Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Remembrement
 
 
TGC Immobilière
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La loi du pays n°2018-12 du 7 septembre 2018 portant aménagements de la taxe générale sur la consommation (TGC) a apporté un certain nombre de modifications au code des impôts.
Ainsi, s’agissant de la location de locaux nus à usage professionnel, la loi du pays a supprimé le §16 de l’article Lp 488 du code des impôts posant le principe de l’exonération et le point 2 de l’article Lp 497 du même code prévoyant une option pour la taxation.
Or, la taxation de plein droit résultant de cette évolution pose à son tour des difficultés notamment lorsque le preneur est un professionnel qui ne peut exercer la déduction de cette taxe et pour lequel elle consistuerait une charge nouvelle. Aussi devant les difficultés recontrées dans la prochaine mise en oeuvre de cette évolution, il a été décidé de modifier les dispositions correspondantes du code des impôts pour rétablir le droit d’option pour la TGC selon des modalités révisées tenant compte des difficultés rencontrées pendant la marche à blanc.
Le président du gouvernement aux termes d’un courrier en date du 28 septembre 2018 s’est engagé à ce que ces modifications soient soumises au congrès et que la date d’application soient rétroactives.
Le président du gouvernement propose aux termes du même courrier de considérer que, tout en étant légalement redevables, les bailleurs qui n’ont pas formulé d’option pour la taxation au 30 septembre sont dispensés de la collecte de la taxe sur les loyers perçus à compter du 1er octobre 2018.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er octobre 2018
 
 
constitutionnalisme français
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Le constitutionnalisme est une doctrine politique qui vise à garantir la liberté politique, c’est-à-dire, la liberté dont on jouit vis-à-vis du pouvoir politique par opposition à la liberté civile, celle dont on jouit vis-à-vis de ses semblables. Comme Montesquieu l’a démontré dans des pages immortelles, la liberté politique n’est possible que si le gouvernement est modéré et, pour qu’il le soit, il faut que le pouvoir soit limité ou, comme il l’a dit lui-même, il faut que « par la disposition de choses, le pouvoir arrête le pouvoir ». Il faut donc séparer les trois puissances qu’il exerce, la puissance législative, la puis­san­ce exécutrice et la puissance de juger, et faire en sorte que, par leur interaction réciproque, elles se contraignent mutuellement à la modération. Le constitutionnalisme est ainsi intimement lié à la séparation des pouvoirs dans la mesure où lorsque les pouvoirs sont séparés, le gouvernement est toujours modéré et les droits sont nécessairement garantis. D’un bon agencement de pouvoirs séparés dépend une garantie effective des droits et celle-ci n’est pas assurée si les pouvoirs ne sont pas séparés. Telle est la théorie qui est à la base du constitutionnalisme et qui est proclamée dans l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen : « Toute Société dans laquelle la garantie des Droits n’est pas assurée, ni la séparation des Pouvoirs déterminée, n’a point de Constitution ».

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 6 septembre 2018
 
 
BENEFICIAIRE(S) EFFECTIF(S) D’UNE SOCIETE INFORMATIONS GENERALES :
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1. Textes applicables :
La directive 2015/849/UE du Parlement et du Conseil européen du 20/05/2015,
Les articles L. 561-2-2, L. 561-46 à L. 561-50, R. 561-1 à R. 561-3 et R. 561-55 à R. 561-63 du code monétaire et financier,

2. Origines et objectifs du registre des bénéficiaires effectifs :
Pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, la directive européenne du 20/05/2015 a imposé aux Etats membres de mettre en place, dans un registre central, un dispositif d’identification des bénéficiaires effectifs des sociétés et entités juridiques constituées sur leur territoire. Il s’agit du registre des bénéficiaires effectifs.

3. Champ d’application du dispositif au regard du registre du commerce et des sociétés (R.C.S.)
Ont l’obligation de déposer au greffe un document dans lequel elles déclarent leur(s) bénéficiaire(s) effectif(s) :
- Toutes les sociétés françaises (siège social dans un département français), civiles, agricoles et commerciales, à l’exclusion de celles dont les titres sont admis à la négociation sur un marché réglementé ;
- Toutes les sociétés commerciales étrangères (siège hors UE) ayant un établissement en France ;

4. Délais :
Le document relatif au(x) bénéficiaire(s) effectif(s) doit être déposé au greffe :
- Lors d’une demande d’immatriculation au R.C.S., dans le délai de 15 jours, au plus tard, à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise,
- Avant le 01/04/2018, pour les sociétés qui ont été immatriculées au R.C.S. avant le 01/08/2017.

Un nouveau document est déposé dans les trente jours suivant tout fait ou acte rendant nécessaire la rectification ou le complément des informations qui y sont mentionnées.

