Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Droit proportionnel
 
 
Enregistrement
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Dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les droits d’enregistrement ou la taxe de publication foncière, perçus sur l’acte annulé, sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée (Cass. 2e civ, 4 sept.2014, n°10-10929).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 7 octobre 2014
 
 
TCA réduite pour les primo-accédants au Mont-Dore
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Aux termes d’une délibération du conseil municipal du Mont-Dore en date du 28 août 2014 il a été décidé de ramener le taux de la TCA pour les primo-accédants à 1%.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 7 octobre 2014
 
 
La méthode du taux d’intérêt légal sera modifiée à compter de 2015
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Le taux de l’intérêt légal, qui est égal à la moyenne arithmétoique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications de bons du Trésor à taux fixe à treize semaines, est fixé annuellement par décret pour la durée de l’année civile (C.mon.fin, art L 313-2).
Ce taux de référence, principalement utilisé dans les procédures civiles ou commerciales, sert particulièrement à calculer les pénalités en cas de retard de paiement d’une somme d’argent.
Rappelons qu’il est notamment appliqué :
- au paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement (en particulier les mutations par décès),
- aux ventes par adjudication,
- en l’absence de stipulations conventionnelles, pour le calcul des intérêts moratoires en cas de retard dans le paiement d’une dette.

Le taux de l’intérêt légal, qui atteignait encore 10,40% en 1993 et 4,26% en 2002, ne représente plus que 0,04% pour l’année 2014, comme pour l’année 2013.

Deux taux de l’intérêt légal seront instaurés :
. le premier applicable aux créances dues par les particuliers,
. le second applicable aux autres cas, c’est-à-dire principalement aux entreprises.

Le nouveau taux sera calculé semestriellement, en fonction du taux directeur de la Banque centrale européenne sur les opérations principales de refinancement et des taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement.
Les taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement pris en compte pour le calcul du taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels sont les taux effectifs moyens de crédits consentis aux particuliers.

L’actualisation de ce taux se fera par semestre, par arrêté du ministre chargé de l’Economie, afin de refléter au mieux les fluctuations de l’activité économique, et non plus tous les ans comme actuellement.

Ce nouveau mode de calcul aura pour conséquence prévisible un relèvement du taux, qui devra en particulier être pris en compte en matière de fiscalité successorale, en cas d’option éventuelle pour le paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement.

Source : Defrenois Flash n°35, 8 septembre 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 23 septembre 2014
 
 
Reunion à la Direction des Services Fiscaux en date du 11 septembre 2014 - Divers et Defis Locale
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Au cours d’une réunion qui s’est tenue en la présence du Directeur des Services Fiscaux le 11 septembre 2014, il a été évoqué plusieurs sujets intéressants le notariat :

- > le redressement sur les valeurs vénales des biens immobiliers (surtout en Province Nord) est une préoccupation constante de l’administration fiscale,
- > les changements de doctrine de l’administration fiscale seront désormais précisés aux notaires selon des modalités restant à préciser,
- > la dation est toujours taxée comme un échange (taux d’enregistrement de 4% sans centimes additionnels), mais cette position pourrait changée !,
- > en ce qui concerne la défiscalisation locale, il est précisé que :
. pour une détention du bien immobilier par une SCI, le plafond de 36.000.000 F-CFP concerne la SCI et les associés se partagent donc la réduction d’impôt au prorata de leur parts sociales,
. pour un bien détenu en indivision, la logique est la même, la valeur du logement est prise en compte dans la limite de 36.000.000 F-CFP et les co-indivisaires se partagent la réduction d’impôt à concurrence de leur quote-part dans l’indivision,
. la période de vacances de 6 mois du logement s’apprécie à chaque départ du locataire,
. il semble que toutes les mutations de logements neufs puissent être prises en compte pour la defisc locale toutes choses égales par ailleurs (vente, dation, échange ...),
. la terrasse couverte n’est toujours pas définie avec précision et il n’y a pas de confirmation à ce stade, qu’un balcon couvert puisse être assimilé à une terrasse couverte,
. les plafonds par mètre carré de surface habitable sont ceux de l’année d’acquisition du logement et non ceux de l’année d’achèvement,
. les revenus du locataire à prendre en compte sont bien, s’il s’agit de traitement et salaires, les revenus nets après déduction forfaitaire de 10% et abattement de 20%,
. deux contribuables célibataires ayant acquis chacun un logement neuf peuvent continuer à bénéficier de la double réduction d’impôt une fois pacsés ou mariés,
. la surface fiscale de référence du logement au titre de la defisc locale fait l’objet d’une simple déclaration au titre de l’année de l’achèvement du logement. Par sécurité les acquéreurs pourraient joindre à l’appui de leur déclaration de revenus une attestation de surface à établir par un géomètre.
Ces points feront l’objet d’une réponse écrite par l’administration fiscale dans les prochaines semaines. Il convient donc d’attendre cette réponse pour considérer que ces points sont acquis.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 12 septembre 2014
 
