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TCA pour les primo-accédants
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Un arrêté n°2014-1221/GNC du 1er avril 2010 relatif à l’application de la taxe communal d’aménagement a été publié au JONC en date du 8 mai 2014.

Il est rappelé que le conseil municipal peut renoncer à percevoir la taxe communale d’aménagement (TCA) sur les constructions à usage d’habitation et leurs annexes édifiées par des primo-accédants répondant aux plafonds de ressources fixés par un arrêté du gouvernement.

Par ailleurs, à défaut d’exonération par le conseil municipal, l’assiette de la taxe communale d’aménagement est constituée par la valeur de l’ensemble immobilier comprenant les terrains nécessaires à la construction et les bâtiments dont l’édification doit faire l’objet de l’autorisation de construire. Cette valeur est déterminée forfaitairement en appliquant à la surface de plancher hors-œuvre, une valeur au mètre carré variable selon la catégorie des immeubles. Il existe une valeur forfaitaire de faveur pour les constructions à usage d’habitation édifiées par des primo-accédants (55.795F/m² au lieu de 167.384F/m²) répondant aux plafonds de ressources fixés par un arrêté du gouvernement.
L’arrêté précité du 1er avril 2010 fixe le plafond annuel de ressources à 4,8 U pour une personne seule et 6,8U pour un couple [etc,...].

La personne qui entend bénéficier de cette mesure de faveur doit joindre à la demande de permis de construire :
- son titre de propriété,
- un état de transcription de moins de 3 mois,
- une copie de son avis d’imposition ou de non imposition,
- une déclaration sur l’honneur suivant modèle figurant dans le JONC du 8 mai 2014.

En cas d’indivision de la construction, il suffit que l’un au moins des coïndivisaires ait la qualité de primo-accédant pour que la construction entre dans le champ d’application ci-dessus.

Source : JONC en date du 8 mai 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 24 mai 2014
 
 
PTZ
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Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie a approuvé le projet de loi du pays portant extension du crédit d’impôt au titre d’une avance remboursable ne portant pas intérêt, dénommée « prêt à taux zéro (PTZ) », aux opérations de location-accession à la propriété. Ce texte propose d’étendre le dispositif du PTZ aux opérations de location accession, afin que les locataires accédant à la propriété d’un logement à caractère social compris dans une opération pour laquelle le caractère social provisoire a été reconnu, puissent bénéficier de ce prêt aidé et ce dès la phase de location.

Source : Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 13 Mai 2014

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 mai 2014
 
 
Création de l’autorité de la concurrence
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La Loi du pays n° 2014-12 du 24 avril 2014 portant création de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie a été publiée au JONC du 29 avril 2014.
L’article Lp 461-1 I. du code de commerce dispose que "L’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie est une autorité administrative indépendante. Elle veille au libre jeu de la concurrence en Nouvelle-Calédonie et au fonctionnement concurrentiel des marchés en Nouvelle-Calédonie.
II. Les attributions confiées à l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie sont exercées par un collège composé de quatre membres, dont un président, nommés pour une durée de cinq ans.
[...]
L’article Lp 461-2 du code de commerce concernant les incompatibilités de fonction dispose que :
"Tout membre de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie doit informer le président des intérêts qu’il détient ou vient à acquérir et des fonctions qu’il exerce dans une activité économique. Il doit également informer le président de l’autorité de la concurrence de la Nouvelle-Calédonie de toute fonction rémunérée qu’il a eue durant les cinq dernières années au sein d’une entreprise exerçant, directement ou indirectement, au bénéfice d’un telle entreprise.
Aucun membre de l’autorité ne peut délibérer dans une affaire où il a un intérêt ou s’il représente ou a représenté une des parties intéressées.
[...]
Cette Loi du pays précise également l’organisation, les attributions, la procédure, des décisions et des voies de recours, des dispositions diverses et transitoires.
Notamment l’article 16 V précise que : Sont exemptés du régime d’autorisation [...], les futurs exploitants qui, avant le 21 novembre 2013, justifient avoir obtenu une autorisation d’urbanisme commercial du président de l’assemblée de province concernée, un permis de construire lorsqu’il est nécessaire, et avoir débuté les travaux directement liés à ladite opération, en produisant notamment la déclaration d’ouverture de chantier.

