Bernigaud Bergeot Chenot Girard
 
 
Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Partage (fiche technique du service de la fiscalité immobilière n°4/98)
 
 
Plafonds RILI pour 2018
Services juridiques

PLAFONDS DEFISCALISATION

LES DISPOSITIFS DE DEFISCALISATION LOCALE

Plusieurs dispositifs de défiscalisation locale sont actuellement en vigueur en Nouvelle-Calédonie, l’article Lp 136-II-2° du Code des Impôts de Nouvelle-Calédonie "RILI 1" et l’article Lp 136-II-2°bis et ter du même code "RILI2".

L’arrêté n°2017-2629/GNC du 19 décembre 2017 fixe les différents plafonds applicables dans le cadre de RILI 1 pour l’année 2017

Les arrêtés n°2017-2631/GNC et n°2017-2633GNC du 19 décembre 2017 fixe, quant à eux, les plafonds applicables dans le cadre de RILI 2, pour l’année 2017.

RILI 1

Les plafonds annuels de ressources des locataires et acquéreurs primo-accédant sont :
Composition du foyer locataire Plafonds annuels de ressources Pacifique)

Personne seule : 4 139 576 F-CFP

Couple : 7 037 280 F-CFP

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 7 451 237 F-CFP

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 7 865 195 F-CFP

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 8 382 642 F-CFP

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge : 9 003 578 F-CFP

Majoration pour personne à charge complémentaire : + 620 936 F-CFP/ pers.

Les plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus en 2018 dans le cadre de ce dispositif sont de 2.018 F-CFP/m2 pour Nouméa et VKP et 1.656 F-CFP/m2 pour les autres communes.

Il est toujours appliqué à ce plafond le coefficient multiplicateur suivant : 0.7+19/S. S étant la surface du logement augmenté de la terrasse couverte dans la limite de 30 mètres carrés.

RILI 2

Le plafond d’éligibilité :

Ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation locale, les logements dont le prix de revient par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte) excède pour 2018 :
• 375 671 F-CFP pour Nouméa et VKP
• 335 058 F-CFP pour Dumbea, Mont-Dore et Païta,
• 324 905 F-CFP pour les autres communes.

Le plafond de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée en 2017 sur la base du prix d’un logement plafonné à 317 797 F-CFP par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte).

Le plafond de loyers :

Les plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus en 2018 dans le cadre de ce dispositif sont de 1.665 F-CFP/m2 pour Nouméa et VKP et 1.413 F-CFP/m2 pour les autres communes.

Les plafonds annuels de ressources des locataires et acquéreurs primo-accédant sont identiques aux plafonds établis dans le cadre du dispositif RILI 1.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 janvier 2018
 
 
Loi Pinel Outre Mer 2018
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Définition Loi Pinel Outre Mer

La loi Pinel Outre Mer est un dispositif locatif d’investissement créé pour des opérations réalisées entre le 1° Septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Cette loi concerne les investissements immobiliers situés dans les DOM-TOM et en Nouvelle-Calédonie.

Elle s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs.

La loi énonce que : « Toute personne physique qui investit dans un logement neuf satisfaisant la norme RT 2012 (Bâtiment Basse Consommation), destiné à la location peut réduire ses impôts jusqu’à 32% du montant de son investissement. L’engagement minimum de location est de 6 ans. »

Le dispositif Pinel Outre mer prévoit un engagement de location de 6 ans minimum qui peut être prolongé de 3 ans, et ce à 2 reprises, portant ainsi l’engagement global à 12 ans maximum.

Il est possible de s’engager dès le début sur 9 ans. Il y a alors une seule prolongation possible de 3 ans.

Loi Pinel Outre Mer 2018

Le Taux de Réduction d’Impôts pour les logements acquis en 2018, varie désormais de 23 à 32 %, selon la durée d’engagement de location. Cet outil particulièrement puissant de défiscalisation patrimoniale doit permettre de continuer en 2018 le développement du secteur locatif dans les Départements et Régions d’outre-mer (DROM),

Autre point déterminant qui va susciter l’intérêt des investisseurs, le montant des réductions d’impôts liées à la Loi Pinel Outre Mer permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d’atteindre le seuil de 18 000€ de réductions d’impôts (au lieu du plafond de 10 000 €/an).

