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Garantie intrinsèque d’achèvement
Services juridiques

Le concept de la garantie intrinsèque d’achèvement repose non sur l’intervention d’un tiers garant mais sur un simple faisceau d’indices laissant présager une solvabilité suffisante des vendeurs.
L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), abroge en métropole les garanties intrinsèques d’achèvement (pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2015). Plus précisément ce texte conduit à rendre obligatoire le recours à une garantie extrinsèque (en clair à la garantie d’une banque).
En Nouvelle-Calédonie, aucune disposition à ce jour ne traite de la garantie d’achèvement.

Source : Construction Urbanisme N°12 Décembre 2013.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La culture juridique française
Services juridiques

« Maintenir intact l’édifice du droit », défendre la cohérence de la culture juridique française. Au demeurant, existe-t-il seulement une culture juridique française ? Telle est la question que se posent Frédéric Audren et Jean-Louis Halpérin, dans un ouvrage dont le sous-titre est au moins aussi important que le titre : La culture juridique française. Entre mythes et réalités. Cet ouvrage livre un regard d’historiens sur les « cultures juridiques en France de 1789 à nos jours ». La lecture de cette oeuvre, d’une grande richesse, est stimulante.

Source : F. Audren et J. -L. Halpérin La culture juridique française. Entre mythes et réalités. XIXe-XXe siècles, CNRS éditions, 2013.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La fabrique du droit
Services juridiques

Dans un ouvrage sur La fabrique du droit le sociologue Bruno Latour oppose le scientifique (qu’il appelle le « chercheur ») et le juriste : « Tout chercheur, même s’il ajoute sa pierre modeste à l’édifice d’une discipline, peut se prendre pour Samson et vouloir ébranler les colonnes du Temple, renverser les paradigmes, rompre avec le sens commun, démonétiser les théories anciennes. Tout juriste, même s’il propose le plus audacieux renversement de jurisprudence, doit maintenir intact l’édifice du droit. La science peut se nourrir de vives controverses, le droit doit revenir à l’équilibre (…) Tous les traits des juristes qui énervent tant le sens commun, leur lenteur, leur goût de la tradition, leur esprit parfois réactionnaire, mais c’est leur fonction même : comme les Parques, le droit tient dans sa main le fil ténu de la totalité des jugements, des textes et des précédents qu’aucun accroc ne doit venir déchirer sous peine de déni de justice. ».

Source : B. Latour, La fabrique du droit. Une ethnographie du Conseil d’Etat, La découverte/Poche, 2002, p. 258.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
Cautionnement
Services juridiques

La Cour de cassation a été amenée ces derniers mois à peaufiner les dispositions relatives au droit du cautionnement, en faisant souvent prévaloir l’esprit sur la lettre. Elle le fait à bon escient lorsqu’il s’agit d’assouplir un formalisme légal produisant, dans ce domaine, de nombreux effets pervers. On doit ainsi noter et approuver, un arrêt de la Chambre commerciale du 1er octobre 2013 (n° pourvoi 12-20.278) par lequel il a été jugé que l’utilisation d’une mention manuscrite différente de celle prévue par la loi n’entraîne pas nécessairement la nullité du contrat. En l’espèce, au lieu de s’engager sur ses revenus et ses biens, comme le prévoit la formule légale, la caution s’est engagée sur ses seuls « revenus ».
Selon la Cour de cassation, cette différence « n’avait pour conséquence que de limiter le gage de la banque aux revenus de la caution et n’affectait pas la validité du cautionnement ».
Dans le même esprit, par un arrêt de la première Chambre civile de la Cour de cassation du 11 septembre 2013 (Civ. 1ere, 11 sept. 2013, n° 12-19.094), il a été jugé que « ni l’omission d’un point ni la substitution d’une virgule à un point entre la formule caractérisant l’engagement de caution et celle relative à la solidarité, ni l’apposition d’une minuscule au lieu d’une majuscule au début de la seconde de ces formules, n’affectent la portée des mentions manuscrites conformes pour le surplus aux dispositions légale ». Une erreur matérielle n’emporte pas nécessairement erreur intellectuelle.
Il arrive cependant que la Cour de cassation fasse prévaloir la lettre sur l’esprit. En ce sens, elle continue de se montrer très exigeante sur la place de la signature. L’article L. 341-2 C. cons. exige une signature sous la mention manuscrite. Elle juge ainsi, de manière très (trop) rigoureuse, dans un arrêt de la Chambre commerciale du 17 septembre 2013 (Com. 17 sept. 2013, n° 12-13.577) que « l’article L. 341-2 du code de la consommation prescrit à peine de nullité que l’engagement manuscrit émanant de la caution précède sa signature ; qu’ayant constaté que la caution avait apposé sa signature immédiatement sous les clauses préimprimées de l’acte et inscrit la mention manuscrite légalement requise sous sa signature, sans la réitérer sous cette mention, la cour d’appel en a exactement déduit que cet engagement était nul ».

