Bernigaud Bergeot Chenot Girard
 
 
Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Enregistrement/taxe hypothécaire
 
 
Une société continuant son activité après l’arrivée de son terme dégénère en société de fait
Services juridiques

Une société civile constituée pour une durée de 30 ans avait créé une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). A l’expiration de cette durée, elle avait décidé de transformer l’EURL en société par actions simplifiée et le conseil de gérance avait donné tous pouvoirs à l’un de ses membres pour réaliser l’opération. L’un des associés de la société civile avait agi en nullité de cette transformation qui, selon lui, ne pouvait pas être valablement réalisée par l’organe d’une société dissoute, dont la personnalité morale ne peut subsister que pour les besoins de sa liquidation.
Cette action a été rejetée : l’activité de la société civile s’était maintenue après l’arrivée du terme statutaire et la volonté de s’associer (affectio societatis) avait persisté ; cette société était devenue de fait et ses statuts avaient continué de régir les rapports entre les associés. La gérance avait donc pu valablement conférer à l’un de ses membres le pouvoir de réaliser la transformation litigieuse.

Source : Cass. 3e civ. 23 octobre 2013 n° 12-30.129 (n° 1203 FS-D).

REMARQUE : La société est dissoute de plein droit par l’arrivée du terme, sauf prorogation décidée par les associés avant la survenance de celui-ci (C. civ. art. 1844-7, 1°). Si les associés poursuivent malgré tout l’exploitation au lieu de désigner un liquidateur et manifestent toujours leur volonté de s’associer, la société dégénère en société de fait. Précision importante : les statuts de la société dissoute continuent de régir les rapports entre les associés de fait (Cass. 1e civ. 13-12-2005 n° 1702 : BPAT 2/06 inf. 73). Il n’est donc nul besoin de l’accord unanime de ces derniers pour prendre une décision de gestion ; celle-ci peut être adoptée par les dirigeants de l’ancienne société désignés conformément aux statuts. Ces dirigeants ne représentent pas la société de fait (puisque celle-ci n’a pas la personnalité morale) mais agissent comme mandataires des associés.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
La vente d’un immeuble excède l’objet d’une SCI si celui-ci ne vise que l’achat de biens
Services juridiques

Une SCI a pour objet l’acquisition, la gestion et l’administration de tous biens mobiliers ou immobiliers dont la société pourrait devenir propriétaire ainsi que l’emprunt des fonds nécessaires à la réalisation de ces objectifs « et plus généralement, la réalisation de toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet ».
La 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé que cette clause claire et précise n’englobe pas la vente des actifs sociaux. Elle a donc censuré un arrêt d’appel qui, pour juger que la vente d’un immeuble de la société décidée par le seul gérant n’excédait pas l’objet social, avait retenu que celui-ci visait non seulement les actes d’achat mais aussi toutes les opérations s’y rattachant directement ou indirectement, que les associés n’avaient pas entendu donner une définition restrictive à cet objet et que l’achat d’un immeuble par la société lui en conférait la propriété avec tous ses attributs, dont celui de l’aliéner.

Source : Cass. 3e civ. 23 octobre 2013 n° 12-22.720 (n° 1208 FS-D).

REMARQUE : Le gérant n’engage la société à l’égard des tiers que par les actes entrant dans l’objet social (C. civ. art. 1849, al. 1). Par la décision ci-dessus, la 3e chambre civile de la Cour de cassation réaffirme sa jurisprudence selon laquelle la clause statutaire qui vise seulement l’acquisition, la gestion et la propriété des actifs n’englobe pas leur vente (Cass. 3e civ 31-3-1999 n° 644 : RJDA 6/99 n° 674 ; Cass. 3e civ. 6-9-2011 n° 10-21.815 : BPAT 1/12 inf. 40 ; pour un arrêt isolé ayant statué en sens contraire, voir Cass. 3e civ. 18-12-2001 n° 1822 : RJDA 4/04 n° 436). Il en est ainsi alors même que la clause comporterait, comme en l’espèce, une disposition sur la réalisation d’opérations se rattachant directement ou indirectement à l’objet.
La chambre commerciale retient la solution inverse. Elle a ainsi jugé que le gérant d’une société ayant pour objet la propriété de tous biens immobiliers ainsi que toutes opérations susceptibles de favoriser le développement immobilier de la société avait le pouvoir de vendre un immeuble social (Cass. com. 26-2-2008 n° 06-21.744 : BPAT 3/08 inf. 108).
Cette divergence de jurisprudence doit inciter les rédacteurs de statuts à définir avec précision l’objet social afin d’écarter tout doute sur l’étendue des pouvoirs du dirigeant.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
Double legs universel et particulier : le légataire peut refuser le premier sans renoncer au second
Services juridiques