 
Loi du 13 juin 2014 sur les contrats d’assurance et les comptes bancaires non réclamés ou en déshérence
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Lors de l’ouverture d’une succession, le notaire peut être sollicité par les héritiers afin de rechercher
d’éventuels contrats d’assurance souscrits ou des comptes ouverts par le défunt. De nombreuses personnes décèdent en ne laissant, a priori, aucune trace de leur souscription, voire de leurs autres placements financiers et les ayants droit sont souvent dans l’ignorance des démarches à effectuer. Les contrats et les comptes sont alors non réclamés et susceptibles de tomber en déshérence. Les différentes réformes législatives opérées entre 2003 et 2013 se sont révélées insuffisantes à juguler l’encours des contrats non réclamés ou en déshérence, ce qui a justifié une nouvelle intervention du législateur au titre de la loi du 13 juin 2014. Les dispositions de cette nouvelle loi entreront en vigueur (en France métropolitaine), le 1er janvier 2016. Un nouveau rôle sera dévolu au notaire puisque celui-ci pourra, à l’occasion d’une succession, demander à consulter le fichier FICOVIE (fichier répertoriant les contrats d’assurance et de capitalisation ) ou interroger la CDC, afin de rechercher l’existence de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation ou d’avoirs issus de ces contrats. Il pourra également faire une demande de consultation du fichier FICOBA (fichier des comptes bancaires), afin d’avoir connaissance de tout compte bancaire ouvert au nom du défunt.

Source : Bulletin du Cridon de Paris Juillet Aout 2014 n°14-15

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 août 2014
 
 
Service de la publicité foncière de Noumea : nouvelle étape de son informatisation
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A compter du 26 août 2014, le service de la publicité foncière de Nouméa engage une nouvelle étape de son informatisation. Il s’agit d’une part de parvenir à la dématérialisation progressive du répertoire contenant les comptes hypothécaires et d’autre part de produire les états hypothécaires directement dans l’application informatique de la DSF.
La création d’une base de biens constitue l’autre aspect majeur de cette informatisation. Même si elle n’aboutit pas pour l’heure à la création d’un fichier immobilier officiel, elle pourrait toutefois en constituer les prémices.
Dans le cadre de la création de cette base de biens, il apparaît nécessaire, s’agissant du numérotage des lots des nouveaux états descriptifs de division, que soient adoptés les principes résultant des décrets de 1955 c’est-à-dire ceux d’une numérotation en continu, avec un numéro 1 obligatoirement donné au premier lot désigné dans l’état descriptif en excluant les numéros bis, ter, ou les numéros affectés de lettres, signes ou sigles.
Par exception, il apparait concevable lorsque les immeubles comprennent plusieurs bâtiments, de déroger au principe de continuité entre les numéros attribués aux lots des différents bâtiments ou corps de bâtiments, à la condition, cependant, que le numérotage du premier bâtiment commence au numéro 1 auquel cas le notaire pourrait affecter des séries de numéros à chaque bâtiment, en laissant entre chaque série des numéros inutilisés en prévision des besoins futurs. Ainsi, lorsque les lots d’un premier bâtiment sont numérotés de 1 à 49, les lots du deuxième pourraient être numérotés de 100 à 149, ceux du troisième de 200 à 249.
Par ailleurs, il conviendrait dans tout état descriptif de division consécutif à la suppression d’un état descriptif antérieur, que le numérotage des lots ne reprenne aucun des numéros précédemment attribués.