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 19 février 2014
 
 
La scission d’une copropriété en volumes
Services juridiques

La scission d’une copropriété constitue une solution pour simplifier la gestion d’un ensemble immobilier important, voire mettre fin à des situations critiques de copropriétés en difficulté. L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 admet la scission d’une copropriété à la double condition d’avoir une pluralité de bâtiments et de division du sol possible. Autrement dit, l’association de ces deux critères rend impossible, en principe, la scission de bâtiments imbriqués.
Pourtant, compte tenu de l’évolution des ensembles immobiliers urbains, des modes de gestion et de la maîtrise d’autres systèmes de division de la propriété, la scission de copropriété en volumes apporterait des solutions à des situations critiques.
Dans sa recommandation n°5 du 1er avril 2008, la commission relative à la copropriété a précisé que : "dans la division volumétrique, le droit de propriété s’exerce non sur le sol mais sur un volume défini et que dans cette situation "la notion de terrain, assiette foncière de la copropriété, est remplacée par celle de volume immobilier". Il parait possible d’assimiler aujourd’hui pour l’application de l’article 28, des volumes à des terrains.

Source : CONSTRUCTION URBANISME, Décembre 2013, page 10

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 14 février 2014
 
 
Vente d’un lot de copropriété et mesurage Loi Carrez
Services juridiques

Même si la loi n’oblige pas le vendeur à faire réaliser le mesurage Loi Carrez par un professionnel, il faut fortement insister sur l’opportunité pour le vendeur de ne pas le faire lui-même. Il faut également se méfier d’un mesurage fait il y a plusieurs années, notamment lorsqu’il a été réalisé depuis des travaux.

Source : JCPN du 6 décembre 2013, page 27

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 février 2014
 
 
La cour des comptes se penche sur l’autonomie fiscale en outre-mer
Services juridiques

La cour des comptes a rendu public le 25 novembre 2013, un rapport sur l’autonomie fiscal en outre-mer et notamment en Nouvelle-Calédonie. Pour aller plus loin, consulter le site : www.ccomptes.fr

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 février 2014
 
 
Services en ligne de la direction des services fiscaux
Services juridiques

La direction des services fiscaux nous informe que de nouveaux services en ligne ont été mis en place depuis le 21 Janvier 2014.
Si vous êtes un particulier, vous pourrez signaler vos changements d’adresse en ligne.
A partir du 24/02, vous pourrez déclarer vos revenus 2013 en ligne, ce qui vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 5.000 F (valable uniquement en 2014 pour les déclarations faites dans les délais) et d’un délai supplémentaire pour réaliser votre déclaration (la date limite est décalée au 20/05/2014 pour les habitants de Nouméa et au 27/05/2014 pour les habitants de Nouvelle Calédonie hors Nouméa).

