Bernigaud Bergeot Chenot Girard
 
 
Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Bail à construction
 
 
Transfert d’un pacte d’actionnaires par l’effet d’un apport partiel d’actif
Services juridiques

Une société de services qui avait pris une participation dans le capital d’une société de télémarketing avait conclu avec les autres associés de celle-ci un pacte lui garantissant de pouvoir acquérir la totalité du capital ou, à défaut, de pouvoir céder à ces derniers sa participation (clause de rachat).
La société de services ayant apporté sa branche d’activité de communication dans le cadre d’un apport partiel d’actif soumis au régime des scissions, la société bénéficiaire de l’apport, qui faisait valoir que cette branche englobait le pacte, s’était prévalue de celui-ci pour demander aux associés l’exécution de la clause de rachat.
Cette demande a été accueillie. L’apport avait entraîné le transfert à titre universel de l’ensemble des biens, droits et obligations de la branche d’activité concernée, ce qui se déduisait :
-  de la demande d’octroi du régime fiscal de faveur applicable aux apports partiels d’actif soumis au régime des scissions, qui indiquait que la société bénéficiaire de l’apport détiendrait plus de la moitié du capital des sociétés de média comprises dans la branche d’activité et qui visait expressément le pacte, « transmissible » à la société bénéficiaire de l’apport ;
-  de l’acceptation de cette demande par l’administration fiscale ;
-  du rapport des commissaires à la fusion sur la fusion-absorption ultérieure de la société de services, qui précisait que sa branche d’activité de communication déjà apportée à la société bénéficiaire ne faisait pas partie des actifs à évaluer pour les besoins de la fusion.

Source : CA Paris 4 février 2014 n° 12/16545, ch. 5-8., Colomb C/ SAS CA Communication Multimedia.

REMARQUE : Un apport partiel d’actif soumis au régime des scissions entraîne la transmission à la société bénéficiaire de l’apport de tous les droits, biens et obligations relevant de la branche d’activité apportée (jurisprudence constante). Un actif, une dette ou, comme en l’espèce, une convention non mentionnée dans le traité d’apport est transféré par l’effet de cette transmission universelle s’il se rattache à la branche d’activité concernée.
Dans l’affaire ci-dessus, la cour d’appel s’est référée au contenu de la demande d’agrément présentée à l’administration fiscale et au rapport des commissaires à la fusion chargés d’évaluer les actifs de la société apporteuse.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 avril 2014
 
 
On peut être indemnisé pour les travaux financés dans le logement de son concubin
Services juridiques

Deux concubins se séparent. La femme sollicite en justice l’expulsion de son ex-compagnon de la maison lui appartenant et lui réclame une indemnité pour l’avoir hébergé durant la vie commune. Le concubin réplique en demandant à être dédommagé sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour les travaux qu’il a financés dans le logement.
Compte tenu de leur ampleur et de la plus-value qu’ils ont apportée au bien, la cour d’appel considère que les travaux ont excédé la nécessaire participation du concubin aux charges de la vie commune et ne peuvent être considérés comme une contrepartie de l’amélioration du cadre de vie et de l’hébergement gratuit dont il a profité pendant la vie commune. Elle en conclut que l’enrichissement de la concubine et l’appauvrissement corrélatif du concubin sont dépourvus de cause. Elle condamne la concubine à verser 70 000 euros à son ex-compagnon.
La Cour de cassation approuve la décision.

Source : Cass. 1e civ. 23 janvier 2014 n° 12-27.180 (n° 174 F-D).

