Bernigaud Bergeot Chenot Girard
 
 
Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Droit proportionnel
 
 
Le notaire au cœur de la transaction immobilière
Services juridiques

Le notaire est un professionnel du droit de haut niveau et un officier public chargé de conférer, au nom du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, la force de l’authenticité aux actes qu’il reçoit.
Le notaire passe en revue toutes les questions juridiques liées à une vente immobilière pour vérifier qu’il n’y a pas de problème dans le dossier.
Concrètement, le notaire va vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et qu’il a la capacité de vendre. Il analyse le titre de propriété, le règlement de copropriété, le cahier des charges du lotissement, la situation locative (si l’immeuble est loué, il analyse le bail et, le cas échéant, la régularité du congés donné au locataire), l’état des inscriptions hypothécaires, les droits de préemption et de préférences, la note de renseignements du syndic et les procès-verbaux des assemblées générales, les limites avec les lots voisins avec d’éventuels empiètements, la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme, la superficie (Loi Carrez), les accès, les parties communes, les servitudes de passage et de réseaux etc., toute chose qui pourrait potentiellement impacter la valeur du bien. Lorsqu’une problématique est soulevée, le notaire informe les parties et propose des solutions consensuelles. Le notaire est en mesure de fournir des conseils très larges sur le droit en général et la fiscalité en particulier, toute question qui concerne votre patrimoine afin de vous permettre de sécuriser vos projets professionnels ou familiaux.
Pour la rédaction des contrats, le notaire est sollicité par l’acheteur, le vendeur ou l’agent immobilier. Il prépare un compromis de vente avec l’indication du prix déterminé par les parties. Le compromis scelle l’accord des parties et fixe les conditions de la vente promise.
Ce compromis est en général sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. Dans un délai de trois à quatre mois, la banque refuse ou donne son accord à la demande de financement. Dans le même temps, il y a également des démarches à accomplir au titre de l’assurance décès-incapacité, laquelle constitue une garantie pour la banque mais aussi pour les héritiers de l’emprunteur.
Une fois que la banque a validé le prêt, elle adresse au notaire une commande d’acte de prêt. Ce dernier intègre les conditions du prêt dans son acte authentique de vente et prend la garantie hypothécaire généralement demandée par la banque.
Le notaire est ce qu’on appelle « le tiers de confiance ». Il centralise tout ce qui est financier. Pour payer le prix et les frais de la vente, la banque transfère le montant du prêt au notaire et l’acheteur son apport personnel. Les frais de notaire comprennent l’ensemble des droits et taxes dus aux provinces, aux communes et au gouvernement.
En parallèle, le notaire vérifie si le vendeur est redevable de sommes envers des tiers : une contribution foncière ou un solde d’impôt sur le revenu impayé, un prêt bancaire à rembourser, une hypothèque à lever, des charges de copropriété à verser au syndic, des éventuels travaux à payer, etc.). Avec l’accord du vendeur, ces sommes seront prélevées sur le prix de vente et le solde versé au vendeur.
Pour finaliser le processus, le notaire va procéder à l’enregistrement de l’acte et à sa publication au fichier des biens immobiliers de la Nouvelle-Calédonie. Le notaire peut alors délivrer à l’acquéreur son titre de propriété revêtu du sceau de la République Française dont le notaire est le détenteur.
Le notaire conserve précieusement dans ses archives les actes authentiques signés par tous les notaires de l’Office Notarial pour en être le gardien pour les parties au contrat et les générations futures.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 novembre 2020
 
 
Marchand de biens et TGC sur Marge
Services juridiques

Conformément à l’article Lp 499-1, la revente d’un immeuble par un assujetti qui a pris l’engagement de revendre un immeuble bâti[1], prévu par l’article Lp 278, est taxée sur la seule marge dégagée par l’opération lorsque l’acquisition n’a pas été soumise à la TGC.
Ainsi, sont soumises à la TGC sur la marge la revente, par un marchand de biens, d’immeubles bâtis acquis auprès de non assujettis ou auprès d’assujettis qui n’ont pas formulé d’option pour la cession de l’immeuble achevé depuis plus de trois ans.
La TGC sur la marge est calculée selon les deux étapes suivantes :
- Détermination de la marge brute, correspondant à la différence entre le prix de vente stipulé, éventuellement majoré des charges incombant normalement au vendeur et mises à la charge de l’acquéreur, et le prix d’achat
- La TGC est calculée en dedans de la marge brute ainsi déterminée
Exemple : un immeuble bâti acheté pour 80 000 000 F auprès d’un particulier par un marchand de biens qui a souscrit un engagement de revendre après le 1er octobre 2018 est revendu après travaux (d’un montant de 25 000 000 F) pour le prix de 120 000 000 F.
La marge brute de l’opération est de 40 000 000 F qui est considérée comme comprenant la TGC au taux de 6%.
La marge hors taxe est de 40 000 000 F * (100 /106) = 37 735 850 F correspondant au chiffre d’affaires à reporter sur la déclaration de TGC à déposer au titre de la période au cours de laquelle intervient la revente du bien.
La TGC est de 2 264 150 F correspondant à la TGC liquidée au taux de 6 % sur cette marge.
La taxe supportée sur les dépenses engagées pour la revente de l’immeuble, dont celle qui a été supportée sur les travaux de rénovation est déductible de la taxe collectée sur la marge.


