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Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Droits immobiliers
 
 
Droit de préemption du locataire
Services juridiques

C’est ici le droit au maintien du locataire dans les locaux à usage d’habitation ou mixte habitation-professionnel qui est recherchée.
Le droit de préemption de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étendu par la loi n° 2012-1270 du 20 novembre 2012 – Art. 34, s’exerce au terme du bail dans le cadre d’un congé délivré par le bailleur désireux de vendre libre de toute occupation. Le congé met fin au renouvellement du bail et permet au bailleur de vendre le logement libre. Le droit de préemption du locataire s’analyse comme étant la contrepartie du non-renouvellement du bail. Ainsi la nullité du congé ou la nullité de l’offre de vente qui l’accompagne entraîne la nullité du congé-vente et le renouvellement du bail.
Par l’acceptation du locataire, la vente n’est pas parfaite. La loi conditionne la formation de la vente à la signature de l’acte authentique de vente dans le délai de réalisation lequel diffère selon que le locataire indique qu’il aura ou non recours à un prêt pour son acquisition (2 à 4 mois à compter de la date d’envoi de la réponse au bailleur). En pratique un nouveau compromis sera signé avec le locataire sans dépôt de garantie. La réalisation dans le délai légal est érigée en condition suspensive de la vente.
Si à l’expiration de ce délai de réalisation la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (sauf le cas où le locataire a reçu tardivement son offre de prêt et que ce retard ne lui est pas imputable).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 28 juillet 2021
 
 
La promesse d’affectation hypothécaire
Services juridiques

Ce n’est pas une hypothèque non inscrite et ne constitue pas une garantie immobilière – M. Mathieu, « Une vraie fausse garantie : la promesse d’affectation hypothécaire », RD bancaire et bourse 1992. 48.
D’ailleurs, la Cour de Cassation, rappelle souvent l’inefficacité d’une hypothèque, en garantie d’un prêt antérieur, constituée après la date de cessation des paiements alors même qu’une promesse d’hypothèque préexistait :
la promesse d’hypothèque n’équivaut pas à la constitution d’hypothèque - Com. 28 nov. 1972, n° 71-13.246 ; Bull. civile IV, n° 313. Ainsi, « l’hypothèque constituée pendant la période suspecte pour une dette antérieure est inopposable à la masse, peu importe qu’une promesse d’hypothèque ait été constituée antérieurement à la période suspecte » - Com. 3 mai 1988, n° 86-10.655,
Bull. Civile IV, n° 145.

Contrairement aux autres promesses de contrat qui valent contrat au sens de l’article 1124 du Code civil, la promesse d’hypothèque ne vaut pas hypothèque. Elle est certes valable mais, ne contient qu’une obligation de faire ouvrant droit, en cas d’inexécution, à une action en dommages-intérêts et non à une exécution forcée. On voit mal un tribunal décider que son jugement tiendra lieu d’acte constitutif d’hypothèque en réalisation d’une exécution forcée d’une promesse d’hypothèque… L’article 2127 du
code civil est très clair : l’hypothèque est consentie par un acte passé en forme authentique. C’est un contrat solennel. Par conséquent, la promesse d’hypothèque est un acte consensuel et ne peut être érigée au rang de sûreté réelle.

Par conséquent, la promesse d’hypothèque demeure fragile à l’analyse du droit positif en tant que sûreté. Cet engagement de faire que constitue la promesse ne peut valoir le
contrat lui-même. Et, son inexécution conduit à l’octroi de
dommages-intérêts et non à son exécution forcée. La promesse d’hypothèque n’est donc pas une bonne sûreté.

Le mandat d’hypothéquer à titre de sûreté peut être plus efficace que la promesse d’hypothèque. Une rédaction envisageant une exigibilité anticipée du prêt en cas de révocation du mandat serait alors pertinente.

Ce mandat comporte des avantages non négligeables sur la
promesse d’hypothèque. Il permet de constituer une hypothèque dans des délais et à la diligence de l’établissement de crédit, prêteur et de lui seul. Pour être efficace, ce mandat se doit d’être irrévocable. Il est alors nécessaire de rechercher une technique permettant, en pratique, une
« quasi » irrévocabilité du mandat. En effet, même s’il est admis qu’un mandat peut être
déclaré irrévocable par une clause conventionnelle ou en raison de son économie générale ; le droit positif attache une portée limitée à cette irrévocabilité indiquant qu’ « un mandat, même stipulé irrévocable, ne prive pas le mandant du droit de renoncer à l’opération – Cassation 1re civile, 5 février 2002, Bull civile I, n° 40 ; Cassation 1re civile, 30 mai 2006, Bull civile I, n°269 ; Cassation 1re civile, 5 juillet 2006,
n°05-12418.

