n° 40 ; Cassation 1re civile, 30 mai 2006, Bull civile I, n°269 ; Cassation 1re civile, 5 juillet 2006,
n°05-12418.

Par conséquent, s’il est limité dans le temps et d’intérêt commun le mandat d’hypothéquer permet d’assurer une certaine sécurité juridique au prêteur qui, doté de cet instrument, va pouvoir, constituer seul son hypothèque – en cas de besoin – sans craindre une révocabilité systématique et sans motifs du mandat par le mandant. Celui-ci possède tout au long du financement d’une « épée de Damoclès » s’il est défaillant dans ses engagements au titre du mandat : celle de l’exigibilité anticipée du prêt.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Détermination judiciaire de l’assiette d’une servitude légale de passage
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Lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds.

Civ. 3e, 20 mai 2021, F-P, n° 20-15.082, extrait : (…) En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation (…) Lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds (…) PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Cautions « simplement hypothécaires » : nature d’une sûreté réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’affectation de biens en garantie de la dette d’autrui
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La sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers qui n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, n’est pas un cautionnement. Limitée au bien affecté en garantie, elle est soumise à la prescription trentenaire prévue pour les actions réelles immobilières, et non à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil pour les actions personnelles ou mobilières.

Cass. com., 2 juin 2021, n° 20-12.908, F-P, extrait : (…) Vu les articles 2011, devenu 2288, 2114, devenu 2393, 2180, devenu 2488, et 2227 du code civil (…) Il résulte de ces textes que, la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’impliquant aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, elle n’est pas un cautionnement. Limitée au bien affecté en garantie, elle est soumise à la prescription trentenaire, prévue par le dernier texte pour les actions réelles immobilières, et non à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles ou mobilières (…) PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il ordonne, aux frais de la société Crédit lyonnais et sur réquisition du conseil de M. B… la radiation des hypothèques prises par la banque et publiées sur les immeubles appartenant à R…, J…, V…, G… B…

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail : fixation en fonction de la valeur
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La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce. La cour d’appel a donc retenu, à bon droit, que cette indemnité doit être fixée en fonction de la valeur locative.

Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296, FS-B, extrait : (…) La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce (3e Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n° 77-12.032, Bull. 1978, III, n° 341 ; 3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-10.058, Bull. 2002, III, n° 243) (…) Par suite, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette indemnité devait être fixée en fonction de la valeur locative (…) Le moyen n’est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Prix du contrat réputé inclure la TVA
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Lorsqu’un contrat administratif, un prix stipulé sans mention de la taxe doit être réputé inclure la taxe qui sera due par le vendeur ou le prestataire de service, à moins qu’une stipulation expresse fasse apparaître que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément de prix égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération.

CE 29 juin 2021, Société des mobiliers urbains pour la publicité et l’information, req. n° 442506, extrait : (…) La taxe sur la valeur ajoutée dont est redevable un vendeur ou un prestataire de service est, comme les prélèvements de toute nature assis en addition de cette taxe, un élément qui grève le prix convenu avec le client et non un accessoire du prix. Par suite, dans une opération soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, un prix stipulé sans mention de la taxe doit être réputé inclure la taxe qui sera due par le vendeur ou le prestataire de service, à moins qu’une stipulation expresse fasse apparaître que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément de prix égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération (…) D E C I D E : --------– Article 1er : Le pourvoi de la Société des mobiliers urbains pour la publicité et l’information est rejeté (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Violation d’un DTU (document technique unifié) sans désordre : pas de mise en conformité
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En l’absence de désordre, le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur.

Civ. 3e, 10 juin 2021, FS-P, n° 20-15.277, extrait : (…) Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (…) En statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la non-conformité des toitures au DTU 43.3 n’affectait ni la solidité de l’ouvrage ni sa destination, la cour d’appel a violé le texte susvisé (…) PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum les sociétés GSE, Bureau Veritas construction et Baudin Châteauneuf, sur le fondement de leur responsabilité civile de droit commun (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Sûreté réelle pour autrui doublée d’un cautionnement
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Lorsqu’une même personne se rend caution personnelle des engagements d’un débiteur envers un établissement de crédit et lui affecte aussi un ou des biens en garantie hypothécaire de ces mêmes engagements, cet établissement lui doit l’information annuelle prévue par l’article L. 313-22 du code monétaire et financier.

Com. 2 juin 2021, FS-P, n° 19-20.140, extrait : (…) Vu les articles 1134, celui-ci dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 2015, devenu 2292, du code civil, et L. 313-22 du code monétaire et financier (…) Il résulte de ces textes que, lorsqu’une même personne se rend caution personnelle des engagements d’un débiteur envers un établissement de crédit et lui affecte aussi un ou des biens en garantie hypothécaire de ces mêmes engagements, cet établissement lui doit l’information annuelle prévue par le dernier texte (…) PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 mars 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 

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