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Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Droits de mutation
 
 
Sanction civile du TEG irrégulier et déchéance du droit aux intérêts : l’application aux contrats de crédit en cours confirmée par la chambre commerciale
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La chambre commerciale de la Cour de cassation confirme l’application anticipée de la sanction civile unique du TEG irrégulier que constitue la déchéance du droit aux intérêts depuis l’ordonnance du 17 juillet 2019 (Ord. n° 2019-740. 17 juill. 2019), dans la lignée de la décision du 10 juin 2020 rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 10 juin 2020, n° 18-24.287, FS-P + B + R + I).

Ainsi, en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de crédit conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2019, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice subi par l’emprunteur.

Cass. com., 24 mars 2021, n° 19-14.307 et 19-14.404, P , extrait : (…) Toutefois, cette sanction, qui n’est susceptible d’aucune modération par le juge, ne permet pas de prendre en considération le préjudice subi par l’emprunteur, privé d’une chance de souscrire le contrat de crédit en connaissance du taux effectif global de celui-ci, et ce, en dépit de la jurisprudence selon laquelle cette sanction n’est pas encourue lorsque le taux effectif global est en réalité inférieur à celui mentionné (1re Civ., 12 oct. 2016, n° 15-25.034, Bull. n° 194, Com., 22 nov. 2017, n° 16-15.756) ou lorsque l’erreur affectant le taux effectif global mentionné est inférieure à un dixième de point de pourcentage (…) PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, confirmant le jugement, il déboute la SACVL de sa demande de dommages-intérêts, en ce qu’il prononce la nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels pour le contrat n° MPH249881EUR renuméroté MPH278210EUR, en ce qu’il dit que le taux d’intérêt légal est applicable pour ce contrat à compter du 22 juin 2012, en ce qu’il condamne la société Dexia à rembourser à la SACVL les intérêts perçus en excès du taux d’intérêt légal depuis cette date pour le contrat n° MPH249481EUR renuméroté MPH278210EUR et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 27 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Acte notarié : rejet de la demande de rectification en cas de conformité aux engagements des parties
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Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010, intitulé contrat de réservation, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, une société civile de construction vendit à un couple un appartement destiné à la location et dont la livraison était fixée au 30 avril 2012.

Se plaignant d’une livraison tardive, l’acquéreur assigna le vendeur en indemnisation, lequel assigna le notaire en garantie.

La cour d’appel releva que :

l’acquéreur n’avait pas été informé du report de la livraison au 31 octobre 2012 que le 29 novembre 2011 et, si la procuration du 27 décembre 2010 faisait mention d’une modification de la date de livraison, celle-ci n’avait pas été envisagée dans la procuration établie le 18 décembre 2010 ;
le 13 décembre 2010, l’acquéreur avait reçu du notaire la notification du projet d’acte mentionnant, comme date de livraison, celle du 30 avril 2012 ;
le 22 octobre 2010, il avait conclu un bail commercial dans lequel il était rappelé que le vendeur s’était obligé à achever l’immeuble et à livrer les logements au plus tard le 30 avril 2012, le preneur ayant un projet d’exploiter la résidence dans le délai d’un mois suivant son acceptation de la parfaite livraison immobilière par le vendeur, soit à compter du 2 juin 2012 ;
et le 21 décembre 2010, il avait contracté une assurance multirisque chantier pour la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2012.
La Cour de cassation décide que la cour d’appel avait souverainement retenu que la date de livraison des biens était pour l’acquéreur celle du 30 avril 2012, conformément au contrat de réservation, et qu’aucune erreur matérielle n’était démontrée dans la rédaction de l’acte notarié conforme aux engagements contractuels des parties, de sorte que la demande de rectification de cet acte devait être rejetée.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Acquisition de biens fonciers par des ressortissants non européens : pas de règle de quotas
Services juridiques

Le sénateur Patrick Chaize appelle l’attention du ministre de l’Économie sur l’accès à la propriété foncière par des ressortissants non européens (hors Union européenne). Il est de plus en plus fréquent de constater des acquisitions foncières (vignes, terres agricoles, forêts ou résidences secondaires) opérées par des ressortissants non européens qui engendre, selon le sénateur, une spéculation foncière locale ainsi qu’une hausse des prix considérable dans certains secteurs sensibles. Le sénateur demande si le ministre envisage de soumettre l’acquisition de ces biens à une double règle de quotas et de réciprocité pour les ressortissants non européens.

Selon le ministre de l’Économie, une restriction quantitative des acquisitions de propriétés foncières par des ressortissants non européens pourrait constituer une atteinte au droit de propriété et à la liberté d’installation.

