Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Enregistrement/taxe hypothécaire
 
 
Arrêté du 28 janvier 2016 relatif au plan d’épargne-logement
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Dans son article 1er cet arrêté paru au JONC du 16 février 2016, prévoit que :

"Le taux de rémunération, hors primes, des sommes inscrites au compte du souscripteur d’un plan d’épargne logement ne peut être inférieur à 1,5 %."

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 février 2016
 
 
De la notion d’approbation pour les anciens cahiers des charges de lotissement
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Sous les réserves d’usage en pareille matière, il est rappelé que :

Le décret modifié n° 51-1135 du 21 septembre 1951 réglementant les lotissements et les divisions dans la province sud prévoyait au 5e) de son article 2 que la demande d’arrêté de lotir devait comprendre « un cahier des charges établi pour les ventes ou locations stipulant les servitudes hygiéniques, esthétiques ou autres instituées dans le groupe d’habitations ou le lotissement ». Ce cahier des charges étant approuvé par l’autorité compétente, il revêtait à ce titre un caractère réglementaire et était donc frappé de caducité au regard du droit de l’urbanisme (délai de 10 ans + PUD approuvé). La délibération n°2-99/APS du 9 avril 1999 a modifié la liste des pièces à joindre obligatoirement à la demande de lotissement et donc à soumettre à l’approbation de l’autorité compétente.
« (…)
13° s’il est prévu d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur un projet de règlement.
14° S’il est prévu une réalisation par tranches, les conditions et modalités d’exécution des travaux.
La demande d’autorisation doit être accompagnée d’un extrait certifié conforme du titre de propriété faisant ressortir la provenance cadastrale.
S’il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l’appui de la demande. Ce document contractuel n’est pas soumis à l’approbation de l’autorité compétente. »

Depuis 1999, les cahiers des charges ne sont donc plus approuvés en province Sud. Pour information, en métropole, cette distinction entre règlement et cahier des charges remonte à 1977.

Toutefois, cette notion d’approbation et donc de caducité des règles d’urbanisme ne vaut que pour le droit de l’urbanisme. La survie au civil des règles des cahiers des charges approuvés est plus complexe, d’autant que l’article 7 dudit décret de 1951 imposait que « les conditions du cahier des charges du groupe d’habitations ou du lotissement doivent figurer, ainsi que la date de la décision approbative, dans tous les actes et promesses de vente et dans tous engagements de location et de vente ». Dans un récent arrêt, la cour de cassation, confirmant un arrêt de la cour d’appel de Nouméa, en a déduit que, sous l’empire du décret de 1951, les cahiers des charges, bien qu’approuvés par l’autorité compétente, revêtait un caractère contractuel…

Sur cette question subtile des règles du lotissement, merci de nous consulter.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 février 2016
 
 
Frais de formalités d’immatriculation au registre du commerce
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Suite au transfert de compétence du droit commercial de l’Etat à la Nouvelle-Calédonie, la tenue du registre du commerce et des sociétés (RCS) a été dévolue à la Direction des Affaires Economiques (DAE) du gouverneemnt de la Nouvelle-Calédonie. C’est ainsi qu’en décembre 2015, une convention-cadre a été signée entre la DAE et les 3 chambres consulaires. Ladite convention a pour objetcifs de clarifier, faciliter et simplifier les démarches administratives des chefs d’entreprises, des porteurs de projet et plus largement, des déposants.
A titre subsidiaire, l’esprit de la convention est également l’homogénisation des tarifs des formalités desdites chambres. Aussi, à compter du 15 février 2016, les frais d’immatriculation d’une entreprise seront de 8.000 Fpour l’inscription. Les frais de modification demeurent inchangés à 2.000 F.

Bien entendu, ces frais ne comprennent pas les frais et honoraires de rédaction et d’enregistrements aux services fiscaux des actes.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 février 2016
 
 
Dispositif de défiscalisation locale
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La loi du pays n°2016-2 du 27 janvier 2016 relative au régime d’incitation à l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire a été publiée au Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie du 2 février 2016, dans les termes adoptés par le Congrès le 29 décembre 2015 (cf brève du 6 janvier 2016).

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 2 février 2016
 
 
Nouvel arrêté fixant les nouveaux plafonds applicables aux logements acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation initial (dispositif issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013).
Services juridiques

L’arrêté n°2015-2955/GNC du 22 décembre 2015 modifiant l’arrêté modifié n°2013-3943/GNC du 30 décembre 2013 fixe les plafonds applicables pour l’année 2016.

Il convient de souligner que ces plafonds ne concernent que les logements acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation locale tel qu’issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013.

