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Observatoire de l’immobilier
Services juridiques

Les Calédoniens disposent désormais d’un observatoire qui leur permettra d’avoir une meilleure connaissance du marché immobilier et de mieux appréhender ses tendances : qui achète quoi, où et à quel prix ? Une aide indispensable à la prise de décision des professionnels de l’immobilier, des particuliers, des collectivités et des entreprises !

Le site d’information économique NC-éco vient de s’étoffer d’un nouvel observatoire que vous attendiez tous : celui dédié au marché immobilier local. Cet observatoire est le fruit d’un travail mené conjointement par la CCI, l’ISEE et la Chambre territoriale des notaires.

Sont désormais disponibles sur le site d’information économique nc-eco.nc : le volume des transactions, leur nature, leur situation géographique, leur valeur (le prix de vente, hors frais de notaire) et la typologie des biens. Des données qui seront réactualisées chaque trimestre. Une note de synthèse sera produite annuellement, assortie d’une analyse de l’année écoulée, de comparatifs et des nouveaux dispositifs mis en place. Le plus : les données de l’Observatoire de l’immobilier sur nc-eco.nc sont commentées par des professionnels qui apportent des éléments éclairants sur l’offre, la demande, les prix.

Le but étant d’apporter des indicateurs les plus précis possibles sur ce qui se fait, se vend et dans quelle zone. Pour Pierre Kolb, élu de la CCI, « À moyen terme, la connaissance de toutes ces informations participera à améliorer la transparence et le niveau de confiance entre les partenaires de l’immobilier. À plus long terme, les informations issues de l’observatoire pourront être un outil d’aide à la décision pour les pouvoirs publics, dans l’élaboration de Plans d’urbanisme directeur ou encore de politiques publiques relatives au logement par exemple ».

L’Observatoire, demain…

Le recensement des transactions immobilières a débuté en 2014 et se poursuit en 2015 pour continuer à enrichir les données. Des informations qui permettront de faire le bilan de 2015, année où les taux bancaires sont historiquement bas et où des biens sont acquis via les dispositifs de défiscalisation (métropolitaine et locale). L’impact sur les transactions immobilières de l’évolution de l’activité économique sur la zone VKP sera également analysé. Pour chacun des partenaires de l’Observatoire de l’immobilier cet outil est une mine d’informations mis à la disposition de tous les Calédoniens. « Il sera amené à évoluer car il s’agit-là d’une première étape. Nous avons choisi de commencer par le volet des transactions immobilières et nous avons conscience que le marché de la location est un indicateur qu’il faudra apporter par la suite » ajoute Pierre Kolb. De nouvelles données qui enrichiront un outil amené à devenir incontournable dans le paysage immobilier de la Nouvelle-Calédonie.

Chiffres-clés

• 2 995 transactions ont été enregistrées en 2014, tous types de biens confondus (appartement, maison-villa, terrain à bâtir…) hors donation, hors succession. L’ensemble de ces transactions représente près de 82 milliards de francs.

• 416 000 F le m2 : c’est le prix de vente moyen d’un appartement ancien sur Nouméa (toutes zones confondues).

• 469 000 F le m2 : c’est le prix de vente moyen d’un appartement neuf sur Nouméa (toutes zones confondues).

• 80 % des transactions ont été effectuées sur le Grand Nouméa. Nouméa restant le premier pôle d’attraction avec 42 % des transactions suivi par Païta avec 19 %.

• Nature des transactions en 2014 : appartements (38 %), villas (30 %), terrains à bâtir (21 %) sur le Grand Nouméa dont Nouméa.

• 9 % des transactions du territoire ont été réalisées sur la zone VKP.

• 651 transactions ont été enregistrées au premier trimestre 2015.

• Les terrains à bâtir représentent 21 % des transactions enregistrées en 2014. Plus de 40 % de ces transactions sont enregistrées sur Païta, suivi de Dumbéa avec 22 % des transactions.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 septembre 2015
 
 
30 SEPTEMBRE 2015 - Impôt sur les sociétés – IS
Services juridiques

Date limite de dépôt de la liasse fiscale et paiement du solde de l’IS pour les entreprises passibles de l’impôt sur les sociétés clôturant au 31 mai.

Date limite du paiement de l’acompte.

Date limite de dépôt de la déclaration et du paiement pour les professionnels clôturant leur exercice social au 28 février, 31 mai, 30 août et 30 novembre.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 septembre 2015
 
 
Non Résidents et Prélèvements sociaux
Services juridiques

Nous vous informons que le Conseil d’Etat vient de se prononcer sur l’assujettissement des revenus du patrimoine des non-résidents aux prélèvements sociaux français dans un arrêt en date du 27 juillet 2015 (CE, 27 juillet 2015, n°334551).

