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Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Procuration
 
 
Investir dans l’immobilier : un placement qui rassure en période de crise
Services juridiques

L’investissement locatif est un placement qui rassure. Et le confinement n’aura pas eu raison de l’appétit des Calédoniens pour la pierre. Dans un contexte économique incertain, investir dans l’immobilier est considéré comme un placement de sécurité. Une manière de s’assurer un revenu supplémentaire ou un capital en cas de revente.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 juin 2020
 
 
Réglement d’une succession
Services juridiques

Si le notaire est amené à accompagner ses clients dans les événements heureux de la vie (mariage, donation, acquisition…), il est également présent dans les événements plus douloureux comme
le règlement de la succession d’une personne proche. En effet, au-delà des formalités administratives liées au décès, la disparition d’un proche implique aussi de régler la transmission de son patrimoine, avec comme ligne d’horizon le dépôt dans les 9 mois de la déclaration de succession.
Pour autant, le règlement d’une succession ne doit pas s’envisager sous le seul angle fiscal : les questions civiles et patrimoniales sont essentielles pour assurer la meilleure protection du survivant du couple, éviter de créer des tensions au sein de la famille et faire les bons choix entre les différentes options qui s’offrent à chacun, qu’elles soient prévues par la loi ou par les dispositions prises par le défunt.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 mai 2020
 
 
Division de fait en Province Sud
Services juridiques

La création de fait est le constat de la discontinuité d’une propriété foncière du fait du passage sur celle-ci d’une route classée ou d’un cours d’eau dépendant du domaine public fluvial. Elle est établie par le géomètre expert. Elle n’est pas soumise à l’autorisation des services de l’urbanisme. Le certificat de dépôt délivré atteste de la conformité d’un point du vue foncier. Il n’y a pas de durée de validité.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 mai 2020
 
 
Donation-partage Remarque
Services juridiques

Remarque : La fiscalité, favorable, et l’envie de gratifier ses enfants ne doivent pas inciter le donateur à se dépouiller complètement : pour constituer un acte de saine anticipation patrimoniale, il convient d’insérer la donation-partage dans une perspective complète, tenant compte notamment de l’ensemble des biens du disposant, de son âge et de sa santé, des membres existants de la famille et de leur nombre. La réserve d’usufruit peut constituer une mesure raisonnable.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
Arguments donation partage
Services juridiques

Argument psychologique. – La donation-partage offre la possibilité de transmettre ses biens, de son vivant, à titre gratuit, simultanément à plusieurs personnes. Cette opération correspond tout d’abord, pour le client, à des motivations d’ordre psychologique : gratifier de façon identique et dans les mêmes conditions ses présomptifs héritiers. Il s’agit là d’une possibilité et non pas d’une obligation. Le disposant peut ne gratifier que certains présomptifs héritiers dans une donation-partage, il peut également, sous certaines conditions gratifier un tiers (transmission d’entreprise individuelle ou de droits dans une société dans laquelle le disposant exerce des fonctions de direction).
Par ailleurs la donation-partage permet au disposant de contrôler la dévolution de ses biens en soumettant leur transmission à certaines conditions et en opérant lui-même leur partage.
Enfin, la donation-partage permet d’anticiper des difficultés qui pourraient naître au décès en cas de mésentente entre les héritiers, en partageant les biens du vivant du donateur.

Argument fiscal. – À cela vient s’ajouter l’argument fiscal. Des dispositions spécifiques aux donations-partages existent. Enfin, le bien sortant du patrimoine du donateur n’y est plus fiscalisé…

Arguments juridiques. – Sur ces bonnes raisons que le client trouvera souvent seul, viennent se greffer de solides arguments juridiques. Le notaire va les étayer au cas par cas, selon la situation personnelle de celui qui vient le consulter. Le principal intérêt de la donation-partage réside dans le fait que les lots reçus par les présomptifs héritiers sont, sauf clause contraire, des avances de parts ; mais les biens donnés ne sont pas rapportables, ayant déjà été partagés.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
Donation-partage
Services juridiques