Si vous êtes employeurs, vous pourrez dès à présent, effectuer vos déclarations DNS 2013 en ligne. Cela vous permet de bénéficier d’un délai supplémentaire pour transmettre votre déclaration (la date limite de dépôt est décalée au 30/06, au lieu du 30/04 si vous faites une déclaration « papier »).
Pour plus d’explication, nous vous invitons à consulter la notice disponible en cliquant ici : https://www.impots.nc/statics/public/infobulle/CU-SEL-ACCUEIL/16-deleguer-service-declaration-dns.pdf

La page d’accueil www.impots.nc a été revue afin de proposer un lien direct vers l’ensemble de la documentation (notices, vidéos, questions/réponses, actualités) concernant les services fiscaux en ligne.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 février 2014
 
 
Services en ligne de la direction des services fiscaux
Services juridiques

La direction des services fiscaux nous informe que de nouveaux services en ligne ont été mis en place depuis le 21 Janvier 2014.
Si vous êtes un particulier, vous pourrez signaler vos changements d’adresse en ligne.
A partir du 24/02, vous pourrez déclarer vos revenus 2013 en ligne, ce qui vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 5.000 F (valable uniquement en 2014 pour les déclarations faites dans les délais) et d’un délai supplémentaire pour réaliser votre déclaration (la date limite est décalée au 20/05/2014 pour les habitants de Nouméa et au 27/05/2014 pour les habitants de Nouvelle Calédonie hors Nouméa).
Si vous êtes employeurs, vous pourrez dès à présent, effectuer vos déclarations DNS 2013 en ligne. Cela vous permet de bénéficier d’un délai supplémentaire pour transmettre votre déclaration (la date limite de dépôt est décalée au 30/06, au lieu du 30/04 si vous faites une déclaration « papier »).
Pour plus d’explication, nous vous invitons à consulter la notice disponible : https://www.impots.nc/statics/public/infobulle/CU-SEL-ACCUEIL/16-deleguer-service-declaration-dns.pdf

La page d’accueil www.impots.nc a été revue afin de proposer un lien direct vers l’ensemble de la documentation (notices, vidéos, questions/réponses, actualités) concernant les services fiscaux en ligne.

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 13 février 2014
 
 
Entreprises individuelles à responsabilité limitée
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La loi du Pays n°2014-2 du 21 janvier 2014 précise les mesures fiscales concernant les entreprises individuelles à responsabilité limitée. L’entrepreneur individuelle peut désormais opter auprès de la direction des services fiscaux pour être assimilé à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. Cette option est irrévocable et vaut option pour l’impôt sur les sociétés.

Il est rappelé que ce dispositif de l’entreprise individuelle à responsabilité a été créé par la loi n° 2010-658 du 15 juin 2010 et a été étendu en Nouvelle-Calédonie par l’ordonnance n° 2011-322 du 24 mars 2011 (article L526-6 à L526-21 du code de commerce).

Tout entrepreneur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel, sans création d’une personne morale. Ce patrimoine est composé de l’ensemble des biens, droits, obligations ou sûretés dont l’entrepreneur individuel est titulaire, nécessaires à l’exercice de son activité professionnelle. Il peut comprendre également les biens, droits, obligations ou sûretés dont l’entrepreneur individuel est titulaire, utilisés pour l’exercice de son activité professionnelle et qu’il décide d’y affecter. Un même bien, droit, obligation ou sûreté ne peut entrer dans la composition que d’un seul patrimoine affecté. Par dérogation à l’alinéa précédent, l’entrepreneur individuel exerçant une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime peut ne pas affecter les terres utilisées pour l’exercice de son exploitation dans son patrimoine personnel. Cette faculté s’applique à la totalité des terres dont l’exploitant est propriétaire.

Pour l’exercice de l’activité professionnelle à laquelle le patrimoine est affecté, l’entrepreneur individuel utilise une dénomination incorporant son nom, précédé ou suivi immédiatement des mots :
« Entrepreneur individuel à responsabilité limitée » ou des initiales : « EIRL ».

  • Auteur : Antoine Bergeot
  • Date de parution : 11 février 2014
 

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