En principe, l’option successorale est indivisible (C. civ. art. 769). L’héritier qui prend parti sur la succession exerce son choix sur la totalité de la fraction qui lui est acquise compte tenu de sa qualité, de son rang et du nombre d’héritiers. Il ne peut limiter son option à tel ou tel bien dépendant de la succession ou l’exercer pour une quotité différente de celle résultant de sa vocation.
Toutefois, celui qui cumule plusieurs vocations successorales peut exercer des options différentes pour chacune. C’est le cas pour celui qui est à la fois légataire et héritier : il peut par exemple renoncer à sa vocation légale en acceptant le bénéfice du legs. C’est également le cas, comme le confirme la décision rapportée, pour celui qui est à la fois légataire universel (ou à titre universel) et légataire particulier (déjà en ce sens, Cass. 1e civ. 13-10-1976 : Gaz. Pal. 1976 II somm. 276).
Au cas particulier, une personne bénéficiant par testament d’un legs universel et d’un legs particulier renonce au premier, tout en sollicitant la délivrance du second. Les héritiers familiaux s’y opposent, estimant que la renonciation au legs universel doit s’étendre au legs particulier.
Pour ordonner la délivrance du legs à titre particulier, les juges énoncent que le légataire qui bénéficie à la fois d’un legs universel et d’un legs particulier peut refuser le premier sans renoncer au second. Ils relèvent par ailleurs qu’il n’existait aucune indivisibilité entre les deux libéralités, tant au regard de leur objet que de la volonté du testateur.

Source : Cass. 1e civ. 18 décembre 2013 n° 12-21.875 (n° 1490 F-PB).

REMARQUE : Outre le tempérament à l’indivisibilité de l’option successorale résultant de la solution rapportée, le légataire peut, comme le conjoint survivant bénéficiaire d’une donation au dernier vivant, cantonner son émolument sur une partie des biens dont il a été disposé en sa faveur si les deux conditions suivantes sont réunies (C. civ. art. 1002-1) :
- le testateur ne l’a pas interdit ;
- la succession a été acceptée par au moins un héritier. Il peut d’ailleurs à notre avis s’agir du légataire lui-même s’il a aussi la qualité d’héritier (sachant que l’héritier désigné légataire universel doit parfois renoncer à la succession pour rendre le cantonnement efficace). Certains auteurs estiment également que, bien que la loi vise expressément l’acceptation par un héritier « désigné par la loi », l’acceptation de la succession par un légataire universel suffit à valider le cantonnement, dans la mesure où le risque de vacance ou de déshérence de la succession est alors écarté (en ce sens, notamment, F. Sauvage, Le cantonnement des libéralités : Defrénois 2010 art. 39110 n° 15).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
Les frais de l’information annuelle de la caution exclus du calcul du TEG
Services juridiques

Pour déterminer le taux effectif global (TEG), sont ajoutés aux intérêts conventionnels « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même s’ils correspondent à des débours réels ». Toutefois, les charges liées aux garanties dont le crédit immobilier est éventuellement assorti ne sont pas comprises dans le calcul du TEG lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat (C. consom. art. L 313-1, al. 1 et 2).
Il en résulte, a jugé la cour d’appel de Paris, que les frais de l’information annuelle de la caution ne doivent pas être inclus dans le TEG, car il est impossible pour le prêteur de prévoir, au moment de la souscription du prêt, l’évolution du coût des frais postaux pendant toute la durée du prêt.

REMARQUE : Les frais d’information annuelle des cautions, dus en application de l’article L 313-22 du Code monétaire et financier, sont, en pratique, imputés au débiteur principal plutôt qu’à la caution pour des raisons de commodité. Il s’agit donc bien de charges liées aux garanties au sens de l’article L 313-1 du Code de la consommation. Mais leur montant peut-il être indiqué avec précision avant la conclusion du prêt ? Les juges du fond, en l’absence de décision de la Cour de cassation, sont divisés sur ce point. Pour la cour d’appel de Grenoble, ces frais ne doivent pas être intégrés au TEG car les frais postaux sont susceptibles d’évoluer (CA Grenoble 16-6-2011 n° 10/00836 et 10/00838) tandis que pour la cour de Poitiers la solution inverse doit prévaloir, le coût de l’information de la caution étant prévisible initialement (CA Poitiers 19-7-2011 n° 10/03218 : RD bancaire 2012 n° 1 § 3 ; CA Nancy 17-4-2013 n° 12/00118 : RD bancaire 2013 n° 148). La cour d’appel de Paris s’inscrit dans le premier courant.