La donation-partage est l’acte par lequel une personne distribue et partage tout ou partie de ses biens et droits entre différents gratifiés. Ces derniers peuvent être des héritiers présomptifs, des descendants de degrés différents, ou d’autres personnes, lorsqu’il s’agit de donner une entreprise ou des droits sociaux de l’entreprise dans laquelle le donateur exerce une fonction dirigeante.
La donation-partage peut être faite au profit d’enfants communs et non communs, dans le cadre d’une famille recomposée. Elle peut également être faite au profit de descendants de degrés différents.
Quant à son objet, la donation-partage porte nécessairement sur des biens présents, avec possibilité pour un parent d’allotir son enfant non commun au moyen de biens de communauté avec le consentement de son conjoint.
La donation-partage peut être égalitaire – pure et simple ou avec soulte – ou inégalitaire. Dans ce second cas, si l’un des gratifiés n’a pas reçu sa part de réserve au décès du disposant, il pourra en l’absence de biens existants suffisants, exercer l’action en réduction.
La donation-partage présente un double intérêt. D’une part, les lots reçus ne sont pas rapportables dès lors que le partage est intervenu du vivant du disposant. D’autre part, pour le calcul de la quotité disponible et de la réserve, les biens donnés sont évalués au jour de l’acte, à condition que tous les présomptifs héritiers aient été allotis et qu’il n’ait pas été stipulé de réserve d’usufruit sur une somme d’argent.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
De la protection de l’entrepreneur individuel et du conjoint
Services juridiques

Le principe posé par l’article 2284 du code civil est que " Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir."

L’article Lp 526-1 II du code de commerce déroge à ce principe en disposant que :
" I - les droits d’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de son activité professionnelle."

En clair le I de cet article vise à protéger, sans formalité, la résidence principale de la famille de l’entrepreneur. Il est proposé de déclarer la résidence insaisissable de droit par les créanciers
dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle du débiteur. Cette protection
s’étend également au prix en cas de cession de la résidence principale, sous condition de son
remploi dans un délai d’un an pour l’acquisition d’un nouveau domicile.

Est en revanche maintenu le dispositif antérieur prévoyant une déclaration d’insaisissabilité avec faculté de renonciation pour d’autres biens fonciers non affectés à un usage professionnel.
"II- une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au service de la publicité foncière, n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant."

L’article Lp. 526-2 du code de commerce précise que :
"La déclaration prévue au II de l’article Lp. 526-1, reçue par notaire sous peine de nullité, contient la description détaillée des biens et l’indication de leur caractère propre, commun ou indivis. L’acte est publié au service de la publicité foncière.
Lorsque la personne est immatriculée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel, la déclaration y est mentionnée. Lorsque la personne n’est pas tenue de s’immatriculer dans un registre de publicité légale, elle ne peut se prévaloir de cette déclaration que si un extrait en est publié dans un journal d’annonces légales de Nouvelle-Calédonie."

Enfin l’article Lp. 526-5 dudit code précise que :
"Les effets de l’insaisissabilité et ceux de la déclaration subsistent après la dissolution du régime matrimonial lorsque la personne mentionnée au I de l’article Lp. 526-1 ou le déclarant mentionné au II du même article est attributaire du bien."
"Ils subsistent également en cas de décès de la personne mentionnée au premier alinéa dudit article Lp. 526-1 ou du déclarant mentionné au deuxième alinéa du même article Lp. 526-1 jusqu’à la liquidation de la succession."

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 6 avril 2020
 
 
Lutte contre la propagation du COVID-19
Services juridiques

Chères Clientes, Chers Clients,
Les mesures prises par les autorités dans le cadre de la lutte contre la propagation du COVID-19 nous plongent dans une situation exceptionnelle. L’office notarial VATA entend y répondre en faisant de la santé de ses salariés, de ses clients et de ses partenaires sa priorité tout en mobilisant tous les moyens nécessaires pour assurer la continuité de ses activités à votre service.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 mars 2020
 
 
Obligation d’information sur le caractère inondable
Services juridiques

L’article 5 de la Délibération n° 29-2006/APS du 27 juillet 2006 relative aux règles de constructibilité en zones inondables dans la province Sud, dispose que "Lors de transaction immobilière le vendeur a obligation d’informer explicitement l’acquéreur du bien du caractère inondable du terrain sur lequel une construction est ou peut être édifiée."

