Bernigaud Bergeot Chenot Girard
 
 
Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Quittance
 
 
Contrôle de la qualification professionnelle pour les métiers du Bâtiment
Services juridiques

Depuis le 1er octobre, le contrôle de la qualification est opérationnel pour les métiers du Bâtiment (cf. note d’information du 10/09/2020, ci-jointe). Les formalités se font donc à présent en deux temps :
1. Demande d’attestation de qualification professionnelle (délai d’environ 15 jours).
2. Dès l’acceptation reçue, formalité classique auprès du Centre de Formalités des Entreprises :
Aussi, le dossier de création/modification d’entreprise du secteur du bâtiment ne peut être accepté avant que le contrôle de la qualification n’ait été validé.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 octobre 2020
 
 
Vente par un primo-accédant suite au dispositif RILI 1
Services juridiques

Question :
Un client souhaite mettre en vente un bien immobilier consistant en un F2 qu’il a acheté le 5 Décembre 2014.
Dans cet acte, il a pris un double engagement :
• Tout d’abord, l’engagement « primo-accédant » au titre des droits d’enregistrement, à savoir d’affecter les biens en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans à compter de l’achèvement,
• Mais également au titre de l’article Lp 136-II-2° du CINC en tant qu’investisseur primo-accédant répondant à des critères de ressources, avec engagement de résidence principale pendant 6 ans.

Le client a signé son acte d’acquisition le 5 Décembre 2014, alors que les biens étaient en construction, et ceux-ci lui ont été livrés en Novembre 2015.
En ce qui concerne l’engagement « primo-accédant » au titre des droits d’enregistrement, les 5 ans de résidence principale seront écoulés à la signature de l’acte de vente définitif.

Sur la réduction d’impôt au titre de l’article Lp 136-II-2° 1bis :
1°) Tout d’abord cet alinéa précise que l’engagement de location pendant 6 ans est remplacé par l’engagement d’affecter le logement à son habitation principale pour le primo-accédant : doit-on comprendre que le délai de 6 ans part à compter de la date d’achèvement indiquée dans la déclaration de construction nouvelle ? Ou est-ce à partir de la date d’acquisition du bien en état futur d’achèvement ?
2°) Si le délai de 6 ans part à compter de la date d’achèvement de l’appartement, le client ne respectera pas son engagement d’affectation au titre de la résidence principale.
Aussi, est-ce que la reprise de la réduction d’impôt prévue au 12 de l’article Lp 136-II-2° porte sur la totalité de la réduction d’impôt ou sur la réduction d’impôt non encore utilisée au jour de la cession de l’engagement d’habiter (réduction pour l’avenir) ?

Réponse :
Sur le 1°) : Conformément au 1 bis et 3 ter de l’article 136-II-2° du CI, l’engagement d’affectation à l’habitation principale par le primo-accédant ne débute ni à la date d’acquisition en EFA ni à la date d’achèvement mais à la date d’entrée dans les lieux qui doit avoir lieu dans les trois mois de l’achèvement. C’est pourquoi il est demandé au contribuable de préciser dans la note annexe fournie par l’administration, les dates d’acquisition, d’achèvement et d’entrée dans les lieux. Il faut donc se reporter à la note que le client a remplie pour connaître la date d’entrée et ainsi déterminer la date de fin d’engagement.

Sur le 2°) : Si la vente du bien intervient avant la fin du délai de 6 ans décompté à compter de l’entrée dans les lieux, c’est la totalité de la réduction d’impôt obtenue qui est reprise l’année de rupture de l’engagement d’affectation. La reprise porte donc sur toutes les fractions annuelles de réduction d’impôt dont a bénéficié le contribuable jusqu’à l’année de la vente. Egalement, il perd le droit d’imputer les fractions à venir.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 8 octobre 2020
 
 
Vente après 6 ans de location en dispositif RILI 1
Services juridiques

Question :
Concernant le respect de l’engagement de location de 6 ans par le bailleur, est-il apprécié en considération des seuls 72 mois écoulés depuis la 1ère date de mise en location ?
Ou l’administration fiscale exige-t-elle une occupation effective du logement pendant les 6 ans ? auquel cas, il s’agirait alors d’ajouter l’éventuelle vacance locative constatée sur la période.