Source : JONC du 29 avril 2014 page 4150

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 mai 2014
 
 
Refus d’un minoritaire de voter une augmentation de capital
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Le refus d’un associé minoritaire de voter en faveur d’une augmentation de capital indispensable à la survie de la société constitue un abus de minorité s’il est dicté par des considérations purement personnelles et entrave le fonctionnement de la société.
Après avoir rappelé ce principe, la cour d’appel de Paris a jugé que n’avait pas commis d’abus l’associé minoritaire d’une SARL qui avait refusé de voter à trois reprises (les 11 novembre 2010, 9 décembre 2010 et 20 mars 2012) en faveur d’une augmentation de capital que le gérant justifiait par la nécessité de reconstituer les capitaux propres, devenus inférieurs à la moitié du capital social, conformément aux exigences de l’article L 223-42 du Code de commerce.
En effet, les comptes des exercices 2010, 2011 et 2012 n’avaient pas été communiqués en temps utile au minoritaire. Seul le rapport de la gérance était joint à la convocation de la première assemblée. La convocation à l’assemblée suivante (du 9 décembre) était accompagnée d’une situation comptable arrêtée au 31 octobre 2010 et le rapport de la gérance joint à la convocation de la troisième assemblée (de 2012) se fondait sur les seuls comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2010.
Le refus s’inscrivait donc dans un contexte d’information insuffisante de l’associé minoritaire, lequel n’avait pas été en mesure, à la date de chacune des assemblées, d’apprécier le caractère indispensable de l’augmentation de capital au regard de l’article L 223-42 précité.

Source : CA Paris 11 février 2014 n° 12/21679, ch. 5-8, Sardi c/ SARL Le Privilège.

A NOTER : Solution conforme à une jurisprudence établie selon laquelle le refus du minoritaire n’est pas abusif si celui-ci n’a pas disposé en temps utile des informations lui permettant de se prononcer en connaissance de cause (Cass. com. 27-5-1997 n° 95-15.690 : RJDA 8-9/97 n° 1046 ; Cass. com. 20-3-2007 n° 05-19.225 : RJDA 6/07 n° 617).
L’obligation de consulter les associés sur la réduction du capital ou la recapitalisation de la société en cas de perte de la moitié du capital doit intervenir au plus tard à la clôture du deuxième exercice qui suit celui au cours duquel la perte a été constatée (art. L 223-42, al. 2). A cette date, les comptes annuels faisant apparaître la perte sont établis et peuvent être communiqués aux associés. Tel ne pouvait pas être le cas en l’espèce pour les deux premières assemblées, convoquées avant l’établissement des comptes de l’exercice 2010, si bien que l’associé ne pouvait pas juger de la nécessité de recapitaliser la société. Le troisième refus aurait pu être jugé abusif si les comptes de l’exercice 2011 avaient été communiqués à l’intéressé, mais tel n’avait pas été le cas.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 9 mai 2014
 
 
Transfert de la compétence normative en droit civil et conflits de lois en Nouvelle-Calédonie
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Sont parus dans le premier numéro de l’année 2014 du Journal du Droit International Clunet, deux articles rédigés par des universitaires de Nouvelle-Calédonie :

-  « Les conflits de normes internes issus du transfert à la Nouvelle-Calédonie de la compétence normative en droit civil, Réflexions sur l’élaboration d’une règle de conflit », par Sandrine SANA-CHAILLE de NERE (doctr. 2, p. 33).

-  « Les conflits de normes internes en Nouvelle-Calédonie, Perspectives et enjeux du pluralisme juridique calédonien ouverts par le transfert de la compétence normative du droit civil », par Étienne CORNUT (doctr. 3, p. 51).