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 6 mars 2020
 
 
Le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)
Services juridiques

A quoi sert un PUD ?
Le PUD est un outil réglementaire indispensable dont la vocation première est d’orienter, encadrer, réglementer la consommation d’espaces, le type de constructions et leurs aspects, etc….
Il doit intégrer les multiples thématiques de l’urbanisme, de l’habitat, des déplacements, en passant par l’économie, la vie sociale et l’environnement, le tout dans une perspective de développement durable.
Pour cela, il fixe :
• les règles précises de constructions par zone (à respecter dans les permis : hauteur maximum, alignement de façades …) ;
• des intentions d’aménagement sur des secteurs à enjeux.
Il est élaboré à l’échelle du territoire communal.
Le PUD s’impose à tous : particuliers, administrations et entreprises.
C’est sur la base de ces règles que le Maire délivre les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.
Le conseil municipal de la Ville de Nouméa a validé le 2 janvier dernier le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) révisé, après trois ans de procédure. Il a été présenté pour approbation à l’assemblée de la province Sud afin d’être définitivement adopté le 13 février 2020.

Les grandes nouveautés :

Augmenter et préserver les espaces naturels
La Trame Verte Urbaine a été créée pour renforcer les continuités écologiques et garantir un cadre de vie de qualité. La superficie des zones naturelles a été augmentée de 130 hectares.
La surface des espaces verts a aussi été revue à la hausse : plus 5% sur l’ensemble de la ville, avec la possibilité de diversifier les supports (pleine terre, dalles, façades et toitures).

Pour toutes les constructions de plus de 15 logements, des espaces collectifs de convivialité devront être réalisés sous la forme de parcs aménagés (jardins vivriers ou parcs pour enfants).

Construire différemment
En zone résidentielle, les terrains seront désormais constructibles dès 4 ares (contre 5 ares auparavant), augmentant ainsi de 20 % le potentiel de constructibilité.
En zone dense, les parkings pourront être enterrés, libérant ainsi les rez-de-chaussée. Les derniers étages des immeubles seront obligatoirement aménagés en attique, avec des toitures terrasses, afin d’améliorer la qualité de vie dans l’habitat collectif.

Soutenir le dynamisme économique
Face à la création de pôles d’activité dans l’agglomération et afin de rester concurrentiel, le secteur de Ducos a connu quelques évolutions.
L’activité industrielle au nord de la presqu’ile a été conforté, ainsi que l’artisanat et le commerce le long de la voie express, offrant désormais un axe économique avec le parc de la Yahoué, le secteur de Belle-Vie et les rues Iekawé et Béchade.

De quoi est fait ce PUD ?
De 4 documents liés mais distincts !
Le PUD se compose de :
• Un rapport de présentation
Ce rapport met en lumière les enjeux du territoire à travers un diagnostic balayant plusieurs thématiques (environnement, paysage, démographie, logements, activités, etc.). Il en découle un Projet de Ville qui expose les grandes orientations souhaitées par la Ville.
• Un règlement écrit déterminant les règles d’utilisations et d’occupations du sol pour chaque zone (ce que l’on peut construire et comment).
• Un règlement graphique constitué de plans de zonages définissant les zones naturelles, urbaines, à urbaniser, et des plans de servitudes.
• Des Orientations d’Aménagement et de Programmation
• Des annexes répertoriant les informations utiles à l’aménagement du territoire
Il est également accompagné d’une évaluation environnementale
En vue d’assurer le respect des préoccupations environnementales et des objectifs de développement durable, le projet de PUD révisé a été soumis à évaluation environnementale.

Quelles sont les principales zones du PUD ?
Selon la situation géographique, le relief, l’histoire, la vocation, les quartiers de Nouméa diffèrent les uns des autres.
On distingue trois catégories de zones :
• Les zones naturelles (N) à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, de leur intérêt esthétique, historique, écologique et de leur caractère d’espaces naturels ;
• Les zones urbaines (U) déjà urbanisées, où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les futures constructions ;
• Les zones à urbaniser (AU) destinées à être ouvertes à l’urbanisation à moyen ou long terme.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 5 mars 2020
 

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