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Information juridique Notaires Associés Berigaud & Bergeot
Partage (fiche technique du service de la fiscalité immobilière n°4/98)
 
 
Modalités de dépôt des cahiers des charges des lotissements en Province Sud
Services juridiques

La délibération n°44-2016/APS du 28 octobre 2016 relative aux modalités de dépôt des cahiers des charges des lotissements en province sud a été publiée au JONC du mardi 8 novembre.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 novembre 2016
 
 
Commission consultative des baux ruraux
Services juridiques

Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie a arrêté un projet de délibération du Congrès dont l’objet principal est la création d’une commission consultative des baux ruraux (CCBR). Cette nouvelle réglementation viendrait compléter le code agricole et pastoral de Nouvelle-Calédonie, adopté par le Congrès le 7 juillet 2016.
La CCBR sera chargée d’émettre des avis sur toute question liée aux baux ruraux en Nouvelle-Calédonie, notamment sur le contrat type de bail rural et les maxima et minima des loyers.

Source : Décisions du Gouvernement du 28 septembre 2016

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 octobre 2016
 
 
Prêt à Taux Zéro
Services juridiques

Décisions du gouvernement du 20 septembre 2016

Le Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie a adopté un projet d’arrêté modifiant l’arrêté n° 2010-4935/GNC du 21 décembre 2010 fixant les modalités d’application de la loi du pays n° 2010-12 du 17 décembre 2010 instituant un crédit d’impôt au titre d’une avance remboursable ne portant pas intérêt, dénommée "prêt à taux zéro".
L’adoption de l’arrêté modificatif a pour but de faciliter prioritairement l’accession à la pleine propriété des couples sans enfant et des familles monoparentales avec un enfant, pour les biens acquis dans le neuf et dans la construction. L’objectif secondaire est d’augmenter le carnet de commandes des professionnels du BTP.
La finalité des mesures adoptées est de favoriser, prioritairement, l’investissement dans la construction de logements individuels dont le montant du projet global ne peut excéder 35 millions de francs. L’impact attendu devrait se traduire par une demande supplémentaire d’environ 100 logements de type F2/F3.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 22 septembre 2016
 
 
L’hypothèque
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L’hypothèque constitue une sûreté qui n’emporte pas dépossession du bien immobilier, le débiteur en restant donc le propriétaire et l’utilisateur, mais donne normalement au créancier (banque, etc ...) :
- d’une part, un droit de préférence (priorité de paiement) qui ne joue qu’en cas de défaillance du débiteur et peut engendrer, selon le droit commun, une procédure de saisie immobilière puis la vente amiable ou forcée du bien ;
- d’autre part, un droit de suite qui lui permet normalement de saisir l’immeuble dans le patrimoine d’un tiers acquéreur afin justement de faire valoir son droit de préférence.

En pratique, lors de la vente d’un bien hypothéqué le notaire rembourse le créancier hypothécaire par prélèvement sur le prix de vente.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er septembre 2016
 
 
Registre du commerce et des sociétés et adresse
Services juridiques

Lors d’une immatriculation ou d’une modification portant sur l’adresse physique, le déclarant, personne physique ou morale, doit justifier de la jouissance du ou des locaux où il s’installe. Cette justification peut être apportée par tout document établi au nom de la personne ou au nom de la société tenue à l’immatriculation permettant de justifier la réalité de l’adresse indiquée (exemple : quittance EEC, quittance OPT, ...).
Dans le cas où il serait impossible de fournir un tel document, une attestation sur l’honneur engageant la réalité de l’adresse déclarée devra être jointe au dossier, signée par le déclarant ou son mandataire.

Depuis le 7 juillet 2016, les BP des sièges et établissements ne figurent plus sur les Kbis. Ces Informations restent toutefois enregistrées au RCS et modifiables gratuitement.

Source : Service du registre du commerce et des sociétés

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 août 2016
 
 
Vérification de la capacité du vendeur
Services juridiques

Depuis quelques années, l’ouverture de procédures collectives concernant des vendeurs de biens immobiliers ayant omis d’en informer les notaires rédacteurs est source de nombreuses mises en cause de la responsabilité professionnelle de ces derniers.

L’ampleur du phénomène semble se confirmer, ainsi qu’en atteste un récent arrêt rendu le 29 juin dernier par la Cour de cassation.

Celle-ci énonce que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur, qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte.

