Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Enregistrement/taxe hypothécaire
 
 
Nouvel arrêté fixant les nouveaux plafonds applicables aux logements acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation initial (dispositif issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013).
Services juridiques

L’arrêté n°2015-2955/GNC du 22 décembre 2015 modifiant l’arrêté modifié n°2013-3943/GNC du 30 décembre 2013 fixe les plafonds applicables pour l’année 2016.

Il convient de souligner que ces plafonds ne concernent que les logements acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation locale tel qu’issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013.

Concernant le prix de revient du logement :
Les logements acquis en 2016 dans le cadre du régime transitoire (logements acquis avant le 30 juin 2016 ayant fait l’objet d’un contrat de réservation signé et enregistré avant le 31 décembre 2015) bénéficieront du dispositif de défiscalisation locale tel qu’issu de la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013. Le plafond par mètre carré de surface habitable pour les logements acquis en 2016 dans le cadre de ce régime transitoire est fixé à 312 881 F CFP.

Concernant les loyers :
Pour les baux conclus en 2016, le plafond de loyer est fixé à 1 999 F CFP pour les logements situés sur les communes de NOUMEA, VOH, KONE et POUEMBOUT et à 1 641 F CFP pour les logements situés sur les autres communes.

Il est important de souligner que les plafonds de 2016 sont applicables à tous les baux conclus en 2016, dans le cadre du dispositif initial de défiscalisation locale (2013), sans considération de la date d’acquisition du logement.

Concernant les ressources :

Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de ressources du ou des locataires sont fixés comme suit :
Tout comme pour le plafond des loyers, il est important de souligner que les plafonds des ressources des locataires de 2016 sont applicables à tous les baux conclus en 2016, dans le cadre du dispositif initial de défiscalisation locale (2013), sans considération de la date d’acquisition du logement.

Composition du foyer locataire Plafonds annuels de ressources (en francs)
Personne seule
4 101 061
Couple
6 971 803
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
7 381 909
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
7 792 015
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
8 304 648
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
8 919 807
Majoration pour personne à charge complémentaire
+615 159 / pers.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 27 janvier 2016
 
 
DELAIS DE RECOURS ET DE RETRAIT A L’ENCONTRE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE
Services juridiques

Suite à l’adoption du décret n° 2015-1145 du 15 septembre 2015 modifiant le code de justice administrative, le délai dont dispose les administrés, en Nouvelle-Calédonie, pour saisir le tribunal administratif est passé à deux mois, alors qu’il était de trois mois auparavant. Les délais applicables en Nouvelle-Calédonie sont donc désormais identiques à ceux prévus en métropole. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 18 octobre 2015.

Le délai de recours de 2 mois pour saisir le tribunal administratif court à compter du plus tardif des affichages en mairie ou sur le terrain. Si le permis est délivré par la province, l’affichage devra être réalisé tant en province qu’en mairie (Code de l’Urbanisme R 121-9).

En cas de recours gracieux ou de recours hiérarchique (recours exercé par tout intéressé auprès de l’autorité ayant délivré le permis - Mairie ou Province - ou auprès du Haut-Comissaire), le délai de recours contentieux est « prorogé », c’est à dire qu’un nouveau délai de deux mois commencera à courir à compter soit de la notification du rejet de ce recours, soit de la naissance d’une décision implicite ayant le même effet.

L’article R.600-1 du code de l’Urbanisme national précise que pour tout type de recours, l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours dans les 15 jours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation (et ce par lettre recommandée avec accusé de réception).
Bien que la Nouvelle-Calédonie soit exclue du champ d’application géographique du code de l’urbanisme national, le juge administratif dans une décision de première instance du 7 décembre 2015 considère que les dispositions du livre VI de ce code (dont l’article R.600-1) relèvent de la procédure administrative contentieuse et sont donc applicables au jugement des litiges relatifs aux autorisations d’urbanisme en Nouvelle-Calédonie.