Pour mémoire, le Conseil d’Etat avait saisi la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) dans le cadre de l’affaire « De Ruyter » d’une question préjudicielle, afin de savoir si les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, du seul fait qu’ils participent au financement de régimes obligatoires français de sécurité sociale, présentent un lien direct et pertinent avec certaines branches de sécurité sociale énumérées à l’article 4 du règlement CE n°1408/71 et s’ils entrent dans le champ d’application de celui-ci.

A cette question, la CJUE a répondu par l’affirmative en estimant que les prélèvements sociaux relevaient du règlement CE n°1408/71. Cette décision signifiait que le prélèvement des contributions sociales françaises sur les revenus du patrimoine d’un non-résident soumis à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat membre était incompatible avec le principe d’unicité de la législation applicable en matière de sécurité sociale posé par le règlement CE n°1408/71 et qu’en conséquence, un non-résident était en droit de réclamer la restitution des contributions sociales prélevées à tort sur les revenus de son patrimoine.

La CJUE n’ayant pas tranché le litige, il appartenait au Conseil d’Etat de se prononcer sur celui-ci à la lumière de la décision de la CJUE.

Par son arrêt du 27 juillet 2015, le Conseil d’Etat a décidé de suivre la décision rendue le 26 février dernier par la CJUE et vient ainsi confirmer qu’un contribuable non-résident soumis à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat membre ne peut être soumis aux prélèvements sociaux en France sur ses revenus du patrimoine.

Cette décision vient conforter l’ensemble des réclamations contentieuses déposées jusqu’à ce jour visant à la restitution des prélèvements sociaux prélevés sur les revenus du patrimoine des non-résidents.

Pour ceux qui n’ont pas encore procédé au dépôt d’une telle réclamation, nous vous précisons que les non-résidents ayant acquitté des prélèvements sociaux en 2013 au titre de leurs revenus du patrimoine de l’année 2012 (revenus fonciers et plus-values immobilières) ont jusqu’au 31 décembre 2015 pour réclamer la restitution de ceux-ci.

Quant au traitement des réclamations, il appartient désormais au gouvernement de tirer les conséquences de cette décision. En effet, le gouvernement avait annoncé qu’il attendait la décision du Conseil d’Etat dans le cadre de l’affaire « De Ruyter » avant de prendre les dispositions nécessaires à la restitution des prélèvements sociaux acquittés par les non-résidents.

A ce jour, si tous les éléments sont réunis pour obtenir la restitution des prélèvements sociaux acquittés à tort, il reste désormais à attendre la prise de position du gouvernement sur cette décision et les dispositions qu’il entend prendre à cet égard.

A ce titre, nous attirons votre attention sur le fait que lors de la mise en recouvrement de votre impôt sur le revenu de l’année 2014, les avis d’imposition qui vous seront adressés à partir du mois d’août devraient continuer de comporter des prélèvements sociaux.

En effet, la législation en vigueur reste actuellement celle de 2012 ayant soumis les contribuables non-résidents aux prélèvements sociaux sur les revenus de leur patrimoine. Il sera dès lors nécessaire de procéder au dépôt d’une réclamation pour voir appliquer la jurisprudence du Conseil d’Etat et de la CJUE, sauf à ce que le gouvernement décide de prendre les dispositions nécessaires dès ce mois de septembre.

De même, nous vous rappelons que les décisions rendues par la CJUE et le Conseil d’Etat ne visent que les non-résidents soumis à la législation de sécurité sociale d’un autre Etat membre de l’Union européenne. Toutefois, le législateur devrait vraisemblablement se prononcer sur les ressortissants des Etats tiers dans une prochaine loi de finances rectificative.

Les autres non-résidents, par ex. de Nouvelle-Calédonie pourraient également profiter de cette jurisprudence. Vous pouvez nous contacter pour d’éventuelles renseignements et la formalisation des réclamations.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 août 2015
 
 
État civil : période française en Algérie
Services juridiques

Une réponse ministérielle revient sur les questions d’état civil de la période française en Algérie. Le service central d’état civil procède, en application de la loi n° 68-671 du 25 juillet 1968 , à la reconstitution des actes de l’état civil pour des évènements intervenus en Algérie, lorsque l’acte original n’a pas été microfilmé. Il s’agit d’une procédure simple qui permet de répondre aux demandes les plus urgentes de nos concitoyens. Le service central d’état civil demande en effet la production des seules pièces suivantes : un justificatif de nationalité française et un justificatif de l’état civil qui peut constituer en une copie ou un extrait de l’acte à reconstituer, une copie de l’acte de mariage de l’intéressé, ou, à défaut de ceux-ci, tout document judiciaire ou administratif, ou déclaration de témoin recueillie par le juge d’instance.

Source :
JO Sénat Q 9 juill. 2015, p. 1641
Rép. min. n° 15534

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 23 juillet 2015
 
 
Dispositif PINEL
Services juridiques

L’article 5 de la loi de finance n°2014-1654 du 29 décembre 2014 a modifié les modalités d’application de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur intermédiaire prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts (nouveau dispositif PINEL).

L’administration fiscale métropolitaine a précisé, le 11 juin 2015, que le nouveau dispositif PINEL s’appliquait aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.