Par conséquent, s’il est limité dans le temps et d’intérêt commun le mandat d’hypothéquer permet d’assurer une certaine sécurité juridique au prêteur qui, doté de cet instrument, va pouvoir, constituer seul son hypothèque – en cas de besoin – sans craindre une révocabilité systématique et sans motifs du mandat par le mandant. Celui-ci possède tout au long du financement d’une « épée de Damoclès » s’il est défaillant dans ses engagements au titre du mandat : celle de l’exigibilité anticipée du prêt.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Détermination judiciaire de l’assiette d’une servitude légale de passage
Services juridiques

Lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds.

Civ. 3e, 20 mai 2021, F-P, n° 20-15.082, extrait : (…) En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation (…) Lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds (…) PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Cautions « simplement hypothécaires » : nature d’une sûreté réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’affectation de biens en garantie de la dette d’autrui
Services juridiques

La sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers qui n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, n’est pas un cautionnement. Limitée au bien affecté en garantie, elle est soumise à la prescription trentenaire prévue pour les actions réelles immobilières, et non à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil pour les actions personnelles ou mobilières.

Cass. com., 2 juin 2021, n° 20-12.908, F-P, extrait : (…) Vu les articles 2011, devenu 2288, 2114, devenu 2393, 2180, devenu 2488, et 2227 du code civil (…) Il résulte de ces textes que, la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’impliquant aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui, elle n’est pas un cautionnement. Limitée au bien affecté en garantie, elle est soumise à la prescription trentenaire, prévue par le dernier texte pour les actions réelles immobilières, et non à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles ou mobilières (…) PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il ordonne, aux frais de la société Crédit lyonnais et sur réquisition du conseil de M. B… la radiation des hypothèques prises par la banque et publiées sur les immeubles appartenant à R…, J…, V…, G… B…

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail : fixation en fonction de la valeur
Services juridiques

La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce. La cour d’appel a donc retenu, à bon droit, que cette indemnité doit être fixée en fonction de la valeur locative.

Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-15.296, FS-B, extrait : (…) La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce (3e Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n° 77-12.032, Bull. 1978, III, n° 341 ; 3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-10.058, Bull. 2002, III, n° 243) (…) Par suite, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que cette indemnité devait être fixée en fonction de la valeur locative (…) Le moyen n’est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Prix du contrat réputé inclure la TVA
Services juridiques

Lorsqu’un contrat administratif, un prix stipulé sans mention de la taxe doit être réputé inclure la taxe qui sera due par le vendeur ou le prestataire de service, à moins qu’une stipulation expresse fasse apparaître que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément de prix égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération.

CE 29 juin 2021, Société des mobiliers urbains pour la publicité et l’information, req. n° 442506, extrait : (…) La taxe sur la valeur ajoutée dont est redevable un vendeur ou un prestataire de service est, comme les prélèvements de toute nature assis en addition de cette taxe, un élément qui grève le prix convenu avec le client et non un accessoire du prix. Par suite, dans une opération soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, un prix stipulé sans mention de la taxe doit être réputé inclure la taxe qui sera due par le vendeur ou le prestataire de service, à moins qu’une stipulation expresse fasse apparaître que les parties sont convenues d’ajouter au prix stipulé un supplément de prix égal à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à l’opération (…) D E C I D E : --------– Article 1er : Le pourvoi de la Société des mobiliers urbains pour la publicité et l’information est rejeté (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Violation d’un DTU (document technique unifié) sans désordre : pas de mise en conformité
Services juridiques

En l’absence de désordre, le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur.

Civ. 3e, 10 juin 2021, FS-P, n° 20-15.277, extrait : (…) Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (…) En statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la non-conformité des toitures au DTU 43.3 n’affectait ni la solidité de l’ouvrage ni sa destination, la cour d’appel a violé le texte susvisé (…) PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum les sociétés GSE, Bureau Veritas construction et Baudin Châteauneuf, sur le fondement de leur responsabilité civile de droit commun (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Sûreté réelle pour autrui doublée d’un cautionnement
Services juridiques

Lorsqu’une même personne se rend caution personnelle des engagements d’un débiteur envers un établissement de crédit et lui affecte aussi un ou des biens en garantie hypothécaire de ces mêmes engagements, cet établissement lui doit l’information annuelle prévue par l’article L. 313-22 du code monétaire et financier.