Les obligations de la loi Pinel Outre-Mer
•Dans le cadre de l’aménagement de la Loi PINEL pour les Outres mers, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans (option sur 9 ou 12 ans),
•L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
•Les loyers outremer sont plafonnés et il est instauré un plafond de ressources des locataires.
•Le Prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € du m²,
•Le Montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €,
•Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre Mer
•Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix de revient du logement qui s’étale sur 12 ans de manière linéaire,
•Possibilité de louer aux descendants et ascendants,
•Mais aussi par la même occasion de se créer un pied-à-terre sous les tropiques. En effet, l’investisseur peut faire d’une pierre deux coups : défiscaliser par exemple durant les 6 dernières années de sa vie professionnelle, puis profiter une fois à la retraite de son charmant bien immobilier avec la vue sur la mer.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 janvier 2018
 
 
Ambition du Notariat
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Michel Grimaldi, professeur à l’université Panthéaon-Assas, précise dans le defrénois du 7 septembre 2017 :
L’ambition du notariat, dont la valeur ajoutée, doctrinale et pratique, est outre sa mission d’authentification, d’éclairer le droit se faisant, de le compléter au besoin, et, pour cela, de créer les formules qui le rendent opératoire.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 octobre 2017
 
 
Exigibilité des droits de mutation à titre onéreux sur la commission d’agence à la charge du vendeur
Services juridiques

Lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque les honoraires de négociation versés à l’agent immobilier sont stipulés à la charge de l’acquéreur et payés par ce dernier, lesdits honoraires ne sont pas soumis aux droits de mutation à titre onéreux. Conformément à un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 12 décembre 1995 (Cass. com, 12 déc. 1995, n° 94-10791), ce principe tombe cependant lorsque les honoraires stipulés dans le mandat sont à la charge du vendeur, bien que dans une telle situation ils restent payés par l’acquéreur (et prélevés sur le prix de vente). Ainsi, ces honoraires constituent une charge augmentative du prix, entrant dans l’assiette taxable des droits de mutation à titre onéreux. Il en ressort que si le prix de la vente est fixé « commission d’agence immobilière à charge vendeur », l’acquéreur paiera les droits de mutation à titre onéreux sur le prix intégral (sans déduction des honoraires de négociation). L’acquéreur supporte au surplus la charge de la TVA incluse dans la facturation des honoraires de l’agence immobilière.

C’est pourquoi un parlementaire a interrogé le Gouvernement sur l’opportunité d’exclure de l’assiette des droits de mutation à titre onéreux les honoraires d’agence immobilière, que ces derniers soient ou non inclus dans le prix de vente à charge du vendeur ou de l’acquéreur.

En réponse, le ministre de l’Économie indique que selon les dispositions du I de l’article 683 du Code général des impôts, le droit d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière auxquels sont soumises les mutations à titre onéreux d’immeubles sont assis sur le prix exprimé auquel il convient d’ajouter les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant.

L’instruction fiscale publiée au BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20 précise qu’il convient d’entendre par « charges » toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur, soit en acquittant ses dettes, soit en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier, de sorte que ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci.

Ainsi, en principe, la commission versée à l’intermédiaire, qui constitue des frais engagés antérieurement à la vente, n’entre pas dans l’assiette du droit de mutation lorsque le mandat précise qu’elle sera à la charge de l’acquéreur, quel que soit le mandant.

En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée par l’acquéreur, constitue, selon le ministre, une charge augmentative du prix à soumettre au droit de mutation puisqu’en prenant à son compte une obligation qui incombe au vendeur, l’acheteur lui confère un avantage indirect constituant une charge devant être comprise dans l’assiette des droits d’enregistrement.

Pour un immeuble dont la valeur vénale est 100 et les frais de 5 à la charge du vendeur, l’acquéreur paiera ce dernier :

- soit 100 si le vendeur acquitte ensuite sa dette directement ;

- soit 95 si l’acquéreur reprend à sa charge la dette. Il paie en fait 100 : 95 directement au vendeur et 5 en « reprise de dette ». De même, si l’acquéreur décidait de reprendre à sa charge le reliquat de prêt immobilier contracté par le vendeur, à hauteur de 20, il ne paierait directement que 80 ou 75, le reste étant pris en compte par la reprise de dettes. Ainsi, en intégrant les charges augmentatives du prix, ici les dettes du vendeur, l’assiette des droits est bien toujours de 100.