REMARQUE : Un concubin peut être indemnisé pour sa participation à l’amélioration d’un bien immobilier appartenant à son compagnon sur le fondement de l’enrichissement sans cause, s’il parvient à prouver qu’il l’a enrichi, que lui-même s’est appauvri et que cet appauvrissement est sans cause. Le plus souvent, la preuve de l’absence de cause ne peut être apportée, les juges considérant que l’appauvrissement a pour cause les avantages que le demandeur a pu retirer de la vie commune en étant hébergé gratuitement par son concubin (par exemple, Cass. 1e civ. 20-1-2010 n° 08-13.400 : Bull. civ. I n° 14).
En l’espèce, les travaux étant particulièrement importants et ayant apporté une plus-value significative au bien, les juges ont estimé que l’appauvrissement du concubin ne pouvait être considéré comme une contrepartie de son hébergement gratuit.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 avril 2014
 
 
Le nu-propriétaire commet-il un abus de droit en refusant de vendre
Services juridiques

Un veuf sans enfant a institué une légataire universelle à charge pour elle de délivrer divers legs particuliers. L’un des legs attribue la nue-propriété d’une maison aux petits-fils de son épouse prédécédée.
La légataire universelle, usufruitière, n’a pas l’intention de s’installer dans la maison. Son âge - près de 80 ans - et son état de santé ne lui permettant pas de vivre seule, elle habite chez sa fille. Au demeurant, la maison aurait besoin de coûteux travaux (évalués à 48 000 euros) pour être habitable et ne peut donc pas même être donnée en location.
Dans ces conditions, l’usufruitière voudrait que la maison soit vendue afin de recevoir sa part du prix. Les nus-propriétaires disent être d’accord. Un mandat est en conséquence donné à une agence immobilière pour trouver un acquéreur au prix de 255 000 euros. Ce prix est supérieur à l’estimation du bien alors faite par l’agence, égale à 225 000 euros. D’autres estimations réalisées, dans les mois qui suivent, pour le règlement de la succession retiennent des valeurs comprises entre 180 000 euros et 195 000 euros.
Quelques mois après, l’agence immobilière transmet aux intéressés une offre d’acquisition au prix de 190 000 euros. L’un des nus-propriétaires informe l’agence qu’il préfère attendre.
Estimant le refus du nu-propriétaire abusif, l’usufruitière l’assigne en justice. Le TGI juge qu’en refusant de donner son accord à la vente, le nu-propriétaire récalcitrant a commis un abus de droit au préjudice de l’usufruitière et le condamne à lui verser 30 000 euros de dommages et intérêts.
Le jugement est confirmé par la cour d’appel de Paris. Les juges d’appel relèvent que seule la vente du bien en pleine propriété ou de ses droits d’usufruit pouvait permettre à l’usufruitière de jouir de son usufruit. Dans ces conditions, ils estiment que le « revirement » du nu-propriétaire sans motif invoqué constitue un abus de droit, dès lors qu’il ne pouvait ignorer que son attitude plaçait l’usufruitière dans une impasse. Celle-ci se trouvait privée de toute possibilité de jouir de son usufruit tout en ayant l’obligation de payer des droits de succession de 60 % de son legs, ce qu’elle a fait en réglant au Trésor la somme de 34 474 euros. La cour de Paris considère que le nu-propriétaire a trompé la confiance légitime de l’usufruitière, avec laquelle il avait formé des projets de vente très avancés.

Source : CA Paris 18 décembre 2013 n° 13/01689, pôle 3, ch. 1.

REMARQUE : Les faits de l’espèce étaient certes particuliers mais la solution retenue par les juges n’en est pas moins surprenante. L’abus du droit de propriété, et plus largement des droits réels, suppose un usage du droit dans l’intention exclusive de nuire à autrui. Le nu-propriétaire peut espérer une hausse de valeur ou tout simplement vouloir attendre d’avoir la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Jusqu’à présent, les hypothèses dans lesquelles la jurisprudence a sanctionné l’abus du droit de propriété se rattachaient au pouvoir d’user de la chose. Ici, c’est la disposition de la chose qui est en cause. Peut-on concevoir un abus du pouvoir de disposer ? En ce qu’il constitue la substance même du droit de propriété, le pouvoir de disposer devrait être discrétionnaire. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle jugé qu’un propriétaire est en droit de refuser de vendre un terrain lui appartenant et qui ne présente aucune utilité pour lui, fût-ce au triple de sa valeur (Cass. req. 24-10-1924 : S. 1925.1.217).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 avril 2014
 