Selon le Professeur Sandrine SANA-CHAILLE de NERE, le transfert de la compétence législative de l’État à la Nouvelle-Calédonie intervenu, en matière de droit civil, le 1er juillet 2013, implique, depuis cette date, la coexistence de plusieurs statuts civils dont il faut désormais déterminer le champ d’application personnel et spatial. Cette problématique, qui touche aux conflits de normes internes, n’est pas propre à la Nouvelle-Calédonie. Mais elle s’y exprime avec une acuité particulière en raison de la diversité des sources des normes civiles qui y sont applicables.

Une réflexion sur les règles de conflit de lois qui pourraient fonder l’articulation de ces diverses normes doit, nous semble-t-il, s’orienter dans deux directions. En premier lieu, il convient de déterminer qui, de l’État ou de la Nouvelle-Calédonie, a compétence pour élaborer les règles de conflit de lois. La réponse n’est pas simple et la spécificité du conflit de normes en Nouvelle-Calédonie ne permet peut-être pas de s’inspirer uniquement des solutions classiques du droit international privé. En second lieu, la recherche d’un critère de rattachement suppose de mesurer les enjeux d’une règle de conflit de normes et de comprendre, à cette aune, les avantages et les inconvénients des différents critères susceptibles d’être retenus.

L’analyse se concentrera sur le rattachement des questions de statut personnel. L’originalité des conflits de normes internes tient ici à l’existence d’une citoyenneté calédonienne qui peut prétendre, au même titre que le domicile ou la résidence, jouer le rôle de facteur de rattachement. Il est donc essentiel d’apprécier les bienfaits respectifs de ces différents critères, comme leurs éventuelles faiblesses. On percevra ainsi qu’aucun d’entre eux ne s’impose avec la force de l’évidence et que, dans ces conditions, une place, strictement entendue, faite à la volonté du sujet de droit, peut aider à l’élaboration d’un rattachement légitime.

L’ universitaire Etienne Cornu évoque, quant à lui, que le 1er juillet 2013 a marqué une étape majeure vers l’autonomie progressive de la Nouvelle-Calédonie que prévoit l’Accord de Nouméa du 5 mai 1998, avec le transfert de la compétence normative du droit civil, des règles relatives à l’état civil et du droit commercial. En ce domaine le législateur calédonien peut dorénavant édicter ses propres règles. Le droit civil métropolitain n’est plus, dès lors, le droit commun calédonien. Avec la coutume kanak qui régit les personnes de statut civil coutumier et abstraction faite de la loi étrangère, ce sont désormais trois normes de sources différentes qui, en droit civil, ont vocation à s’appliquer dans un contexte juridique calédonien.
Ce transfert implique en effet, d’une part, la coexistence de plusieurs statuts civils - métropolitain, coutumier et calédonien - dont il faut déterminer le champ d’application personnel et spatial. Il renouvelle en cela la problématique des conflits internes de normes en Nouvelle-Calédonie jusque-là cantonnés aux rapports entre la coutume kanak et le droit civil commun.

  • Auteur : Kristina CHALIOT
  • Date de parution : 5 mai 2014
 
 
De nouvelles mesures d’application de la taxe communale d’aménagement à prévoir
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Le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, réuni le mardi 29 avril, a approuvé de nouvelles mesures d’application de la taxe communale d’aménagement (TCA) avec : la définition de la notion de primo-accédant, la fixation des plafonds de ressources à respecter et la détermination des justificatifs à produire.

Source : Communiqué du Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie du 29 avril 2014

  • Auteur : Kristina CHALIOT
  • Date de parution : 5 mai 2014
 
 
Bail - contrat de location - notarié
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Il existe deux formes de bail : le bail sous seing privé, rédigé et signé directement entre des particuliers et le bail notarié, acte authentique rédigé et signé par les parties et le notaire.
Quand un un bail contient l’obligation de payer un loyer, le notaire délivre au propriétaire bailleur une copie exécutoire, lui permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.
Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice.
Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 4 mai 2014
 