Source : Cass. 1re civ., 29 juin 2016, no 15-17591, FS-PB (cassation partielle) : Defrénois flash 25 juill. 2016, n° 135f3, p. 1 et s.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 12 août 2016
 
 
Holding familiale
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L’expression holding vient du verbe anglais to hold qui signifie tenir ou détenir.
Une société holding a pour objet de détenir des participations dans une ou plusieurs autres sociétés afin de les gérer et de les contrôler.

Il est fréquent que le dirigeant de société poursuive un double objectif dans la transmission de ses titres : assurer un pouvoir stable à celui de ses enfants intéressé par la reprise de l’affaire tout en préservant les droits patrimoniaux de ses autres enfants. Combinée avec une donation-partage, la holding permet d’opérer, de manière efficace, une dissociation entre le pouvoir de gestion et la propriété.

La holding permet de financer l’acquisition de la société cible (au moins 51% de la société d’exploitation) au moyen d’emprunt dont les échéances seront remboursés avec les dividendes distribués par la société acquise. L’héritier repreneur sera aura au moins à 51% dans la holding. L’héritier repreneur peut donc ainsi accéder au pouvoir en ne détenant que 26% (51% x 51%).

Il s’agit aussi de sécuriser et de réduire le coût de la transmission par les vertus civils et fiscales de la donation-partage.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 juin 2016
 
 
Transactions immobilières 2015
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Quelques enseignements :

L’année 2015 se termine avec plus de 3.200 transactions immobilières en Nouvelle-Calédonie.
Près d’une transaction sur deux concerne un appartement.
Presqu’une transaction sur deux concerne NOUMEA.
UN QUART des transactions concernent un bien neuf.
Une hausse modérée des prix de vente qui témoigne d’un marché stable.

Source : ISEE

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 juin 2016
 
 
Donation à un petit-enfant "transgénérationnelle"
Services juridiques

Il est possible en Nouvelle-Calédonie pour des grands-parents de donner à leurs petits-enfants (de sauter une génération). Le nom retenu est « donation transgénérationnelle ». Il faut bien sûr que les enfants du donateur donnent leur accord.

La fiscalité Calédonienne a été adaptée en conséquence pour permettre « L’exclusion du rappel fiscal de ces donations transgénérationnelles dans la succession de leur père et mère, descendant intermédiaire entre l’ascendant donateur et le gratifié. »

Outre cet intérêt fiscal d’éviter de payer deux fois des droits de donation-succession, entre le grand-père et ses enfants puis entre ces derniers et les petits-enfants, il y aussi bien sûr l’intérêt de la donation en nue-propriété qui réduit la base taxable. Enfin, il existe un taux réduit d’impôt en cas de donation-partage par un donateur âgé de moins de 75 ans ou une réduction d’impôt de 25% en cas de donation-partage par un donateur âgé de plus de 75 ans.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 20 juin 2016
 
 
Vers une (in)constitutionnalité de la date de prise d’effet du changement de régime matrimonial ?
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Le 8 juin 2016, la Cour de cassation soumet aux sages de la rue Montpensier la question de la constitutionnalité de l’alinéa 6 de l’article 1397 du Code civil, lequel indique la date de prise d’effet d’un changement de régime matrimonial.

En l’espèce, un couple, marié sous la séparation de biens, convient, par acte notarié, de changer de régime au profit de la communauté universelle. Il dépose une requête aux fins d’homologation de la présente convention, le tribunal étant chargé de vérifier, en présence d’enfants mineurs, que le changement est conforme à l’intérêt de la famille. L’épouse décède avant l’examen de la demande par la juridiction.

La question, posée en cours d’instance, est celle de la conformité de l’alinéa 6 de l’article 1397 du Code civil au principe d’égalité garanti par l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Contestée, cette disposition l’est en ce qu’elle prévoit que le changement de régime matrimonial prend effet à la date du jugement dans les rapports entre époux alors que, dans les autres cas, il court à compter de la date de l’acte notarié.

La recevabilité de la question prioritaire de constitutionnalité est confirmée par la Cour de cassation, les trois conditions étant réunies pour que le Conseil constitutionnel soit saisi. La question porte sur une disposition applicable au litige, elle est nouvelle et présente un caractère sérieux. La loi doit en effet être la même pour tous.

Source : Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 16-40.017, Q.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 16 juin 2016
 

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