5. Identification du(des) bénéficiaire(s) effectif(s) d’une société :
Le bénéficiaire effectif est défini comme la ou les personnes physiques qui possèdent ou contrôlent, directement ou indirectement, la société déclarante. En aucun cas, il ne peut s’agir d’une personne morale. Le bénéficiaire effectif est :
- soit, la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de la société déclarante ;
- soit, la ou les personnes physiques qui exercent, par d’autres moyens, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société déclarante ou sur l’assemblée générale de ses associés ou actionnaires ;
- soit, uniquement à défaut d’identification d’un bénéficiaire effectif, selon les deux critères précédents, la ou les personnes physiques qui occupent directement ou indirectement (par l’intermédiaire d’une ou plusieurs personnes morales) la position de représentant légal de la société déclarante.

6. Mise à jour du document relatif au bénéficiaire effectif :
Un nouveau document relatif au(x) bénéficiaire(s) effectif(s) complet reprenant l’exhaustivité des informations sur la société déclarante et le(s) bénéficiaire(s) effectif(s)} doit être déposé dans les cas principaux suivants :
- Concernant la société déclarante : Changement de dénomination sociale, de forme juridique, de siège social.
- Concernant le ou les bénéficiaires effectifs précédemment déclarés :
 Personne physique devenant bénéficiaire effectif ou perdant cette qualité ;
 Changement d’un ou plusieurs représentants légaux (lorsqu’ils ont déclaré qu’ils étaient bénéficiaires effectifs) ;
 Changement de l’adresse personnelle ou du nom d’usage d’un bénéficiaire effectif ;
 Modification des modalités du contrôle exercé par le bénéficiaire effectif sur la société déclarante.

7. Communication du document relatif au(x) bénéficiaire(s) effectif(s) :
Les tiers, autre que les personnes dûment habilitées ou autorisées par la législation, peuvent obtenir communication d’une copie d’un document relatif au(x) bénéficiaire(s) effectif(s), sous réserve qu’ils en soient autorisés par le juge commis à la surveillance du R.C.S. A cette fin, ils doivent déposer une requête, dans les conditions de l’article R.561-59 du code monétaire et financier, au greffe du tribunal de commerce qui a procédé au dépôt du document, en justifiant d’un intérêt légitime.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 mai 2018
 
 
Liquidation de l’assureur décennal ALPHA INSURANCE GAIA
Services juridiques

La Direction des affaires économiques a alerté les professionnels et les consommateurs calédoniens sur la faillite de l’entreprise d’assurance ALPHA INSURANCE A/S et engage les assurés à souscrire sans délai un nouveau contrat auprès d’un autre assureur.

Le 4 mars 2018, l’Autorité de supervision financière danoise (DFSA) avait ordonné avec effet immédiat à ALPHA INSURANCE A/S d’arrêter toute nouvelle souscription et renouvellement de contrat. Cette information avait été relayée sur le site de la Direction des affaires économiques le 7 mars 2018.

La DFSA vient d’informer le public de la mise en liquidation de la société d’assurance ALPHA INSURANCE A/S.

Les assurés d’ALPHA INSURANCE A/S doivent sans délai s’assurer auprès d’un autre assureur pour la couverture de leurs risques futurs, notamment pour les risques dont l’assurance est obligatoire.

Un certain nombre de polices ne sont plus valides depuis le prononcé de ce jugement du 8 mai 2018.

Celles qui restent valides ne le seront que jusqu’au 5 juin 2018.

Passé cette date, plus aucune police émise par ALPHA INSURANCE A/S ne sera valide.

Un certain nombre de polices seront couvertes par le fonds de garantie danois : http://www.skadesgarantifonden.dk/Sider/Forside.aspx

Pour les polices qui ne seront pas couvertes par le fonds de garanties danois, il conviendra d’adresser au liquidateur :

- les demandes de remboursement de sinistres ;

- les demandes de remboursement des primes pour la période d’assurance non couverte.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 mai 2018
 
 
Plus-values de biens immobiliers en métropole par un résident calédonien
Services juridiques

Les résidents de NOUVELLE-CALEDONIE ne sont pas résidents de l’Union européenne.
Par conséquent pour les personnes physiques domiciliées en NOUVELLE-CALÉDONIE qui vendent un bien immobilier en métropole dont le prix de vente est supérieur à 150.000 € et dont la détention est inférieure à 30 ans, il convient de nommer un représentant accrédité.
Le taux d’imposition est de 19% + les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 mai 2018
 
 
Assurance groupe et notice
Services juridiques

La Cour de cassation énonce qu’aux termes de l’article L. 311-12 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003, lorsque l’offre préalable est assortie d’une proposition d’assurance, une notice doit être remise à l’emprunteur, qui comporte les extraits des conditions générales de l’assurance le concernant, notamment les nom et adresse de l’assureur, la durée, les risques couverts et ceux qui sont exclus.