Le retrait administratif (c’est-à-dire l’annulation du permis par la mairie ou la province si le permis est illégal) peut être prononcé par l’autorité ayant délivré le permis dans les 3 mois à compter de la délivrance du permis (Code de l’urbanisme Lp 121-7).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 janvier 2016
 
 
Aides à l’habitat en province-sud
Services juridiques

L’assemblée de la province sud a modifié le montant de la subvention accordée par la Province Sud dans le cadre des opérations individuelles de particuliers.
Le montant de la subvention est fonction des revenus et du coefficient familial sans pouvoir dépasser 2.000.000 F-CFP.

Le montant maximal de la subvention attribuée par la Province Sud est ramené désormais à 2.000.000 F-CFP.

Source : délibération n° 651-2015/BAPS/DL en date du 10 novembre 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 janvier 2016
 
 
Augmentation de la taxe provinciale sur les ventes dans le Nord
Services juridiques

Aux termes de la délibération n°2015-307/APN du 17 décembre 2015 publiée au JONC en date du 22 décembre, l’assemblée de la province nord a décidé d’augmenter de 1% la taxe provinciale sur les ventes immobilières (cette taxe est désignée sous le nom de "centimes additionnels").

Source : JONC en date du 22 décembre 2015 page 11782

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2016
 
 
Régime fiscal de faveur dit de la primo-accession
Services juridiques

La loi du pays n°2015-9 portant diverses dispositions d’ordre fiscal a modifié la rédaction de l’article Lp 281 II a) du code des impôts de manière à allonger la durée de validité des états hypothécaires qui doivent être annexés aux actes de vente lorsque les acquéreurs souhaitent se placer sous le régime fiscal de faveur dit de la primo-accession (JONC du 31/12/2015 n°9231 pages 12432 et s.)
Ce délai qui était antérieurement de trois mois est porté à six mois ce qui devrait limiter le nombre de renouvellements à effectuer dans le cadre d’un même dossier et constitue ainsi une mesure de simplification administrative.

Source : courrier du chef du service chargé de la publicité foncière en date du 5 janvier 2016

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 janvier 2016
 
 
Dispositif de défiscalisation locale
Services juridiques

Le congrès a adopté le 29 décembre 2015 une loi de pays apportant certaines précisions et modifications au dispositif de défiscalisation locale institué par la loi n°2013-10 du 13 décembre 2013 et instituant un nouveau dispositif applicable aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2018. L’exonération totale ou partielle des revenus fonciers a également été prorogée.

I. Principales modifications de l’ancien régime

• Le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt peut désormais louer ce dernier à un organisme public ou privé (listés par un arrêté du gouvernement) qui le sous-loue à un membre de son personnel à usage d’habitation principale. L’organisme public ou privé ne doit pas fournir de prestation hôtelière ou para-hôtelière. Le plafond du loyer s’applique aussi bien au contrat de location qu’au contrat de sous-location.
• L’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (signature de l’acte authentique) entre le 1er janvier 2016 et le 30 juin 2016 pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt telle que prévue dans le dispositif dès lors que l’acquéreur a signé et enregistré son contrat de réservation ou compromis de vente avant le 31 décembre 2015. Un logement bénéficiant du régime transitoire ne peut pas bénéficier du nouveau dispositif.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) mettre son logement en location, en respectant les conditions de location prévues par le dispositif. Il n’aura pas à rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues. Pour les années restant à courir, il bénéficiera du dispositif applicable en matière de location.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) céder son logement. Il n’aura pas à rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues mais ne pourra pas déduire les fractions de réductions d’impôts non encore obtenues.

II. Principales dispositions du nouveau régime
Le nouveau dispositif reprend les grands principes de l’ancien dispositif avec quelques changements :

