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Fiches pratiques
 
 
 

La vente immobilière
Le notaire est le spécialiste du contrat de vente
Services juridiques
Le notaire est le spécialiste du contrat de vente et seul compétent pour rédiger un acte de vente immobilière. A quoi sert l’acte de vente ? L’acte de vente constate le transfert de propriété d’un bien immobilier du vendeur à l’acheteur et la prise des garanties bancaires. Ce transfert est effectif à la date de la signature de l’acte. (...)
 

Le contrat de mariage
Choisir ses règles de vie de couple
Services juridiques
Seul un couple sur dix choisit d’opter pour un contrat de mariage. Pourtant, selon la situation patrimoniale initiale des époux et leurs projets professionnels et personnels, le contrat de mariage permet d’organiser les futures règles qui régiront la vie du couple et ainsi de sécuriser leur avenir. En cas de divorce, la répartition (...)
 

Le pacs ou de la période de fiançailles vers le mariage
Par Antoine Bergeot, Notaire
Services juridiques
Le pacte civil de solidarité (abrégé PACS) est, avec le mariage civil, une des deux formes d’union civile du droit français. C’est un partenariat contractuel établi entre deux personnes majeures (les « partenaires », communément appelés « pacsé(e)s »), indépendamment de leur sexe, et qui a pour objet d’organiser leur vie commune en établissant (...)
 

Aide à l’accession à la propriété
Dispositifs provinciaux
Services juridiques
Type de public : Familles Secteur : Social santé logement Type de dispositif : Aide financière Objet Subvention destinée aux ménages qui souhaitent acquérir ou construire pour la première fois un logement réservé à leur résidence principale. Ce logement, appartement ou maison individuelle, doit être neuf. En cas de construction, elle (...)
 

 

Lexique des termes juridiques et fiscaux

La vente immobilière

Le notaire est le spécialiste du contrat de vente et seul compétent pour rédiger un acte de vente immobilière.


A quoi sert l’acte de vente ?

L’acte de vente constate le transfert de propriété d’un bien immobilier du vendeur à l’acheteur et la prise des garanties bancaires. Ce transfert est effectif à la date de la signature de l’acte. L’acte de vente est précédé d’un avant-contrat ou promesse de vente. Ce document fixe l’essentiel des modalités et prix de la vente.

Le notaire est garant de la propriété du bien immobilier ; il confère au nom de la République Française un titre de propriété indiscutable.


Que fait le notaire ?

Au niveau des conseils

  • Il conseille les parties sur les modalités de l’opération, sur les régimes fiscaux et d’aides proposés. Il prend en compte les préoccupations de chacun pour finaliser l’opération dans l’intérêt de tous.
  • Il informe les acheteurs sur les précautions à prendre, notamment en cas d’achat à deux, sur les conséquences de l’emprunt qu’ils sollicitent quant à leur endettement respectif ; et sur les effets d’une éventuelle séparation ou d’un décès.
  • Il s’assure que les acheteurs ont une connaissance exacte du bien, et qu’ils achètent en toute connaissance de cause.

Au niveau juridique

  • Le notaire rédige le compromis de vente, généralement sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.
  • Il s’assure que le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu’il a toute liberté de le vendre.
  • Il vérifie les éventuelles contraintes de voisinage liées au bien (interdiction de bâtir sur un terrain, droit de passage pour des parcelles).
  • Le recueil de toutes ces informations permet au notaire d’apporter une sécurité juridique à la transaction.
  • Il remet le prix de vente au vendeur, une fois l’acte publié au Service chargé de la publicité foncière de Nouvelle-Calédonie, après avoir ainsi constaté l’absence de toute hypothèque. Sinon, le notaire veille au paiement des créanciers.
  • Il gère les transferts de fonds, les paiements (syndic, agence …) et des droits et taxes, ainsi que la remise du prix.

Au niveau administratif :

  • Il s’assure que le bien n’est pas hypothéqué. Ce peut être le cas, si le vendeur n’a pas totalement remboursé le prêt consenti pour l’achat.
  • Il vérifie la conformité des données figurant au Service chargé de la publicité foncière de Nouvelle-Calédonie avec celles du cadastre.
  • Il procède à la purge des droits de préemption par la transmission aux collectivités concernées (ADRAF …).
  • Il recueille les documents officiels (note de renseignements d’urbanisme, actes de naissance et de mariage, attestation de paiement des impôts du vendeur, état primo-accédant, permis et conformité ...).
  • Il recueille les documents pour la vente (document de mesurage pour les appartements vendus en copropriété) et ceux qui sont relatifs aux diagnostics techniques...).
  • Il recueille les documents relatifs à la copropriété pour les appartements (règlement de copropriété, assemblée générale, état des sommes dues par le vendeur) ou les logements situés dans des lotissements.
  • Il effectue le paiement du coût des diverses démarches auprès des administrations concernées, fait enregistrer la vente auprès du service de la recette et du service chargé de la publicité foncière de Nouvelle-Calédonie.
  • Une fois signé l’acte de vente, le notaire fournit à l’acheteur une attestation pour procéder aux formalités nécessaires à son installation (abonnement eau, électricité, assurance …). Il notifie au syndic le changement de propriétaire.
  • Il adresse copie de l’acte de vente aux créanciers (banque) et à l’acheteur avec son relevé de compte.
 