Concernant le prix de revient du logement :
Les logements acquis en 2016 dans le cadre du régime transitoire (logements acquis avant le 30 juin 2016 ayant fait l’objet d’un contrat de réservation signé et enregistré avant le 31 décembre 2015) bénéficieront du dispositif de défiscalisation locale tel qu’issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013. Le plafond par mètre carré de surface habitable pour les logements acquis en 2016 dans le cadre de ce régime transitoire est fixé à 312 881 F CFP.

Concernant les loyers :
Pour les baux conclus en 2016, le plafond de loyer est fixé à 1 999 F CFP pour les logements situés sur les communes de NOUMEA, VOH, KONE et POUEMBOUT et à 1 641 F CFP pour les logements situés sur les autres communes.

Il est important de souligner que les plafonds de 2016 sont applicables à tous les baux conclus en 2016, dans le cadre du dispositif initial de défiscalisation locale (2013), sans considération de la date d’acquisition du logement.

Concernant les ressources :

Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de ressources du ou des locataires sont fixés comme suit :
Tout comme pour le plafond des loyers, il est important de souligner que les plafonds des ressources des locataires de 2016 sont applicables à tous les baux conclus en 2016, dans le cadre du dispositif initial de défiscalisation locale (2013), sans considération de la date d’acquisition du logement.

Composition du foyer locataire Plafonds annuels de ressources (en francs)
Personne seule
4 101 061
Couple
6 971 803
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
7 381 909
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
7 792 015
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
8 304 648
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
8 919 807
Majoration pour personne à charge complémentaire
+615 159 / pers.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 27 janvier 2016
 
 
DELAIS DE RECOURS ET DE RETRAIT A L’ENCONTRE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
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Suite à l’adoption du décret n° 2015-1145 du 15 septembre 2015 modifiant le code de justice administrative, le délai dont dispose les administrés, en Nouvelle-Calédonie, pour saisir le tribunal administratif est passé à deux mois, alors qu’il était de trois mois auparavant. Les délais applicables en Nouvelle-Calédonie sont donc désormais identiques à ceux prévus en métropole. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 18 octobre 2015.

Le délai de recours de 2 mois pour saisir le tribunal administratif court à compter du plus tardif des affichages en mairie ou sur le terrain. Si le permis est délivré par la province, l’affichage devra être réalisé tant en province qu’en mairie (Code de l’Urbanisme R 121-9).

En cas de recours gracieux ou de recours hiérarchique (recours exercé par tout intéressé auprès de l’autorité ayant délivré le permis - Mairie ou Province - ou auprès du Haut-Comissaire), le délai de recours contentieux est « prorogé », c’est à dire qu’un nouveau délai de deux mois commencera à courir à compter soit de la notification du rejet de ce recours, soit de la naissance d’une décision implicite ayant le même effet.

L’article R.600-1 du code de l’Urbanisme national précise que pour tout type de recours, l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours dans les 15 jours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation (et ce par lettre recommandée avec accusé de réception).
Bien que la Nouvelle-Calédonie soit exclue du champ d’application géographique du code de l’urbanisme national, le juge administratif dans une décision de première instance du 7 décembre 2015 considère que les dispositions du livre VI de ce code (dont l’article R.600-1) relèvent de la procédure administrative contentieuse et sont donc applicables au jugement des litiges relatifs aux autorisations d’urbanisme en Nouvelle-Calédonie.

Le retrait administratif (c’est-à-dire l’annulation du permis par la mairie ou la province si le permis est illégal) peut être prononcé par l’autorité ayant délivré le permis dans les 3 mois à compter de la délivrance du permis (Code de l’urbanisme Lp 121-7).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 janvier 2016
 
 
Aides à l’habitat en province-sud
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L’assemblée de la province sud a modifié le montant de la subvention accordée par la Province Sud dans le cadre des opérations individuelles de particuliers.
Le montant de la subvention est fonction des revenus et du coefficient familial sans pouvoir dépasser 2.000.000 F-CFP.

Le montant maximal de la subvention attribuée par la Province Sud est ramené désormais à 2.000.000 F-CFP.

Source : délibération n° 651-2015/BAPS/DL en date du 10 novembre 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 janvier 2016
 
 
Augmentation de la taxe provinciale sur les ventes dans le Nord
Services juridiques

Aux termes de la délibération n°2015-307/APN du 17 décembre 2015 publiée au JONC en date du 22 décembre, l’assemblée de la province nord a décidé d’augmenter de 1% la taxe provinciale sur les ventes immobilières (cette taxe est désignée sous le nom de "centimes additionnels").

