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Defiscalisation locale - rénovation
Services juridiques

Les logements issus d’un programme de rénovation, quelles que soient l’importance des travaux et la vétusté de la construction ancienne sur laquelle ils sont réalisés, n’entrent pas dans le champ d’application du régime de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement dans le secteur du logement intermédiaire.

Source : DSF. Rescrit du 16 juillet 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 21 juillet 2015
 
 
Ancien cahier des charges de lotissement
Services juridiques

Concernant la problématique des « anciens » cahier des charges de lotissement, il faut faire une lecture combinée des articles 4 de la Loi du Pays n°2015-1 du 13 février 2015 et Lp 122-4 du code de l’urbanisme.

Pour ces cahiers des charges, toute « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » ... « cesse de produire ses effets » « deux ans à compter » du 24 février 2015.

En bref, à compter du 25 février 2017 les clauses restrictives des anciens cahiers des charges n’auront plus d’effet (sauf le cas du dépot et le cas des cahiers des charges non approuvé où il faudra attendre 3 ans de plus).

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 juillet 2015
 
 
Division en volumes d’un ensemble immobilier
Services juridiques

La technique de la division de la propriété immobilière en volumes est une opération "consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions disctinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant, respectivement, dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes, et des cotes, sans qu’il existe de partie objet d’une propriété commune entre les différentes fractions ou volumes. Le droit de propriété s’exerce sur des cubes d’air dont les contours sont définis selon des cotes planimétriques et altimétriques réalisés par le biais de plans et coupes.
La constitution et la définition des volumes, qui doit impérativement se faire en concertation avec le géomètre et le maître d’ouvrage, nécessitent :
- de définir précisément l’assiette foncière de l’immeuble,
- d’appréhender matériellement l’imbrication des différents volumes,
- de fixer la limite de chaque volume,
- d’identifier les équipements communs susceptibles de présenter une utilité commune pour plusieurs volumes.

Il convient d’isoler le sol et les équipements communs au sein d’un volume et de le céder à l’organe de gestion de l’ensemble immobilier afin d’éviter toute situation d’indivision.

Par exemple, il peut être opportun de créer :
- un lot volume pour le sous-sol ;
- un lot de volume pour la galerie commerciale,
- un lot de volume pour les appartements à l’étage,
- un lot de volume comprenant la cage d’escalier et l’ascenseur extérieur,
- un lot de volume pour les espaces verts et le sol.

Le cahier des charges pourra contenir des dispositions relatives, à la destination, à l’occupation et l’affectation des volumes, à l’harmonie des facades, aux enseignes et à la publicité, etc ...

Pour la répartition des charges, les praticiens la déterminent souvent à partir de la surface plancher des lots volumes.

La division en volumes implique la mise en place de tout un faisceau de servitudes réciproques indispensables à la cohérence et au maintien des constructions.

La création d’une Association Syndicale Libre (ASL) permet de faire respecter les dispositions contractuelles du cahier des charges. Le notaire rédacteur de l’acte de vente ne manquera pas de rappeler à l’acquéreur dans le corps de l’acte l’adhésion à l’ASL.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
La transformation d’une SCI en SARL ne donne pas lieu à l’apport de ses biens immobiliers
Services juridiques

La cour de cassation rappelle, par un arrêt publié du 27 mai 2015, que le changement de forme d’une société civile immobilière (SCI) en société à responsabilité limitée (SARL) n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle, les sociétés ne constituant pas deux sociétés distinctes mais deux formes successives d’une seule et même personne morale.
En conséquence, il n’y a pas lieu de mentionner dans les statuts de la SARL, les apports en nature résultant de cette transformation, cette dernière n’entraînant aucune transmission de patrimoine.

Source : Defrenois n°23 15 juin 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
VEFA : défaut de contenance et obligation d’information du vendeur
Services juridiques

La réparation de la non-conformité résultant d’un déficit de surface ne peut être demandée que si elle correspond à une diminution de surface de 1/20ème. L’action de l’acquéreur doit être engagée moins d’un an après la livraison du bien.

Source : construction urbanisme n°6 Juin 2015

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
Donation d’un bien immobilier par une personne de statut coutumier
Services juridiques

La juridiction administrative (Avis du Tribunal Administratif n°06/00 du 4 août 2000) a ... indiqué que les personnes de statut coutumier ayant opté pour une dévolution successorale dérogatoire aux usages coutumiers pouvaient "disposer des biens immobiliers acquis sous le régime du droit civil notamment soit par testament, soit par donation , à condition de respecter les règles énoncées par ladite délibération, notamment les modalités, quotités et ordre de succession énoncés aux articles 3 à 6 de cette dernière."