Com. 2 juin 2021, FS-P, n° 19-20.140, extrait : (…) Vu les articles 1134, celui-ci dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 2015, devenu 2292, du code civil, et L. 313-22 du code monétaire et financier (…) Il résulte de ces textes que, lorsqu’une même personne se rend caution personnelle des engagements d’un débiteur envers un établissement de crédit et lui affecte aussi un ou des biens en garantie hypothécaire de ces mêmes engagements, cet établissement lui doit l’information annuelle prévue par le dernier texte (…) PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 mars 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Sanction civile du TEG irrégulier et déchéance du droit aux intérêts : l’application aux contrats de crédit en cours confirmée par la chambre commerciale
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La chambre commerciale de la Cour de cassation confirme l’application anticipée de la sanction civile unique du TEG irrégulier que constitue la déchéance du droit aux intérêts depuis l’ordonnance du 17 juillet 2019 (Ord. n° 2019-740. 17 juill. 2019), dans la lignée de la décision du 10 juin 2020 rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 10 juin 2020, n° 18-24.287, FS-P + B + R + I).

Ainsi, en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de crédit conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance de 2019, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice subi par l’emprunteur.

Cass. com., 24 mars 2021, n° 19-14.307 et 19-14.404, P , extrait : (…) Toutefois, cette sanction, qui n’est susceptible d’aucune modération par le juge, ne permet pas de prendre en considération le préjudice subi par l’emprunteur, privé d’une chance de souscrire le contrat de crédit en connaissance du taux effectif global de celui-ci, et ce, en dépit de la jurisprudence selon laquelle cette sanction n’est pas encourue lorsque le taux effectif global est en réalité inférieur à celui mentionné (1re Civ., 12 oct. 2016, n° 15-25.034, Bull. n° 194, Com., 22 nov. 2017, n° 16-15.756) ou lorsque l’erreur affectant le taux effectif global mentionné est inférieure à un dixième de point de pourcentage (…) PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, confirmant le jugement, il déboute la SACVL de sa demande de dommages-intérêts, en ce qu’il prononce la nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels pour le contrat n° MPH249881EUR renuméroté MPH278210EUR, en ce qu’il dit que le taux d’intérêt légal est applicable pour ce contrat à compter du 22 juin 2012, en ce qu’il condamne la société Dexia à rembourser à la SACVL les intérêts perçus en excès du taux d’intérêt légal depuis cette date pour le contrat n° MPH249481EUR renuméroté MPH278210EUR et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 27 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles (…)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 
 
Acte notarié : rejet de la demande de rectification en cas de conformité aux engagements des parties
Services juridiques

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2010, intitulé contrat de réservation, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, une société civile de construction vendit à un couple un appartement destiné à la location et dont la livraison était fixée au 30 avril 2012.

Se plaignant d’une livraison tardive, l’acquéreur assigna le vendeur en indemnisation, lequel assigna le notaire en garantie.

La cour d’appel releva que :

l’acquéreur n’avait pas été informé du report de la livraison au 31 octobre 2012 que le 29 novembre 2011 et, si la procuration du 27 décembre 2010 faisait mention d’une modification de la date de livraison, celle-ci n’avait pas été envisagée dans la procuration établie le 18 décembre 2010 ;
le 13 décembre 2010, l’acquéreur avait reçu du notaire la notification du projet d’acte mentionnant, comme date de livraison, celle du 30 avril 2012 ;
le 22 octobre 2010, il avait conclu un bail commercial dans lequel il était rappelé que le vendeur s’était obligé à achever l’immeuble et à livrer les logements au plus tard le 30 avril 2012, le preneur ayant un projet d’exploiter la résidence dans le délai d’un mois suivant son acceptation de la parfaite livraison immobilière par le vendeur, soit à compter du 2 juin 2012 ;
et le 21 décembre 2010, il avait contracté une assurance multirisque chantier pour la période du 1er décembre 2010 au 30 juin 2012.
La Cour de cassation décide que la cour d’appel avait souverainement retenu que la date de livraison des biens était pour l’acquéreur celle du 30 avril 2012, conformément au contrat de réservation, et qu’aucune erreur matérielle n’était démontrée dans la rédaction de l’acte notarié conforme aux engagements contractuels des parties, de sorte que la demande de rectification de cet acte devait être rejetée.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2021
 

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