C’est cette logique qui guide la détermination de l’assiette pour correspondre à la valeur vénale.

Le ministre considère, en revanche, que :

- lorsque les frais sont à la charge de l’acquéreur, ils ne constituent pas une dette que l’acquéreur reprend pour payer en partie le bien ;

- par ailleurs, l’exclusion automatique des honoraires des seules agences immobilières et non des autres intervenants possibles dans les transactions immobilières serait de nature à créer une inégalité entre les différents intermédiaires intervenant dans les transactions immobilières ;

- enfin, l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la commission d’intermédiaire ne s’oppose pas à son inclusion le cas échéant dans l’assiette d’imposition du droit de mutation dès lors que ces deux impôts n’ont pas le même objet, le premier frappant la consommation d’une prestation de services réalisée à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel et le second, la mutation à titre onéreux d’un immeuble.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 22 mai 2017
 
 
Modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots, exercice d’un droit accessoire sur les parties communes et règles de majorité
Services juridiques

Les travaux envisagés par un copropriétaire en vue de transformer un hangar en maison d’habitation, impliquant une appropriation du sol d’assiette du hangar et constituant l’exercice d’un droit accessoire sur les parties communes, relèvent de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Telle est la solution retenue par la haute juridiction par un arrêt du 16 mars 2017.

En l’espèce, Mme X, propriétaire d’un hangar dans la cour d’un immeuble en copropriété, souhaitant le transformer en maison d’habitation, assigna le syndicat des copropriétaires en annulation d’une résolution de l’assemblée générale, qui, statuant à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avait rejeté sa demande d’autorisation de travaux, et en autorisation judiciaire d’édifier la maison.

Ses demandes ayant été rejetées, Mme X forma un pourvoi en cassation.

Celui-ci est rejeté par la Cour de cassation, qui retient que :

- si le règlement de copropriété prévoyait que les copropriétaires des hangars sur cour avaient la propriété des constructions, le sol des parties construites y était décrit comme une partie commune ;

- les travaux envisagés par Mme X relevaient de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pouvaient donc être autorisés judiciairement sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, dans la mesure où ils impliquaient une appropriation du sol d’assiette du hangar, partie commune ;

- le sol devait nécessairement, même sans création de sous-sol ou de fondations, être modifié pour recevoir une maison de trois étages et ses réseaux en lieu et place d’un hangar ;

- la modification par un copropriétaire de l’utilisation de ses lots, ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols, constituait l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes ;

- dès lors, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 22 mai 2017
 
 
Défiscalisation Outre-Mer Société passible de l’IS
Services juridiques

Dans le schéma IS (CGI art 217 undecies et duodecies), la durée de location est de 6 ans.
Toutefois, la durée de l’engagement de louer l’immeuble sera réduite de 6 à 5 ans pour les investissements réalisés au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 22 mai 2017
 
 
Achèvement de la ZAC Kaméré
Services juridiques

Par délibération provinciale n°21-2015/APS du 6 août 2015, la province sud a procédé à l’achèvement de la zone d’aménagement concertée de Kaméré à Nouméa.
En conséquence, l’acte de création de la ZAC, le plan d’aménagement de zone et les dispositions incluses dans le cahier des charges de cession des terrains sont abrogés.
Le plan d’urbanisme directeur de la ville de Nouuméa s’applque désormais de plein droit sur le périmètre de la ZAC

Source : courrier de la province sud en date du 3 septembre 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 18 mai 2017
 
 
Identité numérique - Patrimoine Numérique
Services juridiques

Parmi les mutations de la société ces dernières décennies, celle du numérique est l’une des plus marquantes.
Conduisant à la mise en réseau et à la mise en données du monde, cette mutation interroge sur le contenu et le régime des droits fondamentaux. Si le numérique peut contribuer à ce que les personnes jouissent de certains droits comme la liberté d’expression ou d’entreprendre, il en fragilise d’autres comme le droit à la vie privée, le droit de propriété ou le droit à la sécurité.
Les acteurs sont convaincus de l’utilité de l’authenticité pour la société et du besoin accru de sécurité dans ce monde virtuel. Le notaire est au cœur de la révolution numérique.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 mai 2017
 
 
La réforme de l’impôt sur le revenu en quelques mots - impact sur l’immobilier
Services juridiques

La loi du pays n°2017-1 du 17 janvier 2017 vient refondre les modalités de calcul de l’impôt sur le revenu.