Réponse :
Les périodes de vacances locatives n’allongent pas le délai de 6 ans (ou 72 mois).
C’est bien 6 ans d’occupation effective de date à date avec à l’intérieur de ce délai et par exception au principe d’occupation, des périodes de vacances du logement admises si elles sont inférieures à 6 mois et sous condition d’engager toutes les diligences nécessaires à la relocation. Plusieurs périodes de vacances du logement peuvent ainsi être admises, à chaque fois pour moins de 6 mois chacune, durant la période de 6 ans.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 8 octobre 2020
 
 
Investir dans l’immobilier : un placement qui rassure en période de crise
Services juridiques

L’investissement locatif est un placement qui rassure. Et le confinement n’aura pas eu raison de l’appétit des Calédoniens pour la pierre. Dans un contexte économique incertain, investir dans l’immobilier est considéré comme un placement de sécurité. Une manière de s’assurer un revenu supplémentaire ou un capital en cas de revente.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 juin 2020
 
 
Réglement d’une succession
Services juridiques

Si le notaire est amené à accompagner ses clients dans les événements heureux de la vie (mariage, donation, acquisition…), il est également présent dans les événements plus douloureux comme
le règlement de la succession d’une personne proche. En effet, au-delà des formalités administratives liées au décès, la disparition d’un proche implique aussi de régler la transmission de son patrimoine, avec comme ligne d’horizon le dépôt dans les 9 mois de la déclaration de succession.
Pour autant, le règlement d’une succession ne doit pas s’envisager sous le seul angle fiscal : les questions civiles et patrimoniales sont essentielles pour assurer la meilleure protection du survivant du couple, éviter de créer des tensions au sein de la famille et faire les bons choix entre les différentes options qui s’offrent à chacun, qu’elles soient prévues par la loi ou par les dispositions prises par le défunt.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 mai 2020
 
 
Division de fait en Province Sud
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La création de fait est le constat de la discontinuité d’une propriété foncière du fait du passage sur celle-ci d’une route classée ou d’un cours d’eau dépendant du domaine public fluvial. Elle est établie par le géomètre expert. Elle n’est pas soumise à l’autorisation des services de l’urbanisme. Le certificat de dépôt délivré atteste de la conformité d’un point du vue foncier. Il n’y a pas de durée de validité.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 mai 2020
 
 
Donation-partage Remarque
Services juridiques

Remarque : La fiscalité, favorable, et l’envie de gratifier ses enfants ne doivent pas inciter le donateur à se dépouiller complètement : pour constituer un acte de saine anticipation patrimoniale, il convient d’insérer la donation-partage dans une perspective complète, tenant compte notamment de l’ensemble des biens du disposant, de son âge et de sa santé, des membres existants de la famille et de leur nombre. La réserve d’usufruit peut constituer une mesure raisonnable.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
Arguments donation partage
Services juridiques

Argument psychologique. – La donation-partage offre la possibilité de transmettre ses biens, de son vivant, à titre gratuit, simultanément à plusieurs personnes. Cette opération correspond tout d’abord, pour le client, à des motivations d’ordre psychologique : gratifier de façon identique et dans les mêmes conditions ses présomptifs héritiers. Il s’agit là d’une possibilité et non pas d’une obligation. Le disposant peut ne gratifier que certains présomptifs héritiers dans une donation-partage, il peut également, sous certaines conditions gratifier un tiers (transmission d’entreprise individuelle ou de droits dans une société dans laquelle le disposant exerce des fonctions de direction).
Par ailleurs la donation-partage permet au disposant de contrôler la dévolution de ses biens en soumettant leur transmission à certaines conditions et en opérant lui-même leur partage.
Enfin, la donation-partage permet d’anticiper des difficultés qui pourraient naître au décès en cas de mésentente entre les héritiers, en partageant les biens du vivant du donateur.