Pour rappel :

La durée de l’engagement initial de location est désormais fixée, sur option du contribuable :

- à 6 ans pouvant être prorogée deux fois par période de 3 ans ;
- ou 9 ans pouvant être prorogée une fois pour 3 ans.

Concernant les taux de réduction :
- Si l’engagement de location initial est d’une durée de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 23% du prix de revient du logement . En cas de prorogation, la première période triennale ouvrira droit à une réduction d’impôt de 6% supplémentaire. La seconde période triennale ouvrira droit à une réduction d’impôt de 3 % supplémentaire.
- Si l’engagement de location initial est d’une durée de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 29% du prix de revient du logement . En cas de prorogation, la période triennale ouvrira droit à une réduction d’impôt de 3% supplémentaire.

L’administration fiscale a rappelé que la possibilité de location à un ascendant ou un descendant ne s’appliquait qu’aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 21 juillet 2015
 
 
Defiscalisation locale - rénovation
Services juridiques

Les logements issus d’un programme de rénovation, quelles que soient l’importance des travaux et la vétusté de la construction ancienne sur laquelle ils sont réalisés, n’entrent pas dans le champ d’application du régime de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire.

Source : DSF. Rescrit du 16 juillet 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2015
 
 
Ancien cahier des charges de lotissement
Services juridiques

Concernant la problématique des « anciens » cahier des charges de lotissement, il faut faire une lecture combinée des articles 4 de la Loi du Pays n°2015-1 du 13 février 2015 et Lp 122-4 du code de l’urbanisme.

Pour ces cahiers des charges, toute « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » ... « cesse de produire ses effets » « deux ans à compter » du 24 février 2015.

En bref, à compter du 25 février 2017 les clauses restrictives des anciens cahiers des charges n’auront plus d’effet (sauf le cas du dépot et le cas des cahiers des charges non approuvé où il faudra attendre 3 ans de plus).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 juillet 2015
 
 
Division en volumes d’un ensemble immobilier
Services juridiques

La technique de la division de la propriété immobilière en volumes est une opération "consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions disctinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant, respectivement, dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes, et des cotes, sans qu’il existe de partie objet d’une propriété commune entre les différentes fractions ou volumes. Le droit de propriété s’exerce sur des cubes d’air dont les contours sont définis selon des cotes planimétriques et altimétriques réalisés par le biais de plans et coupes.
La constitution et la définition des volumes, qui doit impérativement se faire en concertation avec le géomètre et le maître d’ouvrage, nécessitent :
- de définir précisément l’assiette foncière de l’immeuble,
- d’appréhender matériellement l’imbrication des différents volumes,
- de fixer la limite de chaque volume,
- d’identifier les équipements communs susceptibles de présenter une utilité commune pour plusieurs volumes.

Il convient d’isoler le sol et les équipements communs au sein d’un volume et de le céder à l’organe de gestion de l’ensemble immobilier afin d’éviter toute situation d’indivision.

Par exemple, il peut être opportun de créer :
- un lot volume pour le sous-sol ;
- un lot de volume pour la galerie commerciale,
- un lot de volume pour les appartements à l’étage,
- un lot de volume comprenant la cage d’escalier et l’ascenseur extérieur,
- un lot de volume pour les espaces verts et le sol.

Le cahier des charges pourra contenir des dispositions relatives, à la destination, à l’occupation et l’affectation des volumes, à l’harmonie des facades, aux enseignes et à la publicité, etc ...

Pour la répartition des charges, les praticiens la déterminent souvent à partir de la surface plancher des lots volumes.

La division en volumes implique la mise en place de tout un faisceau de servitudes réciproques indispensables à la cohérence et au maintien des constructions.

La création d’une Association Syndicale Libre (ASL) permet de faire respecter les dispositions contractuelles du cahier des charges. Le notaire rédacteur de l’acte de vente ne manquera pas de rappeler à l’acquéreur dans le corps de l’acte l’adhésion à l’ASL.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
La transformation d’une SCI en SARL ne donne pas lieu à l’apport de ses biens immobiliers
Services juridiques

La cour de cassation rappelle, par un arrêt publié du 27 mai 2015, que le changement de forme d’une société civile immobilière (SCI) en société à responsabilité limitée (SARL) n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle, les sociétés ne constituant pas deux sociétés distinctes mais deux formes successives d’une seule et même personne morale.
En conséquence, il n’y a pas lieu de mentionner dans les statuts de la SARL, les apports en nature résultant de cette transformation, cette dernière n’entraînant aucune transmission de patrimoine.

Source : Defrenois n°23 15 juin 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
VEFA : défaut de contenance et obligation d’information du vendeur
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La réparation de la non-conformité résultant d’un déficit de surface ne peut être demandée que si elle correspond à une diminution de surface de 1/20ème. L’action de l’acquéreur doit être engagée moins d’un an après la livraison du bien.

Source : construction urbanisme n°6 Juin 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 

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