Le plafond de déductibilité des travaux d’habitation est porté de 1 à 2U (travaux "classiques" pour 1 U et travaux verts pour 1U)
1.Les travaux et équipements « verts » qui comprennent par exemple l’installation de panneaux photovoltaïques, de chauffe-eaux solaires mais également d’équipements ménagers performants de classe A+++ : la déduction de ce type de travaux est admise pour les propriétaires comme pour les locataires dans la limite de 1.000.000 F.
2. Les travaux « classiques » : cette catégorie comprend les travaux d’amélioration du logement mais aussi l’installation de matériel de sécurité. La déduction est permise jusqu’à 1.000.000 F. A noter que les locataires peuvent également déduire les travaux d’installation de matériel de sécurité dans leurs logements.

La durée de déduction des intérêts d’emprunts sur habitation principale sur NOUMEA passe de 10 à 20 ans et pour les communes du Grand Noumea à compter des emprunts souscrits à compter du 1er janvier 2017. Extension aux intérêts payés pour l’acquisition d’un terrain nu dans la limite de 10 ares en vue de la construction de l’habitation principale.

Le quotient familial a pour objectif de permettre une meilleure progressivité de l’impôt en tenant compte de la composition des foyers fiscaux. Il est composé :
- du quotient conjugal (personnes célibataires, veuves, mariées ou pacsées)
 - des demi-parts supplémentaires pour personnes à charge (les enfants) ou octroyés en cas de situations particulières (en cas de handicap par exemple).
En l’absence de tout plafonnement, plus les revenus du foyer sont importants, plus l’effet du quotient familial est avantageux. La réforme prévoit en conséquence que l’avantage procuré par une demi-part supplémentaire ne pourra excéder 300 000 francs.

Le plafonnement des effets du quotient familiale va générer de l’IRPP supplémentaire pour les "hauts revenus". En pratique, cela peut justifier d’investir en RILI 2 pour gommer l’IRPP supplémentaire.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 mai 2017
 
 
Plafonds 2017 pour le dispositif RILI 2
Services juridiques

Les arrêtés n°2017-401/GNC et n°2017-403/GNC du 14 février 2017 publiés au JONC en date du 23 février 2017 apportent quelques précisions pour les logements soumis au dispositif de défiscalisation locale issu de la loi du 27 janvier 2016 (nouveau dispositif RILI 2).

Ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation locale, les logements dont le prix de revient par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte) excède pour 2017 :
. 370.995 F-CFP pour Nouméa et VKP
. 330.887 F-CFP pour Dumbea, Mont-Dore et Païta,
. 320.860 F-CFP pour les autres communes.

La réduction d’impôt est calculée en 2017 sur la base du prix d’un logement plafonné à 313.841 F-CFP par mètre carré de surface habitable (en ce compris la terrasse couverte).

Les plafonds de loyers mensuels pour les baux conclus en 2017 dans le cadre de ce dispositif sont de 1.662 F-CFP/m2 pour Nouméa et VKP et 1.410 F-CFP/m2 pour les autres communes.

Pour l’année 2017, les plafonds annuels de ressources des locataires ou des propriétaire-occupants sont :

Personne seule : 4 131 763 F-CFP

Couple : 7.023.997 F-CFP

Personne seule ou couple
+ 1 enfant à charge : 7 437 173 F-CFP

Personne seule ou couple
+ 2 enfants à charge : 7 850 350 F-CFP

Personne seule ou couple
+ 3 enfants à charge : 8 366 820 F-CFP

Personne seule ou couple
+ 4 enfants à charge : 8 986 584 F-CFP

Majoration pour personne à charge
complémentaire : + 619 764 F-CFP/ pers.

Il est ajouté un nouvel article précisant les conditions de mise à disposition par l’organisme public locataire (Ministère de l’Intérieur ou Ministère de la Défense) au personnel militaire.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 15 mars 2017
 

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