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Droit proportionnel
 
 
Fin de la Taxe Communale d’Aménagement (TCA) à NOUMEA
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Conformément à l’un de ses engagements forts pris pendant la campagne électorale, le conseil municipal du 19 juin 2014 a décidé de renoncer à percevoir la TCA, Taxe Communale d’Aménagement.

Le nouvel exécutif municipal a considéré comme une priorité le fait de supprimer la délibération du conseil municipal n° 2010/512 du 18 mai 2010 instaurant la TCA pour la commune de Nouméa.

Source : Commune de Nouméa

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 25 juin 2014
 
 
VENTE IMMOBILIÈRE À RÉMÉRÉ : UN MONTAGE À MANIER AVEC PRÉCAUTION
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Dans cette affaire, un débiteur visé par une procédure de saisie immobilière avait obtenu d’un tiers qu’il lui prête les sommes nécessaires au paiement de ses créanciers. Pour le remboursement de cette somme, le débiteur avait simultanément vendu au prêteur sa résidence principale moyennant un prix payable par compensation avec le montant de l’emprunt, l’acte prévoyant en outre une faculté de rachat permettant au vendeur de récupérer son bien en remboursant le prix majoré de 16 %. L’emprunteur, finalement expulsé du bien faute d’avoir exercé la faculté de rachat, a critiqué le montage en faisant valoir qu’il dissimulait un contrat « pignoratif » destiné à contourner la prohibition du pacte commissoire sur la résidence principale (C. civ., art. 2459).
Cette thèse, qui n’avait pas convaincu les juges du fond, est également rejetée par la Haute juridiction : « attendu qu’ayant constaté que le prêt consenti à M. X était remboursable sans intérêt, relevé que n’était pas démontrée la fréquence des achats effectués par M. Y, et qu’il n’était pas prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l’opération prévoyait que le vendeur reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et souverainement retenu que la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspondait à une avance des fonds pendants dix-huit mois n’apparaissait pas usuraire, la Cour d’appel, qui a exactement retenu que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, a pu débouter M. X de ses demandes ».

Les nombreuses précautions qui accompagnent la formulation de cet attendu ne permettent assurément pas d’y voir une validation systématique des ventes à réméré au profit de particuliers surendettés. La prudence reste de mise en présence de tels contrats qui pourraient, en d’autres circonstances, être requalifiés en prêts usuraires illicites, contractés en contravention de la prohibition des pactes commissoires (v. P.-F. CUIF, « Réméré immobilier aux particuliers surendettés : attention danger »,

Source : Bulletin du Cridon de Paris, 1er février 2011, n° 3 (Cass. civ. 3e, 21 mai 2014, n° 12-23.607)

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 23 juin 2014
 
 
Conférence à la CCI sur la defiscalisation locale les 19 JUIN et 30 JUIN
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La CCI organise une conférence-débat à NOUMEA le jeudi 19 juin à 18 heures à l’auditorium de la CCI et à KONE le 30 juin à 18 heures à la salle Au Pitiri.

Cette conférence a pour sujet :
"Tout savoir sur le dispositif local de défiscalisation en faveur du logement intermédiaire"

Elle sera animée par Antoine Bergeot, notaire associé et Arnaud Buffin et Yves Dorner, directeurs généraux associés de la société d’ingénierie financière et fiscale I2F.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 18 juin 2014
 
 
Duflot outre-mer : plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les baux conclus en 2014
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Les plafonds annoncés par un Bulletin Officiel des Impôts du 21 février 2014 ont été repris dans un décret du 26 mai 2014.
Si le logement est situé en Nouvelle-Calédonie, le plafond de loyers / m2 est de 12,45 €. Ce plafond est corrigé par un coefficient multiplicateur variable selon la surface du logement et ne pouvant pas dépasser 1,2. Il est calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface).
Plafonds de ressources annuelles des locataires pour les baux conclus en 2014 selon la composition du foyer du locataire :
-  Personne seule : 30 169 €
-  Couple : 40 288 €
-  Personne seule ou couple avec une personne à charge : 48 451 €
-  Personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 58 491 €
-  Personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 68 808 €
-  Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 77 546 €
-  Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : 8 650 €