 
Une société ayant perdu la personnalité morale ne peut pas être transformée
Services juridiques

Une SCI non immatriculée constituée avant le 1er juillet 1978 n’avait pas respecté l’obligation légale d’immatriculation avant la date limite, ce qui avait entraîné la perte de sa personnalité morale (Loi NRE du 15-5-2001 art. 44). Les associés, poursuivis en paiement des dettes sociales, avaient fait valoir que seule la société devait néanmoins être poursuivie en paiement en se fondant sur l’argumentation suivante : la société était devenue une société en participation, mais, après modification de ses statuts, elle avait été immatriculée ; la transformation d’une société en une société d’une autre forme n’entraînant pas la création d’une personne morale nouvelle (C. civ. art. 1844-3), la société n’était pas une nouvelle société mais la SCI transformée.
La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et condamné les associés au paiement. En effet, la SCI ayant perdu sa personnalité morale faute d’avoir été immatriculée dans les délais, les associés n’étaient pas fondés à se prévaloir de l’article 1844-3 du Code civil pour en déduire que la société immatriculée au registre du commerce (luxembourgeois) n’était pas une personne morale nouvelle.

Source : Cass. com. 7 janvier 2014 n° 11-25.635 (n° 15 F-PB) : RJDA 4/14 n° 356.

REMARQUE : La perte de personnalité morale d’une société civile non immatriculée n’entraîne pas la dissolution de celle-ci mais sa requalification en société créée de fait soumise au régime des sociétés en participation. Il résulte de la décision ci-dessus que l’immatriculation d’une société en participation (en l’espèce au Luxembourg mais la solution serait identique en France) ne s’analyse pas comme une transformation de celle-ci en société dotée de la personnalité morale mais comme la création d’une société nouvelle.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 avril 2014
 
 
La loi « Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » (loi ALUR)
Services juridiques

La loi « Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » (loi ALUR) après la décision du Conseil Constitutionnel rendue le 20 mars dernier, a été publiée au journal officiel du 26 mars 2014. Elle est entrée en vigueur le 27 mars 2014 en France métropolitaine (et NON en Nouvelle-Calédonie). Cette loi, qui comprend 177 articles, s’inscrit dans une série de textes adoptés et entrés en vigueur au fil du temps, depuis le mois de janvier 2013 : une loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, suivie de cinq ordonnances consacrées à des aspects divers de notre législation, en lien avec la production de logements.
Le législateur a divisé la loi en quatre titres :
Titre I : Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable (art. 1 à 51).
Titre II : Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (art. 52 à 95)
Titre III : Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement (art. 96 à 125).
Titre VI : Moderniser les documents de planification et d’urbanisme (art. 126 à 177).
La loi ALUR apporte des modifications dans de très nombreux domaines qui touchent au droit privé comme la loi du 6 juillet 1989 ou le statut de la copropriété, mais aussi au droit public lorsqu’il s’agit du plan local d’urbanisme intercommunal ou du droit de préemption urbain.

Dans l’ensemble de ces mesures, on a pu relever notamment une mesure intéressante à reprendre en Nouvelle-Calédonie concernant les règles des lotissements.
L’article L442-9 du code de l’urbanisme (art 159 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014) dispose que :
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins …
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La doctrine voit dans cette évolution un alignement des règles administratives et civiles, alignement justifié par la nécessité de passer outre les blocages induits par la nature contractuelle du cahier des charges.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 avril 2014
 
 
Pas de centimes additionnels à Bourail
Services juridiques

L’article 874 du code des impôts dispose " les centimes aux impôts et droits visés aux articles 872 et 873 doivent résulter de délibérations antérieures au 1er janvier de l’année pour laquelle les centimes ont été votés".
La commune de Bourail n’ayant pas procédé au vote des centimes additionnels communaux au 31 décembre 2013, ces centimes ne seront pas perçus pour cette commune lors de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.