Rép. min. n° 18286 : JO Sénat, 10 juin 2021, p. 3724, P. Chaize

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Bénéficiaires Effectifs
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Le dépôt d’un registre des bénéficiaires effectifs (RBE) auprès du greffe du Tribunal de commerce a été rendu obligatoire par la loi Sapin II du 9 décembre 2016 sur la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique. Cette loi résulte de la transposition de la directive européenne 2015/849 relative à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme du 20 mai 2015, qui impose à tous les pays européens d’instituer des registres permettant d’identifier les bénéficiaires effectifs de toute société.
Le but poursuivi par cette réglementation est d’accentuer la transparence de la vie des affaires et de renforcer la lutte contre la corruption et le blanchiment d’argent. En effet, il est fréquent que des opérations illégales fassent usage de sociétés écrans. Ce registre renforce les pouvoirs de contrôle ou d’enquête des autorités de police ou de renseignement financier dans le cadre de leur mission.

Le RBE identifie les personnes physiques associées ou actionnaires d’une personne morale (société commerciale, civile, association immatriculée, organisme de placement collectif, GAEC) immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) exerçant un contrôle effectif sur ses organes décisionnels :
• Détention directe ou indirecte de strictement plus de 25% du capital social ;
• Détention directe ou indirecte de strictement plus de 25% des droits de vote ;
• Pouvoir de contrôle de toute autre manière sur les organes de direction de la société ou sur l’assemblée générale des associés ou actionnaires.
La Loi SAPIN II avait accordé un statut confidentiel au RBE. La consultation de ce registre était exclusivement réservée à un nombre limité d’intervenants (représentant légal de la société, organismes de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, établissements de crédit…).
L’ordonnance n° 2020-115 du 12 février 2020 renforçant le dispositif national de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme a rendu publiques les informations relatives aux bénéficiaires effectifs, à l’exception du domicile, des date et lieu de naissance des personnes physiques dont l’accès demeure réservé aux intervenants habilités par la loi.

Le site d’informations légales Pappers (https://www.pappers.fr/ )a déjà commencé à rendre public le RBE (sociétés créées depuis septembre dernier dans un premier temps).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 12 janvier 2021
 
 
RILI 1 - BAUX CONCLUS EN 2021
Services juridiques

Suivant arrêté n°2020-2241/GNC en date du 29 décembre 2020 publié au JONC en date du 31 décembre 2020, il a été précisé ce qui suit :

Pour les baux conclus en 2021, le plafond de loyer est fixé à 2031 F CFP pour les logements situés sur les communes de Nouméa, VKP et à 1667 F CFP pour les logements situés sur les autres communes.
Pour l’année 2021, les plafonds annuels de ressources sont fixés comme suit :
Personne seul : 4 165 707 F
Couple : 7 081 702 F
Avec une personne à charge 7 498 273 F
Avec deux personnes à charge 7 914 844 F
Avec trois personnes à charge 8 435 557 F
Avec quatre personnes à charge 9 060 413 F
Chaque personne supplémentaire 624 856 F

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2021
 
 
RILI 2 - Baux conclus en 2021
Services juridiques

Suivant arrêté n°2020-2239/GNC en date du 29 décembre 2020 publié au JONC en date du 31 décembre 2020, il a été précisé ce qui suit :

Pour les baux conclus en 2021, la plafond de loyer est fixé à 1676 F CFP pour les logements situés sur les communes de Nouméa, VKP et à 1422 F CFP pour les logements situés sur les autres communes.
Pour l’année 2021, les plafonds annuels de ressources sont fixés comme suit :
Personne seul : 4 165 707 F
Couple : 7 081 702 F
Avec une personne à charge 7 498 273 F
Avec deux personnes à charge 7 914 844 F
Avec trois personnes à charge 7 8 435 557 F
Avec quatre personnes à charge 9 060 413 F
Chaque personne supplémentaire 624 856 F

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2021
 
 
Extrait Kbis
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L’extrait Kbis représente la véritable "carte d’identité" d’une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).
L’extrait Kbis est le seul document officiel attestant de l’existence juridique et de la légalité d’une entreprise. Il fournit des informations essentielles telles que la dénomination sociale, le numéro d’identification, le capital, l’adresse du siège social, les dirigeants, l’activité, l’existence éventuelle d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 décembre 2020
 