Source : JONC en date du 22 décembre 2015 page 11782

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2016
 
 
Régime fiscal de faveur dit de la primo-accession
Services juridiques

La loi du pays n°2015-9 portant diverses dispositions d’ordre fiscal a modifié la rédaction de l’article Lp 281 II a) du code des impôts de manière à allonger la durée de validité des états hypothécaires qui doivent être annexés aux actes de vente lorsque les acquéreurs souhaitent se placer sous le régime fiscal de faveur dit de la primo-accession (JONC du 31/12/2015 n°9231 pages 12432 et s.)
Ce délai qui était antérieurement de trois mois est porté à six mois ce qui devrait limiter le nombre de renouvellements à effectuer dans le cadre d’un même dossier et constitue ainsi une mesure de simplification administrative.

Source : courrier du chef du service chargé de la publicité foncière en date du 5 janvier 2016

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2016
 
 
Dispositif de défiscalisation locale
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Le congrès a adopté le 29 décembre 2015 une loi de pays apportant certaines précisions et modifications au dispositif de défiscalisation locale institué par la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013 et instituant un nouveau dispositif applicable aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2018. L’exonération totale ou partielle des revenus fonciers a également été prorogée.

I. Principales modifications de l’ancien régime

• Le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt peut désormais louer ce dernier à un organisme public ou privé (listés par un arrêté du gouvernement) qui le sous-loue à un membre de son personnel à usage d’habitation principale. L’organisme public ou privé ne doit pas fournir de prestation hôtelière ou para-hôtelière. Le plafond du loyer s’applique aussi bien au contrat de location qu’au contrat de sous-location.
• L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (signature de l’acte authentique) entre le 1er janvier 2016 et le 30 juin 2016 pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt telle que prévue dans le dispositif dès lors que l’acquéreur a signé et enregistré son contrat de réservation ou compromis de vente avant le 31 décembre 2015. Un logement bénéficiant du régime transitoire ne peut pas bénéficier du nouveau dispositif.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) mettre son logement en location, en respectant les conditions de location prévues par le dispositif. Il n’aura pas à rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues. Pour les années restant à courir, il bénéficiera du dispositif applicable en matière de location.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) céder son logement. Il n’aura pas à rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues mais ne pourra pas déduire les fractions de réductions d’impôts non encore obtenues.

II. Principales dispositions du nouveau régime
Le nouveau dispositif reprend les grands principes de l’ancien dispositif avec quelques changements :

• Désormais, un contribuable ne peut plus acquérir qu’un seul logement ouvrant droit au nouveau dispositif de défiscalisation locale, par an.
• Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
- 30% lorsque l’acquisition porte sur un logement de type F3, F4, F5 ou F6 dont la surface intérieure est supérieure ou égale à 70 mètres carrés ;
- 22% lorsque l’acquisition porte sur tout autre logement.
• La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’immeuble dans la limite de 36.000.000 F CFP et de 313.000 F CFP par mètre carré de surface habitable (pour 2016) .
• Les logements dont le prix de revient par mètre carré de surface habitable excède :
- 370.000 F CFP à NOUMEA, VOH, KONE et POUEMBOUT ;
- 330.000 F CFP à DUMBEA, MONT-DORE et PAÏTA ;
- 320.000 F CFP dans les autres communes.
Ne sont pas éligibles au nouveau dispositif de défiscalisation locale. Ces limites seront relevées chaque année au 1er janvier.
• Le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt peut désormais louer ce dernier à un organisme public ou privé (listés par un arrêté du gouvernement) qui le sous-loue à un membre de son personnel à usage d’habitation principale. L’organisme public ou privé ne doit pas fournir de prestation hôtelière ou para-hôtelière. Le plafond du loyer s’applique aussi bien au contrat de location qu’au contrat de sous-location.
• Dans le cadre d’une acquisition par un primo accédant, la réduction d’impôt est répartie sur dix ans. Si au cours d’une année, la réduction d’impôt excède l’impôt à payer par le contribuable acquéreur, la quote-part de la réduction d’impôt non utilisée peut être imputée sur les impôts dus par le contribuable au titre des cinq années suivantes.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) mettre son logement en location, en respectant les conditions de location prévues par le dispositif. Il ne devra pas rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues. Pour les années restant à courir, il bénéficiera du dispositif applicable en matière de location.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) céder son logement. Il ne devra pas rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues mais ne pourra pas déduire les fractions de réductions d’impôts non encore obtenues.

III. Mesures concernant les revenus fonciers

Les revenus fonciers perçus par un contribuable provenant de la location d’un immeuble nu à usage d’habitation seront exonérés d’impôts à hauteur de 50%, lorsque l’immeuble est situé à NOUMEA, PAÏTA, MONT DORE et DUMBEA et à 100% lorsque l’immeuble est situé sur une autre commune, dès lors que la date d’achèvement des travaux de l’immeuble intervient avant le 31 décembre 2018.

L’exonération est limitée à 10 ans à compter de la date d’achèvement de l’immeuble et est subordonnée à la production de la déclaration de construction nouvelle.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 6 janvier 2016
 

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