• Désormais, un contribuable ne peut plus acquérir qu’un seul logement ouvrant droit au nouveau dispositif de défiscalisation locale, par an.
• Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
- 30% lorsque l’acquisition porte sur un logement de type F3, F4, F5 ou F6 dont la surface intérieure est supérieure ou égale à 70 mètres carrés ;
- 22% lorsque l’acquisition porte sur tout autre logement.
• La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’immeuble dans la limite de 36.000.000 F CFP et de 313.000 F CFP par mètre carré de surface habitable (pour 2016) .
• Les logements dont le prix de revient par mètre carré de surface habitable excède :
- 370.000 F CFP à NOUMEA, VOH, KONE et POUEMBOUT ;
- 330.000 F CFP à DUMBEA, MONT-DORE et PAÏTA ;
- 320.000 F CFP dans les autres communes.
Ne sont pas éligibles au nouveau dispositif de défiscalisation locale. Ces limites seront relevées chaque année au 1er janvier.
• Le propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt peut désormais louer ce dernier à un organisme public ou privé (listés par un arrêté du gouvernement) qui le sous-loue à un membre de son personnel à usage d’habitation principale. L’organisme public ou privé ne doit pas fournir de prestation hôtelière ou para-hôtelière. Le plafond du loyer s’applique aussi bien au contrat de location qu’au contrat de sous-location.
• Dans le cadre d’une acquisition par un primo accédant, la réduction d’impôt est répartie sur dix ans. Si au cours d’une année, la réduction d’impôt excède l’impôt à payer par le contribuable acquéreur, la quote-part de la réduction d’impôt non utilisée peut être imputée sur les impôts dus par le contribuable au titre des cinq années suivantes.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) mettre son logement en location, en respectant les conditions de location prévues par le dispositif. Il ne devra pas rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues. Pour les années restant à courir, il bénéficiera du dispositif applicable en matière de location.
• L’acquéreur primo-accédant pourra, pour un motif légitime (divorce, perte d’emploi, mutation professionnelle...) céder son logement. Il ne devra pas rembourser les fractions de réductions d’impôt déjà obtenues mais ne pourra pas déduire les fractions de réductions d’impôts non encore obtenues.

III. Mesures concernant les revenus fonciers

Les revenus fonciers perçus par un contribuable provenant de la location d’un immeuble nu à usage d’habitation seront exonérés d’impôts à hauteur de 50%, lorsque l’immeuble est situé à NOUMEA, PAÏTA, MONT DORE et DUMBEA et à 100% lorsque l’immeuble est situé sur une autre commune, dès lors que la date d’achèvement des travaux de l’immeuble intervient avant le 31 décembre 2018.

L’exonération est limitée à 10 ans à compter de la date d’achèvement de l’immeuble et est subordonnée à la production de la déclaration de construction nouvelle.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 6 janvier 2016
 
 
Nouvelle Loi du Pays sur la défiscalisation locale
Services juridiques

Le congrès a adpoté le mardi 29 décembre 2015 une Loi du Pays concernant le nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur du logement intermédiaire (Rili 2). Les plafonds d’éligibilité au dispositif (prix au m²) sont les suivants :

- 370.000 F/m² pour NOUMEA et VKP
- 330.000 F/m² pour l’agglomération de NOUMEA
- 320.000 F/m² pour le reste du pays.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 décembre 2015
 
 
Permis de construire et déclaration préalable en Province Sud
Services juridiques

Adoptée le 6 août 2015 par l’assemblée de la province sud, la délibération n°25-2015 relative au permis de construire et à la déclaration préalable en province sud entrera en vigueur le 1er novembre 2015.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er novembre 2015
 
 
Clause buy or sell
Services juridiques

La clause "buy or sell" est une promesse, et même une double promesse, de vente ou d’achat, par laquelle un associé s’engage envers l’autre, à la réception d’une proposition de sa part, soit à lui acheter ses droits sociaux, soit à lui vendre les siens, au prix proposé. Elle est en général prévue dans les sociétés dont le capital est réparti à égalité entre deux associés et ce, en vue d’éviter toute situation de blocage. Elle peut aussi être prévu dans des sociétés disposant d’associé majoritaire et d’associé minoritaire.

Cette clause peut être prévue dans les statuts ou dans le pacte d’associé.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 octobre 2015
 
 
Certificat de mesurage Loi Carrez - Véranda
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Le principe, bien connu des praticiens, de la garantie de superficie des lots de copropriété, tel qu’il résulte de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, semble simple ; tout contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, le vendeur à la demande de l’acquéreur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La 3ème chambre civile de la cour de cassation décide aux termes d’un arrêt du 16 septembre 2015 que : C’est à tort qu’une véranda édifiée sur une partie commune à jouissance privative est incluse dans la surface privative indiquée dans l’acte de vente.

La décision souligne l’importance de la présentation des informations figurant sur le certificat de mesurage.

Source : Defrénois Flash N°38 - 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 octobre 2015
 

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