Sources :
-  Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts : BOI-IR-RICI-360-20-30-20140221 du 21 février 2014.
-  Décret n° 2014-549 du 26 mai 2014 - art. 3. JORF n° 124 du 29 mai 2014, p. 8962.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 18 juin 2014
 
 
Droit de jouissance privatif d’une partie commune attaché à un lot
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La pratique selon laquelle, dans un immeuble en copropriété soumis à la loi du 10 juillet 1965, le droit de jouissance sur une partie commune est accordé privativement à un copropriétaire est tout à fait courante et admise. Le droit est qualifié de "droit de jouissance exclusif et privatif à caractère réel et perpétuel". Il s’agit le plus souvent d’un rez-de-jardin, d’une terrasse. La 3ème chambre civil de la cour de cassation a rendu un arrêt le 17 décembre 2013 (n°12-23670), lequel vient rappeler que lorsqu’il est attaché par le règlement de copropriété à un lot, il peut certes être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot, mais à la condition d’obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires.
Tout se passe comme si le lot et le droit de jouissance à usage privatif étaient enchaînées et que seule la décision du syndicat à la majorité des deux tiers pouvait les délier.

Source : Defrénois n°9 - 15 mai 2014, page 493.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 28 mai 2014
 
 
TCA pour les primo-accédants
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Un arrêté n°2014-1221/GNC du 1er avril 2010 relatif à l’application de la taxe communal d’aménagement a été publié au JONC en date du 8 mai 2014.

Il est rappelé que le conseil municipal peut renoncer à percevoir la taxe communale d’aménagement (TCA) sur les constructions à usage d’habitation et leurs annexes édifiées par des primo-accédants répondant aux plafonds de ressources fixés par un arrêté du gouvernement.

Par ailleurs, à défaut d’exonération par le conseil municipal, l’assiette de la taxe communale d’aménagement est constituée par la valeur de l’ensemble immobilier comprenant les terrains nécessaires à la construction et les bâtiments dont l’édification doit faire l’objet de l’autorisation de construire. Cette valeur est déterminée forfaitairement en appliquant à la surface de plancher hors-œuvre, une valeur au mètre carré variable selon la catégorie des immeubles. Il existe une valeur forfaitaire de faveur pour les constructions à usage d’habitation édifiées par des primo-accédants (55.795F/m² au lieu de 167.384F/m²) répondant aux plafonds de ressources fixés par un arrêté du gouvernement.
L’arrêté précité du 1er avril 2010 fixe le plafond annuel de ressources à 4,8 U pour une personne seule et 6,8U pour un couple [etc,...].

La personne qui entend bénéficier de cette mesure de faveur doit joindre à la demande de permis de construire :
- son titre de propriété,
- un état de transcription de moins de 3 mois,
- une copie de son avis d’imposition ou de non imposition,
- une déclaration sur l’honneur suivant modèle figurant dans le JONC du 8 mai 2014.

En cas d’indivision de la construction, il suffit que l’un au moins des coïndivisaires ait la qualité de primo-accédant pour que la construction entre dans le champ d’application ci-dessus.

Source : JONC en date du 8 mai 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 mai 2014
 
 
PTZ
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Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie a approuvé le projet de loi du pays portant extension du crédit d’impôt au titre d’une avance remboursable ne portant pas intérêt, dénommée « prêt à taux zéro (PTZ) », aux opérations de location-accession à la propriété. Ce texte propose d’étendre le dispositif du PTZ aux opérations de location accession, afin que les locataires accédant à la propriété d’un logement à caractère social compris dans une opération pour laquelle le caractère social provisoire a été reconnu, puissent bénéficier de ce prêt aidé et ce dès la phase de location.