Dès lors si la possibilité d’effectuer des donations est confirmée par le tribunal administratif, elle apparaît toutefois confidionnée au respect notamment de l’article 3 de la délibération n°148 qui consacre le principe de l’égalité successorale issue de la délibération précitée soient rapportés à la succession du donateur.

Source : courrier de la Direction des affaires juridiques du gouvernement de la Nouvelle-Caledonie en date du 23 juin 2015 aux termes duquel il est précisé que "Tels sont les éléments de réponse qui vous sont transmis sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions."

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 1er juillet 2015
 
 
Plafonds de loyer et de ressources de locataire applicables dans le cadre du dispositif PINEL
Services juridiques

L’article 3 du décret n°2015-608 du 3 juin 2015 a modifié les dispositions de l’article 2 terdecies F de l’annexe III du code général des impôts métropolitain relatif aux plafonds de loyer et de ressources du locataire applicables dans le cadre des article 199 novovicies du code général des impôts métropolitain (dispositif PINEL) :

• Pour les baux conclus en 2015, le plafond mensuel des loyers s’élève à 12.49 € par mètre carré de surface habitable (charges non comprises).

• Pour les baux conclus en 2015, les plafonds annuels des ressources du foyer du locataire s’élèvent à :

Pour une personne seule
30 258 €

Pour un couple
40 407 €

Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge
48 594 €

Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge
58 664 €

Pour une personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
69 011 €

Pour une personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
77 775 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
+ 8 676 €

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 18 juin 2015
 
 
Plafonds des loyers et des ressources du locataire applicable dans le cadre des dispositifs GIRARDIN (199 undecies A et 217 undecies)
Services juridiques

L’article 3 du décret n°2015-608 du 3 juin 2015 a modifié les dispositions de l’article 46 AG duodecies de l’annexe III du code général des impôts métropolitain relatif aux plafonds de loyer et des ressources du locataire, applicables dans le cadre des articles 199 undecies A du code général des impôts métropolitain (dispositif GIRARDIN concernant l’impôt sur le revenu) et 217 undecies du code général des impôts métropolitain (dispositif GIRARDIN concernant l’impôt sur les sociétés) :
• Pour les baux conclus en 2015, le plafond annuel des loyers s’élève à 210€ par mètre carré de surface habitable (charges non comprises).
• Pour les baux conclus en 2015, les plafonds annuels des ressources du foyer du locataire s’élèvent à :

Pour une personne seule
30 413 €

Pour un couple
56 247 €

Pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge
59 499 €

Pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge
62 754 €

Pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge
67 100 €

Pour une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge
71 446 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 4 565 €

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 18 juin 2015
 
 
La surface des varangues dans le cadre de la défiscalisation locale
Services juridiques

L’administration fiscale est venue préciser les règles de détermination de la surface des varangues.

La surface totale d’une varangue (dans la limite de 30 mètres carré) est prise en compte dans le cadre de la défiscalisation locale prévue par l’article Lp 136-II-2°) du code des impôts de Nouvelle Calédonie, et ce, quel que soit l’utilisation qui en est faite.

En d’autres termes, la surface d’une annexe (ex : un cellier), ainsi que la surface des murs et cloisons la délimitant, ne sont pas déduites de la surface de la varangue pour la détermination de la base de la réduction d’impôt et du plafond du loyer applicable.

L’administration fiscale précise, tout de même, que pour que la surface de l’annexe soit comprise dans la surface de la varangue, elle ne doit pas être accessible depuis l’intérieur du logement.

  • Auteur : Caroline MARCOU
  • Date de parution : 12 juin 2015
 
 
Vérification des pouvoirs des gérants par le notaire
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Résumé de la décision de la Cour d’appel Montpellier 1ere chambre, section AO1 4 Décembre 2014 :
Le notaire a commis une première faute en ne vérifiant pas les pouvoirs du gérant, pour vendre l’immeuble de la SCI familiale et en n’exigeant pas le procès-verbal de l’assemblée générale des associés autorisant le gérant à conclure la vente de l’immeuble. Cependant, la vente de la SCI aux acquéreurs n’étant pas remise en cause, la faute du notaire, consistant à ne pas vérifier les pouvoirs du gérant de la SCI pour vendre un immeuble, n’est la cause d’aucun préjudice pour cette dernière.
Le notaire a commis une deuxième faute en remettant le prix de vente passé par la comptabilité de l’étude, à des tiers de la SCI qui n’avaient aucun droit sur ce prix. La faute du notaire, qui a distribué le prix de vente à des tiers sans avoir reçu l’autorisation de la SCI, est la cause de l’entier préjudice, puisque le prix est passé par la comptabilité de l’étude et pouvait donc être remis à la SCI.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 10 juin 2015
 

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MEMENTO 1 : Le dispositif calédonien de défiscalisation
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