Source : CA Paris 3 octobre 2013 n° 12/19103, ch. 5-9.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
Un époux commun en biens peut donner seul un mandat de recherche d’acquéreurs pour un immeuble
Services juridiques

Un époux commun en biens signe seul un mandat exclusif, confié à une agence immobilière, de recherche d’acquéreurs pour un immeuble commun. Par la suite, le couple ayant refusé de signer la promesse de vente établie par l’agence, celle-ci obtient sa condamnation à payer une somme au titre de la clause pénale figurant dans le mandat. Les époux contestent : le mandat de vendre un bien commun étant un acte de disposition, il ne pouvait être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints.
Leur pourvoi est rejeté. Le mari a donné mandat à l’agent immobilier de rechercher des acquéreurs, non un mandat d’aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente. En conséquence, ce contrat d’entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux.

Source : Cass. 1e civ. 20 novembre 2013 n° 12-26.128 (n° 1336 F-PB).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 février 2014
 
 
Garantie intrinsèque d’achèvement
Services juridiques

Le concept de la garantie intrinsèque d’achèvement repose non sur l’intervention d’un tiers garant mais sur un simple faisceau d’indices laissant présager une solvabilité suffisante des vendeurs.
L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), abroge en métropole les garanties intrinsèques d’achèvement (pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2015). Plus précisément ce texte conduit à rendre obligatoire le recours à une garantie extrinsèque (en clair à la garantie d’une banque).
En Nouvelle-Calédonie, aucune disposition à ce jour ne traite de la garantie d’achèvement.

Source : Construction Urbanisme N°12 Décembre 2013.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La culture juridique française
Services juridiques

« Maintenir intact l’édifice du droit », défendre la cohérence de la culture juridique française. Au demeurant, existe-t-il seulement une culture juridique française ? Telle est la question que se posent Frédéric Audren et Jean-Louis Halpérin, dans un ouvrage dont le sous-titre est au moins aussi important que le titre : La culture juridique française. Entre mythes et réalités. Cet ouvrage livre un regard d’historiens sur les « cultures juridiques en France de 1789 à nos jours ». La lecture de cette oeuvre, d’une grande richesse, est stimulante.

Source : F. Audren et J. -L. Halpérin La culture juridique française. Entre mythes et réalités. XIXe-XXe siècles, CNRS éditions, 2013.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La fabrique du droit
Services juridiques

Dans un ouvrage sur La fabrique du droit le sociologue Bruno Latour oppose le scientifique (qu’il appelle le « chercheur ») et le juriste : « Tout chercheur, même s’il ajoute sa pierre modeste à l’édifice d’une discipline, peut se prendre pour Samson et vouloir ébranler les colonnes du Temple, renverser les paradigmes, rompre avec le sens commun, démonétiser les théories anciennes. Tout juriste, même s’il propose le plus audacieux renversement de jurisprudence, doit maintenir intact l’édifice du droit. La science peut se nourrir de vives controverses, le droit doit revenir à l’équilibre (…) Tous les traits des juristes qui énervent tant le sens commun, leur lenteur, leur goût de la tradition, leur esprit parfois réactionnaire, mais c’est leur fonction même : comme les Parques, le droit tient dans sa main le fil ténu de la totalité des jugements, des textes et des précédents qu’aucun accroc ne doit venir déchirer sous peine de déni de justice. ».

Source : B. Latour, La fabrique du droit. Une ethnographie du Conseil d’Etat, La découverte/Poche, 2002, p. 258.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
Cautionnement
Services juridiques