En clair, les frais de notaire sur une acquisition immobilière sont allégés de 3% par rapport à Nouméa !

Source : Direction des Services Fiscaux le 3 avril 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 avril 2014
 
 
Droit de la concurrence
Services juridiques

Le jeudi 3 avril 2014, les élus du congrès ont adopté à l’unanimité le projet de loi du pays portant création de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie et modifiant le livre IV de la partie législative du Code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie. Cette autorité indépendante du pouvoir politique aura un rôle à la fois consultatif et régulateur.

Cette loi du pays s’inscrit dans le droit fil de la loi du pays n° 2013-8 du 24 octobre 2013 relative à la concurrence en Nouvelle-Calédonie (JONC du 21 nov. 2013) laquelle a été modifiée par la loi du pays n° 2014-7 du 14 février 2014 aux livres III et IV de la partie législative du Code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie publiée (JONC du 25 fév. 2014).

Source : congrès de la Nouvelle-Calédonie

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 7 avril 2014
 
 
Plan urbanisme directeur (PUD) : Boulouparis et Bourail
Services juridiques

Le PUD de la commune de la Boulouparis a été approuvé par une délibération du 29 août 2013, ensuite mise à jour par un arrêté du 13 février 2014. Concernant la commune de Bourail, un PUD a été adopté par une délibération du 22 décembre 2011, également mise à jour par un arrêté du 25 février 2014.

Les documents mis à jour sont tenus à la disposition du public dans les mairies respectives de ces communes ainsi qu’au service de l’urbanisme de la direction du foncier et de l’aménagement de la province Sud.

Sources :
Délibération n° 34-2013/APS du 29 août 2013 (JONC n° 8922 du 10 septembre 2013, p. 7376).
Arrêté n° 451-2014/ARR/DFA du 13 février 2014 (JONC n° 9008 du 04 mars 2014, p. 2209).
Délibération n° 50-2011/APS du 22 décembre 2011 (JONC n° 8730 du 28 déc. 2011, p. 9764).
Arrêté n° 452-2014/DFA du 25 février 2014 (JONC n° 9013 du 20 mars 2014, p. 2660).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 4 avril 2014
 
 
Droit du travail et intéressement
Services juridiques

La loi du pays n° 2014-8 du 18 février 2014 crée le mécanisme de l’intéressement dans les entreprises calédoniennes. L’intéressement a pour objet d’associer collectivement les salariés aux résultats de l’entreprise, à l’accroissement de ses performances ou à l’amélioration de sa productivité. Il présente un caractère aléatoire et résulte d’une formule de calcul liée aux résultats, à l’accroissement des performances ou à l’amélioration de la productivité de l’entreprise au cours d’une période de référence dont la durée ne peut être supérieure à douze mois ni inférieure à trois mois.
Selon les entreprises, l’intéressement est institué soit par convention ou accord collectif de travail conclu entre l’employeur et le ou les délégués syndicaux désignés par les organisations syndicales représentatives au niveau de l’entreprise, soit par un accord conclu au sein du comité d’entreprise, soit par accord conclu avec les délégués du personnel, soit par référendum, lorsqu’il n’existe dans l’entreprise ni délégués syndicaux, ni comité d’entreprise, ni délégués du personnel, ou dans l’hypothèse d’un échec des négociations à la demande unanime des parties concernées par ces négociations. (Une délibération du congrès précisera les modalités d’organisation du référendum et les conditions d’approbation de l’accord).
L’application de la loi du pays n° 2014-8 est obligatoire pour les entreprises de plus de 50 salariés. L’employeur doit engager chaque année une négociation sur l’intéressement. Pour les autres entreprises, l’employeur peut instaurer volontairement un intéressement.
La délibération n° 117/CP du 18 février 2014 relative à l’intéressement est venue préciser les modalités d’application de cette loi du pays.