Source : Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 13 Mai 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 mai 2014
 
 
Création de l’autorité de la concurrence
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La Loi du pays n° 2014-12 du 24 avril 2014 portant création de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie a été publiée au JONC du 29 avril 2014.
L’article Lp 461-1 I. du code de commerce dispose que "L’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie est une autorité administrative indépendante. Elle veille au libre jeu de la concurrence en Nouvelle-Calédonie et au fonctionnement concurrentiel des marchés en Nouvelle-Calédonie.
II. Les attributions confiées à l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie sont exercées par un collège composé de quatre membres, dont un président, nommés pour une durée de cinq ans.
[...]
L’article Lp 461-2 du code de commerce concernant les incompatibilités de fonction dispose que :
"Tout membre de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie doit informer le président des intérêts qu’il détient ou vient à acquérir et des fonctions qu’il exerce dans une activité économique. Il doit également informer le président de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie de toute fonction rémunérée qu’il a eue durant les cinq dernières années au sein d’une entreprise exerçant, directement ou indirectement, au bénéfice d’un telle entreprise.
Aucun membre de l’autorité ne peut délibérer dans une affaire où il a un intérêt ou s’il représente ou a représenté une des parties intéressées.
[...]
Cette Loi du pays précise également l’organisation, les attributions, la procédure, des décisions et des voies de recours, des dispositions diverses et transitoires.
Notamment l’article 16 V précise que : Sont exemptés du régime d’autorisation [...], les futurs exploitants qui, avant le 21 novembre 2013, justifient avoir obtenu une autorisation d’urbanisme commercial du président de l’assemblée de province concernée, un permis de construire lorsqu’il est nécessaire, et avoir débuté les travaux directement liés à ladite opération, en produisant notamment la déclaration d’ouverture de chantier.

Source : JONC du 29 avril 2014 page 4150

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 mai 2014
 
 
Refus d’un minoritaire de voter une augmentation de capital
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Le refus d’un associé minoritaire de voter en faveur d’une augmentation de capital indispensable à la survie de la société constitue un abus de minorité s’il est dicté par des considérations purement personnelles et entrave le fonctionnement de la société.
Après avoir rappelé ce principe, la cour d’appel de Paris a jugé que n’avait pas commis d’abus l’associé minoritaire d’une SARL qui avait refusé de voter à trois reprises (les 11 novembre 2010, 9 décembre 2010 et 20 mars 2012) en faveur d’une augmentation de capital que le gérant justifiait par la nécessité de reconstituer les capitaux propres, devenus inférieurs à la moitié du capital social, conformément aux exigences de l’article L 223-42 du Code de commerce.
En effet, les comptes des exercices 2010, 2011 et 2012 n’avaient pas été communiqués en temps utile au minoritaire. Seul le rapport de la gérance était joint à la convocation de la première assemblée. La convocation à l’assemblée suivante (du 9 décembre) était accompagnée d’une situation comptable arrêtée au 31 octobre 2010 et le rapport de la gérance joint à la convocation de la troisième assemblée (de 2012) se fondait sur les seuls comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2010.
Le refus s’inscrivait donc dans un contexte d’information insuffisante de l’associé minoritaire, lequel n’avait pas été en mesure, à la date de chacune des assemblées, d’apprécier le caractère indispensable de l’augmentation de capital au regard de l’article L 223-42 précité.

Source : CA Paris 11 février 2014 n° 12/21679, ch. 5-8, Sardi c/ SARL Le Privilège.

A NOTER : Solution conforme à une jurisprudence établie selon laquelle le refus du minoritaire n’est pas abusif si celui-ci n’a pas disposé en temps utile des informations lui permettant de se prononcer en connaissance de cause (Cass. com. 27-5-1997 n° 95-15.690 : RJDA 8-9/97 n° 1046 ; Cass. com. 20-3-2007 n° 05-19.225 : RJDA 6/07 n° 617).
L’obligation de consulter les associés sur la réduction du capital ou la recapitalisation de la société en cas de perte de la moitié du capital doit intervenir au plus tard à la clôture du deuxième exercice qui suit celui au cours duquel la perte a été constatée (art. L 223-42, al. 2). A cette date, les comptes annuels faisant apparaître la perte sont établis et peuvent être communiqués aux associés. Tel ne pouvait pas être le cas en l’espèce pour les deux premières assemblées, convoquées avant l’établissement des comptes de l’exercice 2010, si bien que l’associé ne pouvait pas juger de la nécessité de recapitaliser la société. Le troisième refus aurait pu être jugé abusif si les comptes de l’exercice 2011 avaient été communiqués à l’intéressé, mais tel n’avait pas été le cas.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 mai 2014
 