[1] Seuls les immeubles bâtis relèvent de cette disposition, à l’exclusion donc des terrains à bâtir notamment qui, lorsqu’ils sont cédés par des assujettis agissant en tant tels, dont les marchands de biens, sont donc toujours soumis à la TGC sur le prix total.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 novembre 2020
 
 
Contrôle de la qualification professionnelle pour les métiers du Bâtiment
Services juridiques

Depuis le 1er octobre, le contrôle de la qualification est opérationnel pour les métiers du Bâtiment (cf. note d’information du 10/09/2020, ci-jointe). Les formalités se font donc à présent en deux temps :
1. Demande d’attestation de qualification professionnelle (délai d’environ 15 jours).
2. Dès l’acceptation reçue, formalité classique auprès du Centre de Formalités des Entreprises :
Aussi, le dossier de création/modification d’entreprise du secteur du bâtiment ne peut être accepté avant que le contrôle de la qualification n’ait été validé.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 octobre 2020
 
 
Vente par un primo-accédant suite au dispositif RILI 1
Services juridiques

Question :
Un client souhaite mettre en vente un bien immobilier consistant en un F2 qu’il a acheté le 5 Décembre 2014.
Dans cet acte, il a pris un double engagement :
• Tout d’abord, l’engagement « primo-accédant » au titre des droits d’enregistrement, à savoir d’affecter les biens en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans à compter de l’achèvement,
• Mais également au titre de l’article Lp 136-II-2° du CINC en tant qu’investisseur primo-accédant répondant à des critères de ressources, avec engagement de résidence principale pendant 6 ans.

Le client a signé son acte d’acquisition le 5 Décembre 2014, alors que les biens étaient en construction, et ceux-ci lui ont été livrés en Novembre 2015.
En ce qui concerne l’engagement « primo-accédant » au titre des droits d’enregistrement, les 5 ans de résidence principale seront écoulés à la signature de l’acte de vente définitif.

Sur la réduction d’impôt au titre de l’article Lp 136-II-2° 1bis :
1°) Tout d’abord cet alinéa précise que l’engagement de location pendant 6 ans est remplacé par l’engagement d’affecter le logement à son habitation principale pour le primo-accédant : doit-on comprendre que le délai de 6 ans part à compter de la date d’achèvement indiquée dans la déclaration de construction nouvelle ? Ou est-ce à partir de la date d’acquisition du bien en état futur d’achèvement ?
2°) Si le délai de 6 ans part à compter de la date d’achèvement de l’appartement, le client ne respectera pas son engagement d’affectation au titre de la résidence principale.
Aussi, est-ce que la reprise de la réduction d’impôt prévue au 12 de l’article Lp 136-II-2° porte sur la totalité de la réduction d’impôt ou sur la réduction d’impôt non encore utilisée au jour de la cession de l’engagement d’habiter (réduction pour l’avenir) ?

Réponse :
Sur le 1°) : Conformément au 1 bis et 3 ter de l’article 136-II-2° du CI, l’engagement d’affectation à l’habitation principale par le primo-accédant ne débute ni à la date d’acquisition en EFA ni à la date d’achèvement mais à la date d’entrée dans les lieux qui doit avoir lieu dans les trois mois de l’achèvement. C’est pourquoi il est demandé au contribuable de préciser dans la note annexe fournie par l’administration, les dates d’acquisition, d’achèvement et d’entrée dans les lieux. Il faut donc se reporter à la note que le client a remplie pour connaître la date d’entrée et ainsi déterminer la date de fin d’engagement.

Sur le 2°) : Si la vente du bien intervient avant la fin du délai de 6 ans décompté à compter de l’entrée dans les lieux, c’est la totalité de la réduction d’impôt obtenue qui est reprise l’année de rupture de l’engagement d’affectation. La reprise porte donc sur toutes les fractions annuelles de réduction d’impôt dont a bénéficié le contribuable jusqu’à l’année de la vente. Egalement, il perd le droit d’imputer les fractions à venir.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 8 octobre 2020
 
 
Vente après 6 ans de location en dispositif RILI 1
Services juridiques

Question :
Concernant le respect de l’engagement de location de 6 ans par le bailleur, est-il apprécié en considération des seuls 72 mois écoulés depuis la 1ère date de mise en location ?
Ou l’administration fiscale exige-t-elle une occupation effective du logement pendant les 6 ans ? auquel cas, il s’agirait alors d’ajouter l’éventuelle vacance locative constatée sur la période.