Sources : Loi du pays n° 2014-8 du 18 février 2014 relative à l’intéressement (JONC du 25 février 2014, p. 2023). Délibération n° 117/CP du 18 février 2014 relative à l’intéressement (JONC du 6 mars 2014, p. 2258).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 mars 2014
 
 
Aménagement des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire
Services juridiques

Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, réuni le mardi 18 mars, a approuvé l’avant-projet de loi du pays portant aménagement des conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire (confer, loi du pays n° 2013-10 du 13 déc. 2013, JONC du 19 déc. 2013, p. 10018 et arrêté n°2013-3943/GNC du 30 déc. 2013, JONC du 31 déc. 2013).
A ce jour, en application du 2°) du II de l’article 136 du Code des Impôts de la Nouvelle-Calédonie (CINC) : « La réduction d’impôt s’applique aux logements dont l’achèvement, constaté par la délivrance d’un certificat de conformité (supprimé par le projet de texte), intervient à compter de la date de promulgation de la loi du pays n° 2013-10 du 2013 (JONC du 19 décembre 2013) instituant une réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire et portant diverses dispositions d’ordre fiscal ».

Le projet de texte propose de rajouter un article 9 ter à l’article 2°) du II de l’article 136 du CINC : « La date d’achèvement du logement s’entend de la date figurant sur la déclaration d’achèvement des travaux ou sur tout autre document permettant d’établir que l’état d’achèvement des travaux en permet une utilisation effective. »
En principe, pour éviter que les logements déjà construits soient rendus éligibles au dispositif de relance du BTP créé par la loi du pays du 13 décembre 2013, il est requis que l’achèvement intervienne à compter de la date de promulgation de cette loi du pays. Pour l’heure, le critère ainsi retenu est la délivrance du certificat de conformité.
L’exposé des motifs du projet de texte du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie explique que le critère ainsi retenu de la délivrance du certificat de conformité présente, avec la pratique, plusieurs inconvénients, notamment celui de rendre éligible des logements construits mais dont la délivrance du certificat de conformité intervient tardivement. En conséquence, il est proposé de fixer la date d’achèvement à la date de déclaration d’achèvement des travaux, avec la possibilité de retenir la date à laquelle les locaux sont effectivement habitables.
Le texte voté en réunion de collégialité le 18 mars 2014 doit être déposé sur le bureau du congrès pour être examiné par le ou les commissions compétentes de cette institution avant de pouvoir être inscrit à l’ordre du jour d’une séance du congrès réuni en assemblée plénière. A ce jour, il n’est pas possible de prédire dans quels les délais ce projet de texte pourrait être voté, ni même s’il ne sera pas amendé par le ou les commissions compétentes du congrès.

Sources :
Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 18 mars 2014,
Exposé des motifs du projet de loi du pays, non publié.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 mars 2014
 

0 | ... | 130 | 140 | 150 | 160 | 170 | 180 | 190 | 200 | 210 | 220

 
 
 
Services notaires
Bernigaud et Bergeot Notaires associés Information Notaire Nouméa
Services juridiques
Brèves juridiques Nouvelle-Calédonie
Bernigaud et Bergeot Notaires associés Mementos
Services juridiques
MEMENTO 1 : Le dispositif calédonien de défiscalisation
Bureau Notaire
Accès Notaire Nouvelle-Calédonie



 
Bureau de Nouméa, Immeuble Rougemont
Bureau de Nouméa
85 route de l' Anse Vata - Motor Pool
BP9175 - 98807 Nouméa Sud
Tél : (687) 27.49.42     
Fax : (687) 28.38.10
Contact | Plan
 
 
Bureau de Koné,Immeuble LAPITA (Immeuble OPT),
Bureau de Koné
Immeuble Lapita OPT, BP 693 - 98860 Koné
Tél / Fax : (687) 47.32.11
Contact | Plan
 
 
Bureau de représentation à Paris
72 avenue de Wagram
75017 Paris
Tél : (33) 1.44.01.16.90     
Fax : (33) 1.47.64.44.50
www.cc-associes.com