La remise des conditions générales et particulières du contrat ne peut suppléer le défaut de remise de la notice.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 27 avril 2018
 
 
Plafonds RILI pour 2018
Services juridiques

PLAFONDS DEFISCALISATION

LES DISPOSITIFS DE DEFISCALISATION LOCALE

Plusieurs dispositifs de défiscalisation locale sont actuellement en vigueur en Nouvelle-Calédonie, l’article Lp 136-II-2° du Code des Impôts de Nouvelle-Calédonie "RILI 1" et l’article Lp 136-II-2°bis et ter du même code "RILI2".

L’arrêté n°2017-2629/GNC du 19 décembre 2017 fixe les différents plafonds applicables dans le cadre de RILI 1 pour l’année 2017

Les arrêtés n°2017-2631/GNC et n°2017-2633GNC du 19 décembre 2017 fixe, quant à eux, les plafonds applicables dans le cadre de RILI 2, pour l’année 2017.

RILI 1

Les plafonds annuels de ressources des locataires et acquéreurs primo-accédant sont :
Composition du foyer locataire Plafonds annuels de ressources Pacifique)

Personne seule : 4 139 576 F-CFP

Couple : 7 037 280 F-CFP

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 7 451 237 F-CFP

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 7 865 195 F-CFP

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 8 382 642 F-CFP

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge : 9 003 578 F-CFP

Majoration pour personne à charge complémentaire : + 620 936 F-CFP/ pers.

Les plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus en 2018 dans le cadre de ce dispositif sont de 2.018 F-CFP/m2 pour Nouméa et VKP et 1.656 F-CFP/m2 pour les autres communes.

Il est toujours appliqué à ce plafond le coefficient multiplicateur suivant : 0.7+19/S. S étant la surface du logement augmenté de la terrasse couverte dans la limite de 30 mètres carrés.

RILI 2

Le plafond d’éligibilité :

Ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation locale, les logements dont le prix de revient par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte) excède pour 2018 :
• 375 671 F-CFP pour Nouméa et VKP
• 335 058 F-CFP pour Dumbea, Mont-Dore et Païta,
• 324 905 F-CFP pour les autres communes.

Le plafond de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée en 2017 sur la base du prix d’un logement plafonné à 317 797 F-CFP par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte).

Le plafond de loyers :

Les plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus en 2018 dans le cadre de ce dispositif sont de 1.665 F-CFP/m2 pour Nouméa et VKP et 1.413 F-CFP/m2 pour les autres communes.

Les plafonds annuels de ressources des locataires et acquéreurs primo-accédant sont identiques aux plafonds établis dans le cadre du dispositif RILI 1.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 janvier 2018
 
 
Loi Pinel Outre Mer 2018
Services juridiques

Définition Loi Pinel Outre Mer

La loi Pinel Outre Mer est un dispositif locatif d’investissement créé pour des opérations réalisées entre le 1° Septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Cette loi concerne les investissements immobiliers situés dans les DOM-TOM et en Nouvelle-Calédonie.

Elle s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs.

La loi énonce que : « Toute personne physique qui investit dans un logement neuf satisfaisant la norme RT 2012 (Bâtiment Basse Consommation), destiné à la location peut réduire ses impôts jusqu’à 32% du montant de son investissement. L’engagement minimum de location est de 6 ans. »

Le dispositif Pinel Outre mer prévoit un engagement de location de 6 ans minimum qui peut être prolongé de 3 ans, et ce à 2 reprises, portant ainsi l’engagement global à 12 ans maximum.

Il est possible de s’engager dès le début sur 9 ans. Il y a alors une seule prolongation possible de 3 ans.

Loi Pinel Outre Mer 2018

Le Taux de Réduction d’Impôts pour les logements acquis en 2018, varie désormais de 23 à 32 %, selon la durée d’engagement de location. Cet outil particulièrement puissant de défiscalisation patrimoniale doit permettre de continuer en 2018 le développement du secteur locatif dans les Départements et Régions d’outre-mer (DROM),

Autre point déterminant qui va susciter l’intérêt des investisseurs, le montant des réductions d’impôts liées à la Loi Pinel Outre Mer permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d’atteindre le seuil de 18 000€ de réductions d’impôts (au lieu du plafond de 10 000 €/an).