Réponse :
Les périodes de vacances locatives n’allongent pas le délai de 6 ans (ou 72 mois).
C’est bien 6 ans d’occupation effective de date à date avec à l’intérieur de ce délai et par exception au principe d’occupation, des périodes de vacances du logement admises si elles sont inférieures à 6 mois et sous condition d’engager toutes les diligences nécessaires à la relocation. Plusieurs périodes de vacances du logement peuvent ainsi être admises, à chaque fois pour moins de 6 mois chacune, durant la période de 6 ans.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 8 octobre 2020
 
 
Investir dans l’immobilier : un placement qui rassure en période de crise
Services juridiques

L’investissement locatif est un placement qui rassure. Et le confinement n’aura pas eu raison de l’appétit des Calédoniens pour la pierre. Dans un contexte économique incertain, investir dans l’immobilier est considéré comme un placement de sécurité. Une manière de s’assurer un revenu supplémentaire ou un capital en cas de revente.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 29 juin 2020
 
 
Réglement d’une succession
Services juridiques

Si le notaire est amené à accompagner ses clients dans les événements heureux de la vie (mariage, donation, acquisition…), il est également présent dans les événements plus douloureux comme
le règlement de la succession d’une personne proche. En effet, au-delà des formalités administratives liées au décès, la disparition d’un proche implique aussi de régler la transmission de son patrimoine, avec comme ligne d’horizon le dépôt dans les 9 mois de la déclaration de succession.
Pour autant, le règlement d’une succession ne doit pas s’envisager sous le seul angle fiscal : les questions civiles et patrimoniales sont essentielles pour assurer la meilleure protection du survivant du couple, éviter de créer des tensions au sein de la famille et faire les bons choix entre les différentes options qui s’offrent à chacun, qu’elles soient prévues par la loi ou par les dispositions prises par le défunt.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 mai 2020
 
 
Division de fait en Province Sud
Services juridiques

La création de fait est le constat de la discontinuité d’une propriété foncière du fait du passage sur celle-ci d’une route classée ou d’un cours d’eau dépendant du domaine public fluvial. Elle est établie par le géomètre expert. Elle n’est pas soumise à l’autorisation des services de l’urbanisme. Le certificat de dépôt délivré atteste de la conformité d’un point du vue foncier. Il n’y a pas de durée de validité.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 mai 2020
 
 
Donation-partage Remarque
Services juridiques

Remarque : La fiscalité, favorable, et l’envie de gratifier ses enfants ne doivent pas inciter le donateur à se dépouiller complètement : pour constituer un acte de saine anticipation patrimoniale, il convient d’insérer la donation-partage dans une perspective complète, tenant compte notamment de l’ensemble des biens du disposant, de son âge et de sa santé, des membres existants de la famille et de leur nombre. La réserve d’usufruit peut constituer une mesure raisonnable.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 
 
Arguments donation partage
Services juridiques

Argument psychologique. – La donation-partage offre la possibilité de transmettre ses biens, de son vivant, à titre gratuit, simultanément à plusieurs personnes. Cette opération correspond tout d’abord, pour le client, à des motivations d’ordre psychologique : gratifier de façon identique et dans les mêmes conditions ses présomptifs héritiers. Il s’agit là d’une possibilité et non pas d’une obligation. Le disposant peut ne gratifier que certains présomptifs héritiers dans une donation-partage, il peut également, sous certaines conditions gratifier un tiers (transmission d’entreprise individuelle ou de droits dans une société dans laquelle le disposant exerce des fonctions de direction).
Par ailleurs la donation-partage permet au disposant de contrôler la dévolution de ses biens en soumettant leur transmission à certaines conditions et en opérant lui-même leur partage.
Enfin, la donation-partage permet d’anticiper des difficultés qui pourraient naître au décès en cas de mésentente entre les héritiers, en partageant les biens du vivant du donateur.

Argument fiscal. – À cela vient s’ajouter l’argument fiscal. Des dispositions spécifiques aux donations-partages existent. Enfin, le bien sortant du patrimoine du donateur n’y est plus fiscalisé…

Arguments juridiques. – Sur ces bonnes raisons que le client trouvera souvent seul, viennent se greffer de solides arguments juridiques. Le notaire va les étayer au cas par cas, selon la situation personnelle de celui qui vient le consulter. Le principal intérêt de la donation-partage réside dans le fait que les lots reçus par les présomptifs héritiers sont, sauf clause contraire, des avances de parts ; mais les biens donnés ne sont pas rapportables, ayant déjà été partagés.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 mai 2020
 

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