Source : DSF, lettre du 28 juillet 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 août 2014
 
 
Formalité fusionnée : précisions sur l’extension aux donations de biens immeubles en France
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Cette brève concerne la donation de biens immobiliers en France métropolitaine :

Dans un but de simplification des obligations des études notariales et des services administratifs compétents, l’article 17 de la loi de finances rectificative pour 2013 (applicable seulement en France hors Nouvelle-Calédonie) a étendu le champ d’application de la formalité fusionnée aux donations comportant des biens immeubles, en retirant les mutations à titre gratuit de la liste des actes exclus de la formalité fusionnée (CGI, art. 647, I issu L. n° 2013-1279, 29 déc. 2013, art. 17, I, G à I et III, 2 : Dr. fisc. 2014, n° 5, comm. 134). La formalité fusionnée s’applique aux donations d’immeubles intervenues à compter du 1er juillet 2014.

La formalité fusionnée signifie que les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont payées au même endroit, à savoir : au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble (CGI, art. 657) lors du dépôt de la copie authentique de l’acte de donation.

Source : BOI-ENR-DMTG-20-40, 22 juill. 2014, § 20 et 250

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 30 août 2014
 
 
L’écrit authentique : Réunion du conseil de direction de l’Union International du Notariat (7 février 2014)
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Un droit n’existe que si l’on peut le prouver. L’écrit authentique est au sommet des moyens de preuve. Nous sommes en présence de deux cultures du droit : celle de la paix, par la pré-constitution amiable de la preuve, et celle du conflit, dans laquelle l’arbitrage est laissé à l’appréciation du juge.

Par Daniel-Sédar Senghor, source JCPN, N°30 ; 25.07.2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 4 août 2014
 
 
Fin de la Taxe Communale d’Aménagement (TCA) à NOUMEA
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Conformément à l’un de ses engagements forts pris pendant la campagne électorale, le conseil municipal du 19 juin 2014 a décidé de renoncer à percevoir la TCA, Taxe Communale d’Aménagement.

Le nouvel exécutif municipal a considéré comme une priorité le fait de supprimer la délibération du conseil municipal n° 2010/512 du 18 mai 2010 instaurant la TCA pour la commune de Nouméa.

Source : Commune de Nouméa

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 25 juin 2014
 
 
VENTE IMMOBILIÈRE À RÉMÉRÉ : UN MONTAGE À MANIER AVEC PRÉCAUTION
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Dans cette affaire, un débiteur visé par une procédure de saisie immobilière avait obtenu d’un tiers qu’il lui prête les sommes nécessaires au paiement de ses créanciers. Pour le remboursement de cette somme, le débiteur avait simultanément vendu au prêteur sa résidence principale moyennant un prix payable par compensation avec le montant de l’emprunt, l’acte prévoyant en outre une faculté de rachat permettant au vendeur de récupérer son bien en remboursant le prix majoré de 16 %. L’emprunteur, finalement expulsé du bien faute d’avoir exercé la faculté de rachat, a critiqué le montage en faisant valoir qu’il dissimulait un contrat « pignoratif » destiné à contourner la prohibition du pacte commissoire sur la résidence principale (C. civ., art. 2459).
Cette thèse, qui n’avait pas convaincu les juges du fond, est également rejetée par la Haute juridiction : « attendu qu’ayant constaté que le prêt consenti à M. X était remboursable sans intérêt, relevé que n’était pas démontrée la fréquence des achats effectués par M. Y, et qu’il n’était pas prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l’opération prévoyait que le vendeur reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et souverainement retenu que la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspondait à une avance des fonds pendants dix-huit mois n’apparaissait pas usuraire, la Cour d’appel, qui a exactement retenu que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, a pu débouter M. X de ses demandes ».

Les nombreuses précautions qui accompagnent la formulation de cet attendu ne permettent assurément pas d’y voir une validation systématique des ventes à réméré au profit de particuliers surendettés. La prudence reste de mise en présence de tels contrats qui pourraient, en d’autres circonstances, être requalifiés en prêts usuraires illicites, contractés en contravention de la prohibition des pactes commissoires (v. P.-F. CUIF, « Réméré immobilier aux particuliers surendettés : attention danger »,

Source : Bulletin du Cridon de Paris, 1er février 2011, n° 3 (Cass. civ. 3e, 21 mai 2014, n° 12-23.607)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 23 juin 2014
 

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