 
Qu’est-ce que ça vous dit une promesse de vente vaut vente ?
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Dans la question, il y a au coeur du problème l’article 1589 du Code civil :
« La promesse de vente vaut vente lorsqu’on est convenu de la chose et du prix ».
Première observation : la promesse de vente vaut vente dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Ce que signifie ce texte, historiquement, c’est qu’on n’a pas besoin d’autre chose qu’un accord sur la chose et sur le prix pour être en présence d’une vente. Et ça, c’est une grande révolution, puisque, dans la tradition romaine qui a été conservée notamment par le droit germanique, la promesse de vente ne vaut pas vente. Le seul échange des consentements ne suffit pas à opérer le transfert de propriété.
Ce que dit l’article 1589, c’est qu’en droit français, le seul échange des consentements suffit à opérer l’effet principal de la vente qui est le transfert de propriété immédiatement.
A condition – ce que ne dit pas l’article 1589, mais qui est une évidence – que chacune des deux parties ait décidé l’une de vendre, l’autre d’acheter. Ce que dit l’article 1589, c’est qu’on n’a pas besoin d’autre chose que du consentement. Ça ne veut pas dire qu’un accord sur la chose et sur le prix soit nécessairement une vente. Il peut y avoir accord sur la chose et sur le prix. La période des négociations est terminée, nous sommes d’accord, si nous traitons, pour que la chose soit ceci, dans telles et telles conditions, et que le prix soit cela, dans telles et telles conditions. Mais, pour le moment, nous ne sommes pas encore d’accord l’un de vendre, l’autre d’acheter. C’est parfaitement possible et ça ne heurte, en aucune manière, l’article 1589.
Deuxième observation, une observation de bon sens, et on tourne autour de cette question depuis très longtemps : « Est-il possible – ce n’est même pas une question juridique, c’est du bon sens – de promettre de consentir ? Est-ce qu’on peut promettre de consentir ? » Réponse : « En pur bon sens, non, on ne peut pas promettre de consentir dans le futur ». C’est-à-dire « je m’engage à donner mon consentement », ça n’existe pas. Ou je le donne maintenant, ou je ne le donne pas, et donc, j’aurai la liberté de ne pas le donner ou de le donner plus tard. C’est une donnée élémentaire. Et très souvent en pratique, à travers notamment l’utilisation de la condition potestative, on essaie à la fois de dire "je m’engage, mais je ne m’engage pas tout de suite". C’est ce point-là qu’il faut clarifier.
Est-ce qu’on est parvenu à un moment où le vendeur consent à la vente et l’acheteur consent à acheter ? Est-ce qu’ils prennent leur décision maintenant quitte à ce qu’on retarde le transfert de propriété, qu’on insère des conditions, etc... ?
Troisième observation, pour cette question des avant-contrats, au fond, nous sommes dans le domaine de la liberté contractuelle absolue. Il n’y a pas ou peu de réglementation impérative.
Quatrième observation. Au fond, dans l’avant-contrat de vente, il y a deux éléments.
Il y a une anticipation sur la vente mais, il y a un autre élément – c’est que chacune des parties,
pendant la durée de l’avant-contrat, a un certain nombre de droits, notamment une exclusivité qui est liée à l’immobilisation du bien pendant un certain temps. Par exemple, le promoteur, éventuel futur acquéreur, muni de cette immobilisation, va pouvoir faire un certain nombre de choses : les opérations d’études, de pré-commercialisation, etc ...
Dans une promesse unilatérale de vente, l’anticipation est très forte puisque l’une des parties a donné son consentement à la vente. Dans une promesse synallagmatique classique, elle est encore plus forte puisque chacune des deux parties a donné son consentement définitif à la vente. On peut très bien imaginer des avant-contrats, des conventions qui se situent avant le contrat, et ne comportent pas l’anticipation sur la vente. Et ces avant-contrats ont leur utilité parce qu’ils organisent les relations entre les parties dans la période qui précède la vente sans qu’on sache nécessairement si la vente interviendra ou pas, ce qui est une autre question. Donc, intellectuellement, on peut tout à fait dissocier « anticipation sur la vente » et « organisation des relations entre les parties » laquelle implique qu’on détermine clairement les relations des uns et des autres, qu’on détermine clairement la durée de cette période, ce qui se passe si tel et tel événement ne se produit pas pendant cette période, les indemnisations réciproques. par exemple, de l’obligation de transmettre les études qui peut être, en effet, une obligation à la charge du promoteur dans l’hypothèse où la vente n’interviendrait pas.