 
Transfert de la compétence normative en droit civil et conflits de lois en Nouvelle-Calédonie
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Sont parus dans le premier numéro de l’année 2014 du Journal du Droit International Clunet, deux articles rédigés par des universitaires de Nouvelle-Calédonie :

-  « Les conflits de normes internes issus du transfert à la Nouvelle-Calédonie de la compétence normative en droit civil, Réflexions sur l’élaboration d’une règle de conflit », par Sandrine SANA-CHAILLE de NERE (doctr. 2, p. 33).

-  « Les conflits de normes internes en Nouvelle-Calédonie, Perspectives et enjeux du pluralisme juridique calédonien ouverts par le transfert de la compétence normative du droit civil », par Étienne CORNUT (doctr. 3, p. 51).

Selon le Professeur Sandrine SANA-CHAILLE de NERE, le transfert de la compétence législative de l’État à la Nouvelle-Calédonie intervenu, en matière de droit civil, le 1er juillet 2013, implique, depuis cette date, la coexistence de plusieurs statuts civils dont il faut désormais déterminer le champ d’application personnel et spatial. Cette problématique, qui touche aux conflits de normes internes, n’est pas propre à la Nouvelle-Calédonie. Mais elle s’y exprime avec une acuité particulière en raison de la diversité des sources des normes civiles qui y sont applicables.

Une réflexion sur les règles de conflit de lois qui pourraient fonder l’articulation de ces diverses normes doit, nous semble-t-il, s’orienter dans deux directions. En premier lieu, il convient de déterminer qui, de l’État ou de la Nouvelle-Calédonie, a compétence pour élaborer les règles de conflit de lois. La réponse n’est pas simple et la spécificité du conflit de normes en Nouvelle-Calédonie ne permet peut-être pas de s’inspirer uniquement des solutions classiques du droit international privé. En second lieu, la recherche d’un critère de rattachement suppose de mesurer les enjeux d’une règle de conflit de normes et de comprendre, à cette aune, les avantages et les inconvénients des différents critères susceptibles d’être retenus.

L’analyse se concentrera sur le rattachement des questions de statut personnel. L’originalité des conflits de normes internes tient ici à l’existence d’une citoyenneté calédonienne qui peut prétendre, au même titre que le domicile ou la résidence, jouer le rôle de facteur de rattachement. Il est donc essentiel d’apprécier les bienfaits respectifs de ces différents critères, comme leurs éventuelles faiblesses. On percevra ainsi qu’aucun d’entre eux ne s’impose avec la force de l’évidence et que, dans ces conditions, une place, strictement entendue, faite à la volonté du sujet de droit, peut aider à l’élaboration d’un rattachement légitime.

L’ universitaire Etienne Cornu évoque, quant à lui, que le 1er juillet 2013 a marqué une étape majeure vers l’autonomie progressive de la Nouvelle-Calédonie que prévoit l’Accord de Nouméa du 5 mai 1998, avec le transfert de la compétence normative du droit civil, des règles relatives à l’état civil et du droit commercial. En ce domaine le législateur calédonien peut dorénavant édicter ses propres règles. Le droit civil métropolitain n’est plus, dès lors, le droit commun calédonien. Avec la coutume kanak qui régit les personnes de statut civil coutumier et abstraction faite de la loi étrangère, ce sont désormais trois normes de sources différentes qui, en droit civil, ont vocation à s’appliquer dans un contexte juridique calédonien.
Ce transfert implique en effet, d’une part, la coexistence de plusieurs statuts civils - métropolitain, coutumier et calédonien - dont il faut déterminer le champ d’application personnel et spatial. Il renouvelle en cela la problématique des conflits internes de normes en Nouvelle-Calédonie jusque-là cantonnés aux rapports entre la coutume kanak et le droit civil commun.

  • Auteur : Kristina CHALIOT
  • Date de parution : 5 mai 2014
 

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