La Cour de cassation a été amenée ces derniers mois à peaufiner les dispositions relatives au droit du cautionnement, en faisant souvent prévaloir l’esprit sur la lettre. Elle le fait à bon escient lorsqu’il s’agit d’assouplir un formalisme légal produisant, dans ce domaine, de nombreux effets pervers. On doit ainsi noter et approuver, un arrêt de la Chambre commerciale du 1er octobre 2013 (n° pourvoi 12-20.278) par lequel il a été jugé que l’utilisation d’une mention manuscrite différente de celle prévue par la loi n’entraîne pas nécessairement la nullité du contrat. En l’espèce, au lieu de s’engager sur ses revenus et ses biens, comme le prévoit la formule légale, la caution s’est engagée sur ses seuls « revenus ».
Selon la Cour de cassation, cette différence « n’avait pour conséquence que de limiter le gage de la banque aux revenus de la caution et n’affectait pas la validité du cautionnement ».
Dans le même esprit, par un arrêt de la première Chambre civile de la Cour de cassation du 11 septembre 2013 (Civ. 1ere, 11 sept. 2013, n° 12-19.094), il a été jugé que « ni l’omission d’un point ni la substitution d’une virgule à un point entre la formule caractérisant l’engagement de caution et celle relative à la solidarité, ni l’apposition d’une minuscule au lieu d’une majuscule au début de la seconde de ces formules, n’affectent la portée des mentions manuscrites conformes pour le surplus aux dispositions légale ». Une erreur matérielle n’emporte pas nécessairement erreur intellectuelle.
Il arrive cependant que la Cour de cassation fasse prévaloir la lettre sur l’esprit. En ce sens, elle continue de se montrer très exigeante sur la place de la signature. L’article L. 341-2 C. cons. exige une signature sous la mention manuscrite. Elle juge ainsi, de manière très (trop) rigoureuse, dans un arrêt de la Chambre commerciale du 17 septembre 2013 (Com. 17 sept. 2013, n° 12-13.577) que « l’article L. 341-2 du code de la consommation prescrit à peine de nullité que l’engagement manuscrit émanant de la caution précède sa signature ; qu’ayant constaté que la caution avait apposé sa signature immédiatement sous les clauses préimprimées de l’acte et inscrit la mention manuscrite légalement requise sous sa signature, sans la réitérer sous cette mention, la cour d’appel en a exactement déduit que cet engagement était nul ».

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La scission d’une copropriété en volumes
Services juridiques

La scission d’une copropriété constitue une solution pour simplifier la gestion d’un ensemble immobilier important, voire mettre fin à des situations critiques de copropriétés en difficulté. L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 admet la scission d’une copropriété à la double condition d’avoir une pluralité de bâtiments et de division du sol possible. Autrement dit, l’association de ces deux critères rend impossible, en principe, la scission de bâtiments imbriqués.
Pourtant, compte tenu de l’évolution des ensembles immobiliers urbains, des modes de gestion et de la maîtrise d’autres systèmes de division de la propriété, la scission de copropriété en volumes apporterait des solutions à des situations critiques.
Dans sa recommandation n°5 du 1er avril 2008, la commission relative à la copropriété a précisé que : "dans la division volumétrique, le droit de propriété s’exerce non sur le sol mais sur un volume défini et que dans cette situation "la notion de terrain, assiette foncière de la copropriété, est remplacée par celle de volume immobilier". Il parait possible d’assimiler aujourd’hui pour l’application de l’article 28, des volumes à des terrains.

Source : CONSTRUCTION URBANISME, Décembre 2013, page 10

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 février 2014
 

0 | ... | 100 | 110 | 120 | 130 | 140 | 150 | 160 | 170 | 180 | 190

 
 
 
Services notaires
Bernigaud et Bergeot Notaires associésInformation Notaire Nouméa
Services juridiques
Devenir membre du site

Recevez par courrier électronique les derniers mémentos, brèves et mises à jour du site.

Bureau Notaire
Listes de diffusion :
    Brèves juridiques Nouvelle-Calédonie
    Bernigaud et Bergeot Notaires associésMementos
    Services juridiques
    MEMENTO 1 : Le dispositif calédonien de défiscalisation
    Bureau Notaire
    Accès Notaire Nouvelle-Calédonie



     
    Bureau de Nouméa, Immeuble Rougemont
    Bureau de Nouméa
    85 route de l' Anse Vata - Motor Pool
    BP9175 - 98807 Nouméa Sud
    Tél : (687) 27.49.42     
    Fax : (687) 28.38.10
    Contact | Plan
     
     
    Bureau de Koné,Immeuble LAPITA (Immeuble OPT),
    Bureau de Koné
    Immeuble Lapita OPT, BP 693 - 98860 Koné
    Tél / Fax : (687) 47.32.11
    Contact | Plan
     
     
    Bureau de représentation à Paris
    72 avenue de Wagram
    75017 Paris
    Tél : (33) 1.44.01.16.90     
    Fax : (33) 1.47.64.44.50
    www.cc-associes.com