Les obligations de la loi Pinel Outre-Mer
•Dans le cadre de l’aménagement de la Loi PINEL pour les Outres mers, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans (option sur 9 ou 12 ans),
•L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
•Les loyers outremer sont plafonnés et il est instauré un plafond de ressources des locataires.
•Le Prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € du m²,
•Le Montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €,
•Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre Mer
•Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix de revient du logement qui s’étale sur 12 ans de manière linéaire,
•Possibilité de louer aux descendants et ascendants,
•Mais aussi par la même occasion de se créer un pied-à-terre sous les tropiques. En effet, l’investisseur peut faire d’une pierre deux coups : défiscaliser par exemple durant les 6 dernières années de sa vie professionnelle, puis profiter une fois à la retraite de son charmant bien immobilier avec la vue sur la mer.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 janvier 2018
 
 
Ambition du Notariat
Services juridiques

Michel Grimaldi, professeur à l’université Panthéaon-Assas, précise dans le defrénois du 7 septembre 2017 :
L’ambition du notariat, dont la valeur ajoutée, doctrinale et pratique, est outre sa mission d’authentification, d’éclairer le droit se faisant, de le compléter au besoin, et, pour cela, de créer les formules qui le rendent opératoire.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 octobre 2017
 
 
Exigibilité des droits de mutation à titre onéreux sur la commission d’agence à la charge du vendeur
Services juridiques

Lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque les honoraires de négociation versés à l’agent immobilier sont stipulés à la charge de l’acquéreur et payés par ce dernier, lesdits honoraires ne sont pas soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Conformément à un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 12 décembre 1995 (Cass. com, 12 déc. 1995, n° 94-10791), ce principe tombe cependant lorsque les honoraires stipulés dans le mandat sont à la charge du vendeur, bien que dans une telle situation ils restent payés par l’acquéreur (et prélevés sur le prix de vente). Ainsi, ces honoraires constituent une charge augmentative du prix, entrant dans l’assiette taxable des droits de mutation à titre onéreux. Il en ressort que si le prix de la vente est fixé « commission d’agence immobilière à charge vendeur », l’acquéreur paiera les droits de mutation à titre onéreux sur le prix intégral (sans déduction des honoraires de négociation). L’acquéreur supporte au surplus la charge de la TVA incluse dans la facturation des honoraires de l’agence immobilière.

C’est pourquoi un parlementaire a interrogé le Gouvernement sur l’opportunité d’exclure de l’assiette des droits de mutation à titre onéreux les honoraires d’agence immobilière, que ces derniers soient ou non inclus dans le prix de vente à charge du vendeur ou de l’acquéreur.

En réponse, le ministre de l’Économie indique que selon les dispositions du I de l’article 683 du Code général des impôts, le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière auxquels sont soumises les mutations à titre onéreux d’immeubles sont assis sur le prix exprimé auquel il convient d’ajouter les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant.

L’instruction fiscale publiée au BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 précise qu’il convient d’entendre par « charges » toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, soit en acquittant ses dettes, soit en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier, de sorte que ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci.

Ainsi, en principe, la commission versée à l’intermédiaire, qui constitue des frais engagés antérieurement à la vente, n’entre pas dans l’assiette du droit de mutation lorsque le mandat précise qu’elle sera à la charge de l’acquéreur, quel que soit le mandant.

En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée par l’acquéreur, constitue, selon le ministre, une charge augmentative du prix à soumettre au droit de mutation puisqu’en prenant à son compte une obligation qui incombe au vendeur, l’acheteur lui confère un avantage indirect constituant une charge devant être comprise dans l’assiette des droits d’enregistrement.

Pour un immeuble dont la valeur vénale est 100 et les frais de 5 à la charge du vendeur, l’acquéreur paiera ce dernier :

- soit 100 si le vendeur acquitte ensuite sa dette directement ;

- soit 95 si l’acquéreur reprend à sa charge la dette. Il paie en fait 100 : 95 directement au vendeur et 5 en « reprise de dette ». De même, si l’acquéreur décidait de reprendre à sa charge le reliquat de prêt immobilier contracté par le vendeur, à hauteur de 20, il ne paierait directement que 80 ou 75, le reste étant pris en compte par la reprise de dettes. Ainsi, en intégrant les charges augmentatives du prix, ici les dettes du vendeur, l’assiette des droits est bien toujours de 100.

C’est cette logique qui guide la détermination de l’assiette pour correspondre à la valeur vénale.

Le ministre considère, en revanche, que :

- lorsque les frais sont à la charge de l’acquéreur, ils ne constituent pas une dette que l’acquéreur reprend pour payer en partie le bien ;

- par ailleurs, l’exclusion automatique des honoraires des seules agences immobilières et non des autres intervenants possibles dans les transactions immobilières serait de nature à créer une inégalité entre les différents intermédiaires intervenant dans les transactions immobilières ;

- enfin, l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la commission d’intermédiaire ne s’oppose pas à son inclusion le cas échéant dans l’assiette d’imposition du droit de mutation dès lors que ces deux impôts n’ont pas le même objet, le premier frappant la consommation d’une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel et le second, la mutation à titre onéreux d’un immeuble.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 22 mai 2017
 

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