Source : Professeur Laurent AYNES, janvier 2014, conférence débat sur "comment améliorer la pratique des avants-contrats"

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 mai 2014
 
 
L’ORDONNANCE N°2013-638 DU 18 JUILLET 2013 RELATIVE AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME
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Un texte métropolitain dont le législateur Calédonien pourrait bien s’inspirer !

Première des sept ordonnances qui seront prises dans le cadre de l’habilitation donnée au Gouvernement par la loi n°2013-569 du 1er juillet 2013 en vue d’accélérer les projets de construction, l’ordonnance n°2013-638 concerne le contentieux de l’urbanisme. Conscient qu’un des facteurs du ralentissement des projets de construction provient pour partie des multiples contentieux susceptibles d’intervenir à l’occasion de la délivrance des autorisations de construire, le gouvernement français a souhaité pouvoir lutter contre les recours malveillants et fluidifier et accélérer le traitement des recours.

A ce titre, plusieurs mesures ont ainsi été adoptées :

- Réduction de l’intérêt à agir

L’intérêt à agir s’apprécie désormais au jour du dépôt de la demande d’autorisation de construire en mairie. Par ailleurs, le requérant ne sera fondé à agir que si les travaux projetés « sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’un avant-contrat.

- Régularisations possibles en cours d’instance

Le juge dispose de la faculté de prononcer l’annulation partielle de l’autorisation de construire et peut enjoindre le bénéficiaire de régulariser la partie illégale dans un délai qu’il fixe. Il peut également surseoir à statuer lorsque l’illégalité d’un permis est susceptible d’être régularisée par la voie d’un permis modificatif.

- Limitation des recours malintentionnés

Afin de décourager les recours malintentionnés, il est fait obligation de publier au bureau des hypothèques les transactions ayant pour objet le désistement à l’instance en contrepartie d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature. A défaut de publication, les sommes versées peuvent faire l’objet d’une action en répétition de l’indu dans un délai de 5 ans.

Enfin, il est désormais donné pouvoir au juge de prononcer des dommages-intérêts contre l’auteur du recours lorsque le bénéficiaire a subi un préjudice excessif.

- Accélération du traitement des contentieux

Enfin, il est prévu qu’un décret intervienne pour permettre d’accélérer le traitement des recours contentieux. Notamment, le juge pourra fixer une date au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés.

Source : « L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme » – Droit public immobilier – 22/07/2013

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 mai 2014
 
 
LE BAIL RÉEL IMMOBILIER RELATIF AU LOGEMENT (« BRILO »)
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L’ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire introduit dans le code de la construction et de l’habitation (art. L. 254-1 à L. 254-9 CCH) applicable en métropole et NON en Nouvelle-Calédonie un nouveau bail de longue durée appelé « bail réel immobilier », réservé à la production de logements à des prix abordables.
Ce nouvel outil a vocation à être utilisé dans les zones « tendues » au sein desquelles il est indispensable de proposer une offre intermédiaire entre le parc libre et le parc social, et que le gouvernement-législateur a pris le soin de définir comme regroupant :
- d’une part, les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ;
- d’autre part, les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique énumérées par le décret d’application.

En effet, l’objectif poursuivi par le bail réel immobilier dédié au logement (que l’on pourrait nommer le « BRILO ») est de remédier à la décorrélation entre le revenu disponible des ménages et le prix des logements, qui tend à exclure la classe intermédiaire – et particulièrement les jeunes ménages primo-accédant avec des enfants en bas âge – du marché du logement dans lesdites zones tendues.

A travers le BRILO, l’idée du Gouvernement, qui s’appuie sur de nombreuses études, consiste à dissocier le foncier du bâti pour diminuer le prix des logements qui seront proposés sur le marché en l’amputant de tout ou partie du coût du foncier, lequel peut représenter jusqu’à 40% du prix d’un logement.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 2 mai 2014
 

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