Le contrat de mariage
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Seul un couple sur dix choisit d’opter pour un contrat de mariage. Pourtant, selon la situation patrimoniale initiale des époux et leurs projets professionnels et personnels, le contrat de mariage permet d’organiser les futures règles qui régiront la vie du couple et ainsi de sécuriser leur avenir. En cas de divorce, la répartition des biens du couple tiendra compte des dispositions prévues par les époux dans leur contrat de mariage.


A quoi sert le contrat de mariage ?

Choisir ses règles de vie de couple

Le droit permet d’adapter totalement le contrat de mariage à la situation des époux en y insérant les clauses correspondant à la volonté des époux et à leur projet de vie.
Sécuriser le patrimoine des époux
Lorsque l’un des époux exerce une activité libérale ou indépendante, le choix d’un régime de séparation de biens dans le cadre du contrat de mariage, permet notamment de sécuriser le patrimoine de chaque époux.


Que fait le notaire ?

Au niveau des conseils

  • Il sécurise les volontés des futurs époux.
  • Il étudie la situation tant patrimoniale que professionnelle du couple.
  • Il oriente les futurs époux vers les solutions juridiques les mieux adaptées à leur volonté et à leur situation.

Au niveau juridique

  • Il s’assure de la réelle volonté libre et éclairée des époux.
  • Il propose des clauses correspondant le mieux à la volonté des époux.
  • Il établit un acte incontestable, exécutoire entre les époux et opposable aux tiers (créanciers...).
  • Il informe les futurs époux des conséquences financières et fiscales de leur choix, notamment en cas d’apport de biens immobiliers.

Au niveau administratif

  • Il établit un acte authentique
  • Il remet aux époux un certificat attestant de leur contrat de mariage que ces derniers transmettront ensuite à la mairie avec l’ensemble de leur dossier : actes de naissance, justificatif de domicile ...
 
Le pacs ou de la période de fiançailles vers le mariage
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Le pacte civil de solidarité (abrégé PACS) est, avec le mariage civil, une des deux formes d’union civile du droit français.

C’est un partenariat contractuel établi entre deux personnes majeures (les « partenaires », communément appelés « pacsé(e)s »), indépendamment de leur sexe, et qui a pour objet d’organiser leur vie commune en établissant entre eux des droits et des devoirs en termes de soutien matériel, de logement, de patrimoine, d’impôts et de droits sociaux.

Il place le couple dans un cadre juridique précis instituant des obligations réciproques, à la différence du concubinage, qui est une simple union de fait dépourvue de tout statut.

Le Pacs notarié est consacré depuis la loi du 23 juin 2006. Le couple a la possibilité de se pacser devant le notaire qui procédera à l’enregistrement du Pacs et aux formalités de publicité nécessaires, à l’Etat Civil. Cela confère une certaine solennité au Pacs, et le notaire vous apportera ses conseils. Le contrat peut aussi être rédigé hors l’intervention d’un notaire, et les démarches faites directement par le couple auprès du greffe.

Le Pacs a beaucoup de succès auprès des couples. Les raisons sont assez simples. D’abord, économiquement, le Pacs semble moins onéreux qu’un mariage. Il suffit soit de passer au Tribunal de Première Instance, soit devant notaire. Mais en fait la question économique ne se situe pas au niveau de la conclusion du Pacs. Car pour le mariage, il suffit de passer devant le Maire, ce qui est gratuit.

Le côté onéreux est lié à la célébration qui suit l’union. Le mariage civil, dans l’inconscient collectif, est suivi en général d’un mariage religieux et d’une fête avec les amis et la famille célébrant l’union du couple. Les noces doivent être à l’image du couple. Le lieu de la réception, les repas servis, les vêtements portés lors de la cérémonie ont une certaine importance (comme la robe de mariée). Le mariage est en fait un rite ou une coutume qui permet l’union de deux familles. Le mariage représente ainsi symboliquement la famille.

Pour le Pacs, c’est différent. Tout cette symbolique n’existe pas aujourd’hui.

D’autre part, le Pacs se veut moins contraignant. Il semble pouvoir se rompre plus facilement que le mariage.

En effet, les partenaires qui décident de mettre fin d’un commun accord au pacte civil de solidarité remettent ou adressent au greffe du tribunal d’instance du lieu de son enregistrement ou au notaire qui a procédé à l’enregistrement du Pacs une déclaration conjointe de rupture. Un partenaire peut également décider seul de mettre fin au pacte civil de solidarité en le faisant signifier par huissier à l’autre. Une copie de cette signification est remise ou adressée au greffe du tribunal d’instance du lieu de son enregistrement ou au notaire qui a procédé à l’enregistrement du pacte.

En revanche, pour dissoudre le mariage de son vivant, il n’existe que le divorce avec l’intervention obligatoire du juge. La dissolution judiciaire du mariage peut être encore pour certaines personnes, un frein au mariage. Paradoxalement, alors que la base du Pacs comme du mariage est l’union entre deux personnes, le choix entre les deux sera souvent fait en fonction du coût (financier et psychologique) d’une éventuelle future rupture.