Argument fiscal. – À cela vient s’ajouter l’argument fiscal. Des dispositions spécifiques aux donations-partages existent. Enfin, le bien sortant du patrimoine du donateur n’y est plus fiscalisé…

Arguments juridiques. – Sur ces bonnes raisons que le client trouvera souvent seul, viennent se greffer de solides arguments juridiques. Le notaire va les étayer au cas par cas, selon la situation personnelle de celui qui vient le consulter. Le principal intérêt de la donation-partage réside dans le fait que les lots reçus par les présomptifs héritiers sont, sauf clause contraire, des avances de parts ; mais les biens donnés ne sont pas rapportables, ayant déjà été partagés.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
Donation-partage
Services juridiques

La donation-partage est l’acte par lequel une personne distribue et partage tout ou partie de ses biens et droits entre différents gratifiés. Ces derniers peuvent être des héritiers présomptifs, des descendants de degrés différents, ou d’autres personnes, lorsqu’il s’agit de donner une entreprise ou des droits sociaux de l’entreprise dans laquelle le donateur exerce une fonction dirigeante.
La donation-partage peut être faite au profit d’enfants communs et non communs, dans le cadre d’une famille recomposée. Elle peut également être faite au profit de descendants de degrés différents.
Quant à son objet, la donation-partage porte nécessairement sur des biens présents, avec possibilité pour un parent d’allotir son enfant non commun au moyen de biens de communauté avec le consentement de son conjoint.
La donation-partage peut être égalitaire – pure et simple ou avec soulte – ou inégalitaire. Dans ce second cas, si l’un des gratifiés n’a pas reçu sa part de réserve au décès du disposant, il pourra en l’absence de biens existants suffisants, exercer l’action en réduction.
La donation-partage présente un double intérêt. D’une part, les lots reçus ne sont pas rapportables dès lors que le partage est intervenu du vivant du disposant. D’autre part, pour le calcul de la quotité disponible et de la réserve, les biens donnés sont évalués au jour de l’acte, à condition que tous les présomptifs héritiers aient été allotis et qu’il n’ait pas été stipulé de réserve d’usufruit sur une somme d’argent.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
De la protection de l’entrepreneur individuel et du conjoint
Services juridiques

Le principe posé par l’article 2284 du code civil est que " Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir."

L’article Lp 526-1 II du code de commerce déroge à ce principe en disposant que :
" I - les droits d’une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de son activité professionnelle."

En clair le I de cet article vise à protéger, sans formalité, la résidence principale de la famille de l’entrepreneur. Il est proposé de déclarer la résidence insaisissable de droit par les créanciers
dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle du débiteur. Cette protection
s’étend également au prix en cas de cession de la résidence principale, sous condition de son
remploi dans un délai d’un an pour l’acquisition d’un nouveau domicile.

Est en revanche maintenu le dispositif antérieur prévoyant une déclaration d’insaisissabilité avec faculté de renonciation pour d’autres biens fonciers non affectés à un usage professionnel.
"II- une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au service de la publicité foncière, n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent, postérieurement à la publication, à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant."

L’article Lp. 526-2 du code de commerce précise que :
"La déclaration prévue au II de l’article Lp. 526-1, reçue par notaire sous peine de nullité, contient la description détaillée des biens et l’indication de leur caractère propre, commun ou indivis. L’acte est publié au service de la publicité foncière.
Lorsque la personne est immatriculée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel, la déclaration y est mentionnée. Lorsque la personne n’est pas tenue de s’immatriculer dans un registre de publicité légale, elle ne peut se prévaloir de cette déclaration que si un extrait en est publié dans un journal d’annonces légales de Nouvelle-Calédonie."

Enfin l’article Lp. 526-5 dudit code précise que :
"Les effets de l’insaisissabilité et ceux de la déclaration subsistent après la dissolution du régime matrimonial lorsque la personne mentionnée au I de l’article Lp. 526-1 ou le déclarant mentionné au II du même article est attributaire du bien."
"Ils subsistent également en cas de décès de la personne mentionnée au premier alinéa dudit article Lp. 526-1 ou du déclarant mentionné au deuxième alinéa du même article Lp. 526-1 jusqu’à la liquidation de la succession."

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 6 avril 2020
 

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