 
Le notaire au cœur de la transaction immobilière
Services juridiques

Le notaire est un professionnel du droit de haut niveau et un officier public chargé de conférer, au nom du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, la force de l’authenticité aux actes qu’il reçoit.
Le notaire passe en revue toutes les questions juridiques liées à une vente immobilière pour vérifier qu’il n’y a pas de problème dans le dossier.
Concrètement, le notaire va vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il a la capacité de vendre. Il analyse le titre de propriété, le règlement de copropriété, le cahier des charges du lotissement, la situation locative (si l’immeuble est loué, il analyse le bail et, le cas échéant, la régularité du congés donné au locataire), l’état des inscriptions hypothécaires, les droits de préemption et de préférences, la note de renseignements du syndic et les procès-verbaux des assemblées générales, les limites avec les lots voisins avec d’éventuels empiètements, la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme, la superficie (Loi Carrez), les accès, les parties communes, les servitudes de passage et de réseaux etc., toute chose qui pourrait potentiellement impacter la valeur du bien. Lorsqu’une problématique est soulevée, le notaire informe les parties et propose des solutions consensuelles. Le notaire est en mesure de fournir des conseils très larges sur le droit en général et la fiscalité en particulier, toute question qui concerne votre patrimoine afin de vous permettre de sécuriser vos projets professionnels ou familiaux.
Pour la rédaction des contrats, le notaire est sollicité par l’acheteur, le vendeur ou l’agent immobilier. Il prépare un compromis de vente avec l’indication du prix déterminé par les parties. Le compromis scelle l’accord des parties et fixe les conditions de la vente promise.
Ce compromis est en général sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. Dans un délai de trois à quatre mois, la banque refuse ou donne son accord à la demande de financement. Dans le même temps, il y a également des démarches à accomplir au titre de l’assurance décès-incapacité, laquelle constitue une garantie pour la banque mais aussi pour les héritiers de l’emprunteur.
Une fois que la banque a validé le prêt, elle adresse au notaire une commande d’acte de prêt. Ce dernier intègre les conditions du prêt dans son acte authentique de vente et prend la garantie hypothécaire généralement demandée par la banque.
Le notaire est ce qu’on appelle « le tiers de confiance ». Il centralise tout ce qui est financier. Pour payer le prix et les frais de la vente, la banque transfère le montant du prêt au notaire et l’acheteur son apport personnel. Les frais de notaire comprennent l’ensemble des droits et taxes dus aux provinces, aux communes et au gouvernement.
En parallèle, le notaire vérifie si le vendeur est redevable de sommes envers des tiers : une contribution foncière ou un solde d’impôt sur le revenu impayé, un prêt bancaire à rembourser, une hypothèque à lever, des charges de copropriété à verser au syndic, des éventuels travaux à payer, etc.). Avec l’accord du vendeur, ces sommes seront prélevées sur le prix de vente et le solde versé au vendeur.
Pour finaliser le processus, le notaire va procéder à l’enregistrement de l’acte et à sa publication au fichier des biens immobiliers de la Nouvelle-Calédonie. Le notaire peut alors délivrer à l’acquéreur son titre de propriété revêtu du sceau de la République Française dont le notaire est le détenteur.
Le notaire conserve précieusement dans ses archives les actes authentiques signés par tous les notaires de l’Office Notarial pour en être le gardien pour les parties au contrat et les générations futures.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 novembre 2020
 
 
Marchand de biens et TGC sur Marge
Services juridiques

Conformément à l’article Lp 499-1, la revente d’un immeuble par un assujetti qui a pris l’engagement de revendre un immeuble bâti[1], prévu par l’article Lp 278, est taxée sur la seule marge dégagée par l’opération lorsque l’acquisition n’a pas été soumise à la TGC.
Ainsi, sont soumises à la TGC sur la marge la revente, par un marchand de biens, d’immeubles bâtis acquis auprès de non assujettis ou auprès d’assujettis qui n’ont pas formulé d’option pour la cession de l’immeuble achevé depuis plus de trois ans.
La TGC sur la marge est calculée selon les deux étapes suivantes :
- Détermination de la marge brute, correspondant à la différence entre le prix de vente stipulé, éventuellement majoré des charges incombant normalement au vendeur et mises à la charge de l’acquéreur, et le prix d’achat
- La TGC est calculée en dedans de la marge brute ainsi déterminée
Exemple : un immeuble bâti acheté pour 80 000 000 F auprès d’un particulier par un marchand de biens qui a souscrit un engagement de revendre après le 1er octobre 2018 est revendu après travaux (d’un montant de 25 000 000 F) pour le prix de 120 000 000 F.
La marge brute de l’opération est de 40 000 000 F qui est considérée comme comprenant la TGC au taux de 6%.
La marge hors taxe est de 40 000 000 F * (100 /106) = 37 735 850 F correspondant au chiffre d’affaires à reporter sur la déclaration de TGC à déposer au titre de la période au cours de laquelle intervient la revente du bien.
La TGC est de 2 264 150 F correspondant à la TGC liquidée au taux de 6 % sur cette marge.
La taxe supportée sur les dépenses engagées pour la revente de l’immeuble, dont celle qui a été supportée sur les travaux de rénovation est déductible de la taxe collectée sur la marge.


[1] Seuls les immeubles bâtis relèvent de cette disposition, à l’exclusion donc des terrains à bâtir notamment qui, lorsqu’ils sont cédés par des assujettis agissant en tant tels, dont les marchands de biens, sont donc toujours soumis à la TGC sur le prix total.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 novembre 2020
 
 
Contrôle de la qualification professionnelle pour les métiers du Bâtiment
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Depuis le 1er octobre, le contrôle de la qualification est opérationnel pour les métiers du Bâtiment (cf. note d’information du 10/09/2020, ci-jointe). Les formalités se font donc à présent en deux temps :
1. Demande d’attestation de qualification professionnelle (délai d’environ 15 jours).
2. Dès l’acceptation reçue, formalité classique auprès du Centre de Formalités des Entreprises :
Aussi, le dossier de création/modification d’entreprise du secteur du bâtiment ne peut être accepté avant que le contrôle de la qualification n’ait été validé.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 octobre 2020
 

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