Outre cette différence sur la dissolution du mariage et du Pacs, la différence principale tient à la création de la famille, consacrée juridiquement.

En effet, à la différence du mariage, le Pacs ne créé aucun lien de parenté entre les partenaires et avec la famille du partenaire. Ils ne sont pas héritiers l’un de l’autre, même s’il est possible d’instituer son partenaire légataire aux termes d’un testament (mais avec moins de droits qu’en cas de mariage). Si rien n’est prévu par testament, le partenaire n’a pas de droits légaux, à part celui du maintien temporaire dans le logement (12 mois). Le Pacs n’entraîne pas de présomption de paternité.

Le Pacs n’a aucune conséquence sur l’usage du nom alors que dans le mariage, depuis toujours, une coutume veut que la femme mariée prenne le nom de son époux dans la vie courante. Aujourd’hui, chaque époux acquiert par le mariage un droit d’usage du nom de son conjoint. Ainsi, ce droit d’usage concerne indifféremment l’époux ou l’épouse.sous la forme « Nom : Martin époux Dupond » ; sinon, le nom d’usage apparaîtra sous la forme « Nom : Martin usage Dupond » ou « Nom : Martin usage Martin-Dupond » ou encore « Nom : Martin usage Dupond-Martin ».

Au final le Pacs ne serait-il pas un pré-mariage, une période de fiançailles organisée par un contrat de Pacs ? D’ailleurs, la loi prévoit que le Pacs se dissout par le mariage des partenaires.

On rappellera que les fiançailles marquent le démarrage d’une réflexion du couple vers l’engagement définitif. On considère qu’il s’agit là d’une « promesse de mariage » : jusqu’à ce que le mariage soit prononcé, les futurs époux gardent l’entière liberté de ne pas se marier, les fiançailles ne créent donc aucune obligation dans ce sens.

Ainsi comme autrefois les fiançailles, le Pacs sera pour beaucoup un test de vie commune avant le mariage. Alors pourquoi chercher à opposer ou à fusionner deux formes d’unions qui vivent très bien ensemble avec leur différence ?

 
Aide à l’accession à la propriété

Type de public : Familles
Secteur  : Social santé logement
Type de dispositif  : Aide financière


Objet

Subvention destinée aux ménages qui souhaitent acquérir ou construire pour la première fois un logement réservé à leur résidence principale. Ce logement, appartement ou maison individuelle, doit être neuf. En cas de construction, elle doit être réalisée par des professionnels, l’auto construction ne donne pas accès à l’aide.

Plusieurs types de projets peuvent être aidés :

  • Le ménage est déjà propriétaire d’un terrain et il souhaite y construire un logement.
  • Le ménage souhaite acquérir un terrain nu et y construire un logement.
  • Le ménage souhaite acquérir un logement neuf : sur plan, en état futur d’achèvement, clés en main, en appartement ou en maison individuelle.

Bénéficiaires

Ménages souhaitant acquérir ou construire pour la première fois (primo-accédants) un logement réservé à leur résidence principale. Ce logement, appartement ou maison individuelle, doit être neuf, et plusieurs types de projets peuvent être aidés (voir "Objet").


Conditions

Être de nationalité française.
Être primo-accédant.
Avoir un projet immobilier pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ; le logement doit être neuf.

L’aide à laquelle la famille peut prétendre dépend de ses ressources et de sa composition.

Composition familialeRevenus mensuels maximum
1 pers.456 000 F
2 pers.502 000 F
3 pers.546 000 F
4 pers.592 000 F
5 pers. et plus600 000 F

- Simulateur

Elle prend la forme d’une subvention et est comprise entre 200 000 F et 2 000 000 F. Toutefois, l’aide de la province Sud est plafonnée de sorte que le montant cumulé des aides accordées sous forme de subvention ne soit pas supérieur à 25 % du coût du projet immobilier.

Pendant les 15 années qui suivent, les logements aidés sont assujettis, sous peine de remboursement des aides perçues, aux conditions suivantes :

  • obligation pour le ménage d’occuper le logement à titre de résidence principale ;
  • interdiction de transformer le logement en local commercial ou professionnel, ou en local destiné à la location vide, meublée ou saisonnière ;
  • interdiction de revendre le logement.

Démarches administratives

Les démarches pour monter un dossier doivent être faites auprès de la Maison de l’Habitat qui est l’interlocuteur unique pour toutes les demandes relatives au logement.
De nombreuses permanences sont organisées dans les communes de la province Sud.


Pièces justificatives

Téléchargez la liste des pièces justificatives pour une demande d’aide à l’accession à la propriété.


Calendrier

Dispositif accessible toute l’année.


Documents


Toutes les informations fournies dans la présente fiche, le sont à titre indicatif. Par conséquent, ces informations ne peuvent en aucun cas être considérées comme une offre contractuelle de services ou de produits et se substituer à la réglementation en vigueur.

SOURCE : http://www.eprovince-sud.nc

 
 
 
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